一、绪言
中资资产评估有限公司接受济南柴油机股份有限公司、咸阳石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为咸阳石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给济南柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与济南柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在2001年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。
现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方及资产占有方简介
委 托 方：济南柴油机股份有限公司、咸阳石油钢管钢绳厂
济南柴油机股份有限公司简介如下：
注册地址及主要经营场所地址：xxx文化西路14号
法定代表人：王涛
注册资本：10,400万元
济南柴油机股份有限公司(股票简称：石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准，由济柴厂作为独家发起人，以募集方式设立的股份有限公司。
该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票，并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。
该公司主要经营柴油机、气体发动机、柴油及气体发电机组的制造、销售、修理、机械加工;所需原料辅料，机械设备、仪器仪表的销售;柴油机、发电机组租赁、理化试验。
截止2000年12月31日，该公司总股本10,400万股，其中流通股为3,250万股，总资产47,662.46万元，净资产17,796.93万元，2000年度实现净利润520.43万元，每股收益0.05元，净资产收益率2.92%。
该公司最大股东为济南柴油机厂，其现持有石油济柴7,150万股，占总股本68.75%。
资产占有方：咸阳石油钢管钢绳厂
咸阳石油钢管钢绳厂简介如下：
企业名称：咸阳石油钢管钢绳厂
注册地址：咸阳市东风路35号。
法定代表人：曹家麟
注册资本：壹亿贰仟柒佰柒拾万元
经济性质：咸阳石油钢管钢绳厂为全民所有制企业，是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。
经营范围：主营：钢管，钢丝，钢绳及制品，紧固件，阀门，铆焊产品，机械设备及配件，以上产品相关技术的出口，所需原料、技术的进口，进料加工和“三来一补”业务。
兼营：汽车运输，来料加工，机械加工，钢材，房屋租赁。
简要历史：
50年代末，随着大庆等油田的发现，油田建设所需物资供应紧张，为了满足油田开发的需要，使进口物资充分利用，减少不必要的损失，石油工业部决定筹建一个钢管加工厂，在这样的情况下，该厂于1958年建成，原名为石油工业西北供应办事处咸阳转运库钢管加工厂。
1960年9月，直接隶属于石油工业部领导。
成为独立核算的部属企业后，更名为石油工业部钢管加工厂。
1961年1月，石油工业部钢绳加工厂由天津迁至咸阳，与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。
1971年工厂下放地方领导后，xxx燃料化学工业局将工厂改名为xxx咸阳石油钢管钢绳厂。
1990年，工厂重新收归原石油部领导。
经过从日本、德国引进和四次较大规模的技术改造，该厂建成了年生产能力2万多吨的钢丝绳生产线，可按不同标准生产规格范围由φ5.2mm到φ70mm的30多个品种的钢丝绳。
经过四十年的建设，该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主，同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的国家大型一档企业。
去年有偿解除劳动合同工作结束后，现有职工884人，其中，具有中级以上职称的专业技术人员116名。
该厂所属行业为国家基础产业，发展较为缓慢，其产品主要为油田服务。
在经过较大规模的技术改造后，该厂产品等级得以提升，产能扩大，除了继续为油田用户提供其产品外，已进入了煤炭、森工、港口和海洋等行业的重要用途的钢丝绳市场。
三、评估目的
为咸阳石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其部分净资产出售给济南柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与济南柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估，对该净资产在评估基准日2001年8月31日所表现的市场价值作出公允反映，为双方的经济行为提供价值参考依据。
四、评估范围和对象
本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的咸阳石油钢管钢绳厂的资产及相关负债，以剥离后的资产负债表为基础，凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。
具体资产类型包括：流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。
纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。
根据经上级主管部门批准的改制方案原则和委托双方的要求，土地资产不进入本次评估范围。
新设公司拟采用租赁方式使用相关土地，有关手续委托双方已按土地管理规定的程序进行办理。
五、评估基准日
根据委托方改制工作的具体方案，本次评估基准日定为：2001年8月31日。
本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估原则
