商品房买卖合同中出卖人交付内容的确定标准

随着时间的推移，随时随地在各种场景下使用合同成为可能。签订合同可以促使双方以规范的方式承诺和履行合作。你知道合同的主要内容是什么吗？以下为小编编制的《商品房买卖合同》中确定出卖人交付内容的标准，仅供参考，欢迎阅读。

由于买方承担的交货内容很容易确定，所以是钱。但是如何确认卖家发货呢？这里，出卖人的主要交付义务是支付商品房，但不限于商品房，还包括绿化和公共配套设施。

买卖合同的标的物条款是合同不可缺少的条款，标的物必须明确具体，否则合同无法成立。合同的标的物可以是一个物种，也可以是一个特定的客体。如果是一个物种，比如水稻、水果等。，对其数量的要求必须确定，否则销售无法进行。如果是特定对象，必须在合同中明确说明，使其具有唯一性或排他性。

商品房买卖合同涉及的主要标的物是商品房。由于商品房的位置肯定是唯一的、排他性的，所以合同涉及的标的物是一个特殊的客体。

一、确定卖方交货内容的标准

(1)合同约定的套房是合同的核心内容，包括套房本身的位置、楼层、面积、建筑质量、装修及配套设施。

(二)由于商品房属于高层建筑，分为若干小块，既涉及出卖人自己的部位，又区分了共有部位。这也是商品房和其他商品的区别。因此，商品房标的物的认定不仅仅是指套房，还包括绿化和公共配套设施。

二、对于实际交付是否符合约定原则

核实实际交付是否符合约定的依据主要包括以下几个方面:

(一)合同，合同最重要的部分是约束双方。其中，商品房、绿化及配套设施的一些特点，应视为对标的物的描述。

(二)规划说明。由于规划必须经国家行政部门批准，卖方只能进行施工，卖方的施工必须按照规划方案进行。由于规划方案将决定买方房屋的朝向、照明和通风，以及公共区域的共享，虽然这些都反映在合同中，但不能完全反映。因此，开发商交付的房子必须是规划的设施。

(3)样板房。为了促销，卖家经常做样板房来吸引消费者。但这是基于样品的销售。在样品销售中，卖方应保证交付的标的物与样品质量相同。《合同法》第一百八十六条规定，凭样品买卖的当事人应当封存样品，并说明样品的质量。卖方交付的标的物应与样品及其说明质量相同。样板房要保证和其他卖的房子质量一样。一般样板房都装修过。装修是不是样品，就看卖家怎么处理了。如果出卖人在样板房或相关附加说明中明确表示装修仅用于参观，不包含在模型中，则该装修不具有模型效果。出卖人未明示的，买受人有权视为样板，出卖人应当将买受人所购房屋装修成相同标准。如何看待样板房的隐性缺陷，是否也允许买受人的房子有此类缺陷？这里所指的隐藏缺陷是指买方在交易中未能谨慎发现的，卖方没有故意不通知的缺陷。《合同法》第一百六十九条规定，带样品买卖的买受人不知道样品有瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物质量仍应当符合通常的同类标准。这一规定类似于美国《统一商法典》第2-213条规定的“适销质量”，即:(1)合同项下的货物在行业内可以无异议通过检验；(2)如果销售的货物是通用的，卖方交付的货物应在规格范围内具有平均良好的质量；(三)货物应当适合货物的一般用途；(4)除非允许有差异，否则所有货物的每个单位在品种、质量和数量上应相同。所以，如果买受人在购买时不知道样板房的隐藏缺陷，买受人购买的房屋质量仍应按通常同类标准处理。

第三，各种具体情况下的认定规范

(一)关于位置和楼层。这将在所有商品房合同中规定。卖方交付的房屋位置和楼层应与协议一致，这是最低要求。出卖人交付的房屋不符合约定的，构成根本违约。

(2)房屋朝向和间距:房屋因外部环境不同，可分为景观房屋和非景观房屋。景观房是指俯瞰大海、树林、青山等风景的建筑。这些建筑以风景为卖点，价格比普通的非风景房屋要高，而且这些房屋对朝向和间距的要求非常高。如果方位和间距的误差直接导致景观效果反差大，则应视为根本违约。与非景观房即一般景观房相比，朝向和间距的问题主要影响通风采光，但这种影响小于景观房。目前，从采光的角度来看，卖方一般选择南方方向进行房地产开发。至于违约的认定，应该根据朝向变化对通风采光的影响程度来确定。至于间距，会直接影响某些楼层房屋的日照时间。如果日照效应是由于前后楼间距缩小造成的，则应视为违约。至于违约程度，要根据影响程度来确定。(3)关于住房面积。由于商品房一般采用预售方案。预售合同签订时，房屋一般在建，因为建筑施工许可与规划设计要求存在一定误差。合理错误不能视为卖方的过错，因此合理错误不能视为卖方的违约责任，要求卖方承担责任。但超出合理误差范围的误差应视为卖方的过错，卖方应对超出部分承担责任。房屋面积的计量一般按建筑面积或套内面积计算。