租赁合同法

租赁合同法:

一、《城市房屋租赁管理办法》第四条公民、法人或者其他组织可以依法出租自有房屋和国家授权经营的房屋。

问题:本条只规定了房屋所有权人的出租权。其他人有房子的出租权吗？非业主出租房屋后，承租人的权利如何得到保障？

答:根据《合同法》第51条，无权处分他人财产的人经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，合同有效。所以，非业主租房并不使租赁合同无效，只是效力待定。《合同法》第228条还规定:承租人因第三人主张权利而不能使用租赁物或者从租赁物中获利的，可以请求减少租金或者不支付租金。可见，出租人是租赁物的所有人还是使用人，并不影响租赁合同的效力。

二、第六条，有下列情况之一的不得出租:

1.未依法取得房屋所有权证书的；

2.司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的；

3.共有房屋未取得共有人同意的；

4.权属有争议；

5.是违章建筑；

6、不符合安全标准；

7.未经抵押权人同意已经抵押的；

8.不符合公安、环保和卫生主管部门的有关规定的；

9.相关法律法规禁止出租的其他情形。

问:法律采取禁止性的方式，规定了禁止出租的房屋类型。上述房屋租赁合同的效力如何？

答:《合同法》第五十二条第五项，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。本法是建设部发布的行政法规。合同是否有效，以法律、行政法规的规定为准。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》进一步明确，合同法实施后，人民法院确认合同无效时，以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不以地方性法规和行政规章为依据。因此，以上述房屋为标的物的房屋租赁合同并不无效。

三.第7条居住建筑的租赁，按照房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策执行。

租赁房屋从事生产经营活动的，租金及其他租赁条款由双方协商确定。

问题:可以租房子做生产经营活动吗？

答案:从生活到工作的转变给生活带来便利的同时，也带来了噪音、气味等环境污染。《物权法》并没有完全禁止从生活到工作的转变，但给了有兴趣的业主选择权。第77条规定:业主除遵守法律、行政法规和管理规定外，将房屋变更为商品房的，还应当征得利害关系人的同意。但是，如何确定是否存在利害关系，如何确定所有利害关系业主的范围，如何取得业主的同意，在《物权法》中没有规定。再加上客观现实，很容易产生一系列矛盾。期待未来的司法解释能够明确。

四.第十一条出租人在租赁期内转让房屋所有权的，受让人应当继续履行原租赁合同的约定。

出租人在租赁期内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同

住宅房屋承租人在租赁期间死亡的，共同居住两年以上的家庭成员可以继续租赁

问题:房屋所有权转移的范围是什么？家庭成员的范围？

答案:1。《城市房地产转让管理条例》于2023年8月15日由建设部修订。第3条本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。前款所称其他法律手段主要包括下列行为:

(一)以房地产入股，与他人设立企业法人，房地产权属发生变化的；

(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金共同开发经营房地产，改变房地产权属的；

(三)因企业收购、合并或者兼并导致房地产权属转移的；

(四)以房地产抵债；

(五)法律法规规定的其他情形。

2.根据继承法的规定，在法律上有权利和义务的家庭成员包括夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女。而且还有法律规定的家庭成员。

《合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，生前与他共同生活的人可以按照原租赁合同租赁房屋。

合同法没有限制家庭成员可以继续租赁，生前与承租人共同生活的也可以租赁，没有同居两年以上的资格。

5.第十三条:房屋租赁应当登记备案。当事人签订、变更或者解除租赁合同，应当向房屋所在地的市、市、县人民政府房地产管理部门登记。

第十四条房屋租赁当事人应当在租赁合同签订之日起30日内，持本办法第十五条规定的文件，向直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记手续。

第十五条申请房屋租赁登记，应当提交下列文件:

(一)书面租赁合同。

(二)房屋所有权证书；

(三)当事人的法律文书；

(四)市人民政府规定的其他文件。

租住共有房屋，需提交其他共有人同意出租的证明。

出租委托房屋，需提交委托保管人授权出租的证明。

第十六条市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，发给《房屋租赁证》。

县人民政府所在地以外城镇的房屋租赁申请，可以由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并发给《房屋租赁证》。

第十七条:《房屋租赁证》是租赁行为的合法有效凭证。租赁房屋从事生产经营活动的，以《房屋租赁证》作为经营场所的合法凭证。租房居住的，《房屋租赁证》可以作为户口所在地公安部门登记的证件之一。

第十八条严禁伪造、涂改、出借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应向原发证机关申请补发。

第三十二条违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门对责任人给予行政处罚:

(一)伪造或涂改《房屋租赁证》的，注销该证，并可处以罚款；

(二)未申报领取《房屋租赁证》的，责令限期办理手续，并可处以罚款；

(三)未经出租人同意和未办理登记手续，擅自转租房屋无效，没收非法所得，并可处以罚款。

问题:房屋租赁登记

答:《城市房屋租赁管理办法》第十三条至第十八条规定了租赁登记。但没有规定未登记租赁合同的效力。

《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立之日起生效。法律、行政法规规定应当办理审批和登记手续的，依照其规定。

根据《合同法解释一》第九条的规定，根据《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但没有规定登记后生效。当事人未办理登记手续的，不影响合同的效力，合同标的物的所有权和其他物权不得转让。

租赁合同当事人有相同意思表示，有订立合同的能力，且不存在合同无效、可撤销、可变更、效力由法律、行政法规确定的情形的，租赁合同视为有效。但登记备案只是行政部门的一种行政手段，违反这一规定会导致补办手续和罚款的行政处罚后果。

第六，第十九条，当事人对承租人按照租赁合同享有权利，承担相应义务；出租人在租赁期间确需提前收回房屋的，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人造成的损失。

问题:承租人在租赁期内确实需要提前退房

答:出租人经承租人同意，可以提前收回房屋。根据公平原则，承租人也有权在征得出租人同意的情况下提前退房，从而终止合同权利义务。但是，给出租人造成损失的，应当给予赔偿。根据《合同法》第93条，当事人可以协商一致解除合同。