根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则，以及其他一般公允的评估原则，对涉及以上经济行为的全部资产及相关负债进行了评估。
七、评估依据
本次评估的主要依据有：
(一)评估行为依据
1、《关于咸阳石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立咸阳石油钢管钢绳有限责任公司的申请报告》中国石油物资装备(集团)总公司文件;
2、《关于咸阳石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复》中国石油天然气集团公司文件;
3、委托方与我公司签订的《资产评估业务约定合同》。
房地产项目资产评估报告范文【2】
天津xxxx有限公司:
天津xx资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,依据委估资产的实际情况和现行价格标准,采用房地产市场比较法和土地剩余法,按照必要的评估程序,就天津xxxx有限公司拟转让的房地产在二○一二年九月三十日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下:
一、委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
(一)委托方(产权持有单位)
本项目委托方和产权持有单位均为天津xxxx有限公司,基本情况如下:
该公司成立于一九九七年九月十六日,企业类型为股份有限公司(上市);其住所位于天津新产业园区华苑产业区华天道 3 号,注册资本为贰亿玖仟贰佰肆拾玖万柒仟捌佰壹拾陆元人民币;实收资本为贰亿玖仟贰佰肆拾玖万柒仟捌佰壹拾陆元人民币;《企业法人营业执照》注册号为 120000000009919;法定代表人为杜克荣。
经营范围:计算机软件、硬件、信息系统集成、信息处理与服务;光机电一体化;化工填料和工业结晶设备;珍稀动物养殖技术和产品的研制、开发、生产、销售;仪器仪表、计算机及外围设备、文化办公用机械;家用电器、家用电子产品;计算机修理;安全技术防范工程设计、施工、维修;自有房屋出租业务;保安监控、防盗器材生产与销售;无线通信终端设备经销、计算机知识培训;经营本企业自产.产品及技术的出口业务;经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务(国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品除外);经营进料加工和“三来一补”业务;纸张批发与零售;机械、电器及制冷设备的安装、施工、智能建筑(系统集成其中消防系统除外)、有线电视系统设计安装;商品房销售代理;房地产信息咨询;自营和代理各类商品和技术的进出口(国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外);房地产开发及销售;通信用光纤、光缆生产及销售;物业管理及相关服务;停车服务(以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件,在有效期内经营,国家有专项专营规定按规定办理)。
经营期限自 一九九七年九月十六日至长期。
(二)其他评估报告使用者
根据委托方与我公司签订的《资产评估业务约定书》,其他报告使用者为经济行为相关的当事方以及相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估的目的是对位于新产业园区华苑产业区华天道 3 号的房地产进行评估,为委托方拟转让上述房地产提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
根据《资产评估业务约定书》和委托方填报的资产评估明细申报表,本次评估对象和范围为天津xxxx有限公司拟转让的位于新产业园区华苑产业区华天道 3 号的房地产,房屋建筑物面积合计 18,937.99 平米,土地使用权面积 21,452.30平米。
账面原值 97,583,188.60 元,账面净值 63,072,489.31 元。
天津xx资产评估有限责任公司tianjin zhonglian assets appraisal co., ltd.委估房屋建筑物共计 4 项,包括设备楼、车库、综合楼,均建成于 1998 年,配套楼建成于 1999 年。
其中:配套楼建筑面积 4,708.25 平方米,为钢混结构,房屋总层数 5 层;设备楼建筑面积为 662.56 平方米,为单层钢混结构;车库建筑面积为819.29 平方米,为 2 层混合结构;综合楼建筑面积为 12,747.89 平方米,为钢混结构,房屋总层数 7 层。
评估基准日,综合楼(部分)和配套楼(全部)用于对外出租,剩余房产均由产权持有单位自用。
委估房屋建筑物所使用的土地使用权 1 宗,为产权持有单位于 1997 年以出让方式取得。
土地用途为其他商服用地,产别为股份企业产,终止日期为 2048 年 1 月 19日,土地四至为东至海泰大厦、南至博福益普生(天津)制药有限公司、西至桂苑路、北至华天道。
委估房地产已取得了编号为“房地证津字第 116030900069”号《xxx房地产权证》。
本项目评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
根据本次评估目的、评估对象以及评估时的市场条件等具体情况,确定本次评估的价值类型为市场价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日为二○一二年九月三十日,是委托方基于以下原因并综合考虑拟进行经济行为的日程安排和经济行为的性质确定的:
1、该基准日接近经济行为实现日,能较好的反映委估资产状况。
天津xx资产评估有限责任公司
tianjin zhonglian assets appraisal co., ltd.
