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《合同法》第214条规定租赁期限不得超过20年。超过二十年，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。房屋转租合同的转租期限不得超过房屋租赁合同的剩余年限。
《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的约定无效。除非出租人和承租人另有约定。
租赁期限:
由于承租人不想频繁搬家，出租人也不想在短时间内找到新的承租人，双方都需要一段比较稳定的时间，所以双方都需要在合同中约定一个期限。在此期间，如无特殊情况，出租人不得收回该房屋，承租人不得放弃该房屋另租房。期限届满后，承租人将房屋返还给出租人。承租人如果想继续租赁该房屋，应提前告知出租人。经出租人协商同意，承租人可以继续出租该房屋。如果承租人想搬走，但未能找到合适的新住所，出租人应酌情延长租赁期限。
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