(1)行使房屋租赁合同解除权有两种形式:约定解除和法定解除
1.房屋租赁合同的约定解除，是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自己的利益，根据合同自由原则，经协商一致解除合同。对此，我国《合同法》第93条规定:当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除条件满足时，被解除人可以解除合同。
2.房屋租赁合同的法定解除，是指一方当事人行使解除权，依法解除合同、终止合同的权利和义务。根据我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使合同目的不能实现的；(二)履行期限届满前，一方当事人以自己的行为明确表示或者表明不履行主要债务的；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行的；(四)一方当事人不履行义务或者有其他违约行为，致使合同目的无法实现的；(五)法律规定的其他情形，主要包括:因国家主管机关决定的合同内容违法而解除合同；承租人利用出租房屋进行违法活动，出租人要求解除合同的；承租人未按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，给租赁物造成损失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；承租人无正当理由不支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以随时解除合同(但出租人应当在合理期限前通知承租人)；租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时知道租赁物质量不合格，承租人仍可以随时解除合同；如果承租人在房屋租赁期间死亡，与其共同生活的人不愿意继续租赁房屋，自然会导致合同终止；清算组可以决定是否解除破产企业未履行的房屋租赁合同。
(二)因承租人无正当理由违约而终止租赁合同。承租人擅自搬出租赁房屋，停止履行合同的，租赁关系不必要存续，导致租赁合同解除。依法签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，受法律保护，双方应认真履行。但由于承租人可能无正当理由不愿履行租赁协议，未经与出租人协商或协商不成，可擅自搬出租赁房屋，停止履行合同义务。这种情况属于承租人违约，在严格的法律意义上不应该得到法律的支持。但是，鉴于房屋租赁合同履行的长期性，承租人可能会因过程中不可预见的情况而发生变化。为了体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源浪费，有必要酌情支持其解除合同的请求。
二、房屋租赁合同的终止行使
(一)终止房屋租赁合同的方式
1.房屋租赁合同约定的解除，在协议生效时或原合同约定的解除条件发生时，双方达成解除协议后，一方向另一方发出的通知到达另一方时终止。
2.对于法定解除，当事人可以向人民法院提起诉讼，向仲裁机构申请仲裁，或者通知对方当事人。我国《合同法》第96条规定:一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。通知到达另一方时，合同终止。另一方如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认合同终止的有效性据此，只要一方有第九十四条规定的情形之一，另一方可以解除合同。主张解除合同的一方，只要通知违约方，即应解除合同。
3.因承租人无正当理由违约而解除租赁合同，必须经人民法院或仲裁机构确认。
然而，在实践中，无论以何种形式终止合同，都会经常引起合同当事人之间的纠纷。面对纠纷，当事人可能无法达成协议，因此合同的终止只能通过人民法院或仲裁机构解决。值得注意的是，一方当事人行使通知权时，被通知方如有指导意见，应向人民法院或仲裁机构提出申请，才有可能否定合同解除的效力。除非法院或者仲裁机构裁定对方解除合同的通知无效，否则合同已经终止。对方当事人未向人民法院或者仲裁机构申请确认解除合同的效力，仍行使原合同权利的，属于其他独立法律关系中的侵权行为。特殊情况下，如果涉及诉讼或仲裁，确定不解除合同，为防止恢复原状造成不必要的损失，应规定合同在生效裁决作出前不具有解除效力。
租赁合同期限届满导致租赁合同终止
租赁合同包括定期租赁合同和无限期租赁合同。
在无限期租赁合同中，出租人和承租人都可以随时主张解除租赁合同。一方提出解除主张，经过一定时间后，租赁合同可以解除，双方的租赁关系随之消灭。
在定期租赁合同中，合同期限届满后，双方未续订合同的，合同关系消灭。当事人对租赁合同的期限没有明确约定或者没有约定期限的，不采用书面形式，当事人对期限有争议的，视为无限期租赁。
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