2、该基准日为天津xxxx有限公司的会计结算日,有利于资产清查和准确列示委估资产的账面金额。
该评估基准日与《资产评估业务约定书》中确定的评估基准日一致。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的主要经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、权属依据、取价依据和其他依据如下:
(一)经济行为依据
1、天津xxxx有限公司第五届董事会第四十六次会议决议;
(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国物权法》(主席令第 62 号);
2、《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过);
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);
4、中华人民共和国国务院 (1991)第 91 号令 《国有资产评估管理办法》;
5、《xxx土地管理条例》。
(三)评估准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》(财企〔2004〕20 号);
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企〔2004〕20 号);
3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18 号);
4、《资产评估准则——评估报告》(中评协〔2007〕189 号);
5、《资产评估准则——评估程序》(中评协〔2007〕189 号);天津xx资产评估有限责任公司tianjin zhonglian assets appraisal co., ltd.6、《资产评估准则——业务约定书》(中评协〔2007〕189 号);7、《资产评估准则——工作底稿》(中评协〔2007〕189 号);8、《资产评估准则——不动产》(中评协〔2007〕189 号);9、《房地产估价规范》(gb/t50291-1999);10、《城镇土地估价规程》(gb/t18508-2001)。
(四)权属依据1、产权持有单位申报的评估明细表;2、会计报表、会计账簿、原始凭证、发票等会计资料;3、产权持有单位《xxx房地产权证》[房地证津字第 116030900069 号];4、产权持有单位提供的其它有关说明资料。
(五)取价依据1、产权持有单位提供的资产评估申报资料,有关原始凭证及情况说明等;2、产权持有单位提供的会计报表及发票等财务资料;3、产权持有单位提供的施工图纸、施工合同及有关资料;4、《xxx国有土地使用权出让合同》(合同编号:新华 1997-4);5、2008 年《xxx建筑工程预算基价》;6、2008 年《xxx设备安装工程预算基价》;7、2008 年《xxx装饰装修工程预算基价》;8、2012 年 9 月份《xxx工程造价信息》;9、xxx房地产市场相关信息;10、评估基准日近期中国人民银行公布的存贷款利率;11、评估人员以实地勘察、市场调研等方式收集的其他相关资料。
(六)其他依据
1、产权持有单位《企业法人营业执照》(注册号:120000000009919 号);
2、产权持有单位《中华人民共和国组织机构代码证》(代码:10307192-8);
3、产权持有单位《税务登记证》(津税证字 120117103071928 号);
4、产权持有单位对重要事项的说明;
5、其他与评估有关的资料。
七、评估方法
(1)评估方法的选择及理由
根据委托方提供的《xxx房地产权证》(房地证津字第 116030900069 号)委估宗地的土地用途为其他商服用地,土地面积为 21,452.3 平方米,房屋建筑物总面积 18,937.99 平米。
《xxx国有土地使用权出让合同》(合同编号:新华 1997-4)中对土地使用条件约定为,规划容积率为不大于 1.5。
委托方提供《xxxx有限公司总经理办公会纪要》记载:xxx华苑产业区华天道 3 号房地产,宗地面积21452.3 平方米,规划容积率 1.5,地上建筑物可建设面积 32178.45 平方米,目前已建设 18937.99 平方米,分摊土地面积 12625.33 平方米。
根据公司经营发展需要,经过充分论证,依据土地受让条件同意对华天道 3 号启动二期建设项目,拟启动项目所分摊的土地面积不超过 8826.97 平方米。
所以本次评估我们将评估对象分为已建房产及其分摊土地使用权和拟启动二期建设项目房产分摊的土地使用权两部分,分别进行计算,最后将以上两部分价值加总得出评估对象总价值。
根据本次评估目的,评估人员通过实地勘察和对周边区域的调查并分析相关资料之后,通过现场实勘和对周边区域的调查并分析相关资料之后,根据委估对象的特点和实际情况,选取适宜的估价方法如下:
委估房地产中的已建房产及其分摊土地使用权所处区域为成熟市场,不适用成本法;已建房产及其分摊土地使用权现为最高最佳使用状态,不具备再开发潜力,不适用于假设开发法;该地区房地产租售价格比明显不合理,采用收益法无法真实反映该区域房地产的市场价格,所以不适用于收益法;该地区周边类似房地产销售成交案例较多,故采用市场法进行评估。
委估房地产中拟启动二期建设项目房产分摊的土地使用权,由于估价对象用途为其他商服用地,委估宗地周边该类用房出售案例较多,估价人员了解类似房屋的建筑成本等相关费用资料,因此适宜采用剩余法进行估价。
① 市场比较法
市场比较法以替代原理为理论基础。
其估算公式为:
委估房产的评估价值=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整修正系数
具体过程如下:
a、搜集交易案例,选取可比实例
经评估人员现场察勘委估对象的实际情况,调查周围同一供给范围内的多处同等用途房地产的租售情况。
在此基础上,本着交易时间与评估基准日接近,处于同一供给范围内,属于正常交易,用途相同的原则,选择了近期成交的三个案例作为可比实例。
b、建立价格可比基础
将可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一其表达方式和内涵。
c、进行各种因素的比较
将委估对象和可比实例进行各种因素的比较,具体情况详见《市场比较法因素条件说明表》。
d、进行各种因素的修正
主要包括以下几方面的情况修正:
ⅰ、进行交易情况修正
ⅱ、进行交易日期修正
ⅲ、进行房地产状况调整(包含区位因素修正、权益状况修正及实物状况修正)
e、求得比准价格,确定被评估建筑物(或房地产)的评估值。
② 剩余法
剩余法又称假设开发法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定委估对象土地价格的一种方法。
剩余法的计算公式
土地总价=开发完成后房地产价值-建筑开发成本-管理费用-利息-销售税金-租售费用-开发利润-取得土地的税费
八、评估程序实施过程和情况
本次评估包括评估前期准备工作,现场勘察和评定估算工作,汇总分析撰写报告说明工作,于二○一二年十月十九日出具资产评估报告书。
(一)接受委托阶段
我公司接受委托,对其拟处置的(单项资产或组合)进行价值评估,在明确了评估目的、评估对象、评估范围和评估基准日之后,于 2012 年 10 月 8 日与委托方天津xx资产评估有限责任公司tianjin zhonglian assets appraisal co., ltd.签订了《资产评估业务约定书》。
2、我公司根据约定事项拟订了评估项目工作计划,确定评估人员,组成评估小组,于 2012 年 10 月 9 日进驻产权持有单位,听取其介绍委估资产情况。
(二)评估前期准备工作阶段
接受委托后,评估人员开始指导天津xxxx有限公司进行资产清查,收集准备资产评估所需资料。
(三)评定估算工作阶段
根据资产评估的有关原则和规定,评估人员进行现场勘查及评定估算工作,对委托评估的资产履行了下列勘估程序:
1、收集资产清单和相关财务资料,指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的"资产评估明细表"及其填写要求、资料清单,细致准确的登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2、根据资产评估明细表到现场对资产状况进行实地察看、核实,与有关人员进行交谈,了解资产的运营、管理状况,评估人员通过查阅有关资料,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。
根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估明细表有无漏项等情况;补充、修改和完善资产评估明细表,根据现场实地勘察结果,进一步完善资产评估明细表,以做到“表”、“实”相符。
4、核实产权证明文件,对纳入评估范围的固定资产等的产权进行调查,以确认做到权属清晰。
(四)评估汇总阶段
1、根据具体评估方法收集、计算各项参数,估算本次评估采用的各评估方法结果,在评定估算过程中,要求所有评估人员统一方法和标准,并对评估明细表、工作底稿、评估说明进行自检和互检。
2、对各评估方法初步评估结果进行综合分析、调整、修改和完善;分析各评估方法结果的合理性,选取适当的评估方法结果作为评估报告最终评估结论。
(五)提交评估报告阶段
在上述工作基础上,起草资产评估报告书,与委托方就评估结果交换意见,在全面考虑有关意见后,按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正,最后出具正式资产评估报告书。
九、评估假设
(一)交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
(二)公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,交易双方彼此地位平等,彼此都有获得足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
该假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
(三)持续使用假设
持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。
本报告评估结论是以上述评估假设为前提得出的,在上述评估假设变化时,本报告评估结论无效。
十、评估结论
评估人员认真遵循资产评估有关法规和国家规定的评估方法及计价原则,经过资产的账面清查、产权验证、实地勘察、评定估算、分析确定,据以得出委托方拟转让的房地产评估值为人民币账面价值 6,307.25 万元,评估值 20,009.00 万元,评估增值 13,701.75 万元,增值率 217.24 %。
资产评估结果汇总表
金额单位:人民币万元
序号 项 目 数量 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
建筑面积:18,937.99 平
新产业园区华苑
1 方米;土地面积: 6,307.25 20,009.00 13,701.75 217.24%
产业区华天道 3 号
21,452.30 平方米。
合 计 6,307.25 20,009.00 13,701.75 217.24%
评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
(一)天津xxxx有限公司向天津农村合作银行科兴支行借款人民币8,000 万元,此次委估的房地产于评估基准日均已设定抵押,抵押期限为 2010 年 6月 17 日至 2015 年 6 月 16 日。
评估师未考虑该抵押事项对评估结论所产生的影响。
(二)评估基准日,委估综合楼 a 区二层、a 区四层中建筑面积共计 2,604 平方米的房产已出租给中华联合财产保险股份有限公司天津分公司,租赁期限自 2010 年5 月 20 日起至 2013 年 5 月 19 日止;综合楼 a 区三层中建筑面积共计 1,287 平方米的房产已出租给北京华福工程有限公司,租赁期限自 2012 年 4 月 12 日起至 2014 年4 月 11 日止;委估配套楼及附属院区(建筑面积 4708.25 平方米的配套楼及占地面积 3000 平方米附属院区)已出租给xxx世发祥商贸有限公司,租赁期限自 2012年 8 月 16 日起至 2017 年 8 月 15 日止。
(三)评估结论未考虑委估房地产实际转让时应缴纳的相关税费;
(四)对被评估资产和委托方可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项,在本公司已实施的评估过程中不能获悉的情况下,对本次评估结论的影响,本公司及签字注册资产评估师不承担相关责任。
(五)在评估基准日后,报告书使用有效期以内若资产数量发生变化,应按原评估方法对资产额进行相应调整;如果资产价格标准发生变化,并对资产评估值产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估结果。
如委托方自行对评估结果予以调整,本公司不负有任何法律责任。
在此提示评估报告使用者予以注意。
(六)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现行公允市场价格,没有考虑现在、将来可能承担的抵押、担保事项以及发生的特殊交易方式可能追加付出的价格等对评估价格的影响,当评估结论用于上述事宜或评估中遵循的持续经营原则发生变化时,本评估结论无效。
十二、评估报告使用限制说明
(一)评估报告只能服务于评估报告中载明的评估目的;
(二)评估报告只能由业务约定书中载明的评估报告使用者使用;
(三)除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外,未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意,本评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
(四)评估报告的使用有效期
评估结论的使用有效期为一年,即自评估基准日二○一二年九月三十日至二○一三年九月二十九日有效。
通常情况下,只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时,才可以
十三、评估报告日
二○xx年十月十九日。
天津xx资产评估有限责任公司 法 定 代 表 人:
中国天津 注册资产评估师:
二○xx年十月十九日 注册资产评估师:
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