[摘 要]房地产业的发展潜力巨大,通常还会连带其他产业的发展,已经有越来越多的人对此进行关注与研究,如何定位房地产业的地位以及认清其与GDP的关系是一个很值得探讨的问题,本文主要分析中国房地产业与GDP的互动关系并进一步揭示二者的相关影响,并在此基础上提出合理发展房地产业的对策建议。
[关键词] 房地产 房地产业 GDP 互动关系
房地产行业的运行和发展涉及相关产业众多,它是许多国家和地区经济发展的产业支柱,通常,房地产业所占GDP的比重在10%以上。在我国,房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%,对相关产业的发展起着很大的带动作用,初步认定为国民经济的支柱产业。然而,目前,中国的房地产业出现投资过热、房价过高现象。尽管,政府也在一次一次出台新的政策进行干预调控,相对控制了房价的上涨速度,但是,我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此,认识和掌握中国房地产价格与GDP的互动关系,会有利于我们更好的分析房地产市场,并采取相关的调控措施,实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
一、中国房地产业与GDP互动关系分析
房地产业是中国经济发展的重要产业之一,它对我国的经济发展影响巨大,房价的上涨直接推动了GDP的快速增长。任何两者的关系,都是互相牵连,互相影响,房地产业与GDP的增长也需要和非常必要做一个互动分析。
1.房地产业对GDP的推动作用
任何事物都具有正反两方面的作用,房地产业对GDP的影响可以分为正反两方面,一是积极的促进作用;二是一定的破坏作用。
首先,因为房地产业是一个关联产业很庞大的产业,通常房地产业会带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。所以由于房地产业的关联性强,从而发展房地产业一定程度上就能带动其他产业,从而促进地方经济的发展。房价的上涨直接推动了GDP的快速增长, 房地产业对于地方GDP的影响力杆见影,据有关统计显示,比如卖出一块10亿元的地,GDP数字上便立即由0增加了10亿元,乘数效应下,地产开发过程中的设计规划,建筑施工,地产策划等费用,地产销售之收入均会累加至GDP,这样的GDP增长比依靠企业业务增长获得要容易的多,而且房价越高,乘数效应越明显;GDP越高地方政府的功绩就越大,地主政府的财政收益越大。可见,房地产的投资与其他投资相比,能够更有效率地促进我国GDP的增长。说明二者关系密切,成强烈的正相关,房地产业能够促进地方经济的发展。
另一方面,由于我国房地产市场的发展还不完善,目前仍处于发展期,房地产市场难免会出现一些问题,最大的问题可能就是房地产泡沫引起的金融危机。正如我们所经历的,由于美国次贷危机引起的2008年全球金融危机也殃及我国房地产市场,虽影响不是太大,躲过了这一劫,但是目前房价涨得又高又快,众多投资者将自己的存款加银行贷款投入楼市坐等收利,但是房价如果涨得离谱,最后会崩盘,结果就是金融危机。小范围讲,对地方经济带来毁灭性打击,大范围讲对整个国家的经济都会有很大影响。房价的剧烈波动又导致GDP增长的不稳定。所以发展房地产业不能盲目,要有秩序,逐渐往健康方向引导。
2.地方经济发展对房地产业的作用
衡量一个地方经济好不好是以GDP总量来衡量的,一个地方的GDP越高,说明这个地方的经济越发达。而地方经济发展的好坏又影响着房地产业的发展,即为房地产业的发展的基础,当地方经济越发达,区们和投资环境越好,越能吸引房地产投资者的眼光,一线城市如北京、上海、广州等地的房地产发展很快,就是因为当地经济发展快的原因。相比落后地区像新疆、西藏等地即便是盖好了高楼大厦,若没有相关产业支撑也是无济于事,所以说地方经济的发展为发展房地产业铺设了基础,二者是互相促进的。
当一个地区的经济有发展优势和发展潜力时,才能带动房地产业的发展。要搞好一个地区的经济要有主导产业,但房地产业不能算是地主经济的主导产业,只算主导产业的附带产业。所以说很大程度上,首先是地方经济促进了房地产业的发展,然后才是房地产业对地方经济的反作用。
总体而言,地方经济对房地产业的发展具有引导作用,地方经济发展的好,能为房地产业发展提供基础。而反过来,房地产业的健康有序发展也能促进地方经济的更快更好发展;而房地产业的非理性发展则会对地方经济带来严重的阻碍甚至是破坏性的作用。
二、对我国房地产宏观调控政策的分析与建议
1.关于房地产相关政策选择的争议
房地产政策中存在两种不同的阶级观点:穷人论和富人论。
中国社会科学院金融所研究员、经济学家易宪容认为,尽管房地产业推动了中国GDP的增长,但商业房价格、金融风险、地方政府业绩以及买不起房屋的百姓究竟谁更重要取决于中央政府的房地产政策,政府要改善中产阶级结构,改善收入结构,让大部分人都可以在按揭的情况下购买住房,这就是所谓的穷人论。
而任志强认为,不要让所有的老百姓都买房子,因为我们没有那么大的生产量,在供应量很少的情况下,要先满足最富的人的需要,因为投资者是想拿这个钱去赚钱而不是去救济穷人,政府只做它应做的事情,房地产业最终还得交给市场用无形的手来调节,即所谓的富人论。
2.房价高低对不同阶层的影响
低房价及大量的廉租房、福利房、微利房、限价房有助于解决中低收入居民的住房问题,但永远也不能解决处于流动中人口的居住问题,这一点只能通过市场来解决和提供,近年来我国出现的房价大幅上升与我国城市化加快、流动人口增加、居民收入增加、国家经济发展和部分投资人炒作有着很大的关系,有人认为,即使国家不进行宏观调控,未来随着我国居民收入的持续快速增长,不需要房价大幅度下降,我国居民的购房能力也会明显增强,就是说,即使有轻微的泡沫,也完全可以在发展中逐步消于无形,以房价收入比来衡量一国居民的实际购房能力并不准确,除非某地全部的购房需求都来自于当地居民,对于处于高速发展与流动中的全球化中国,这种假设显然不合理,据统计,2007年,海外机构投资者在上海房地产的总成交价值超过180亿元人民币,总成交面积达100万平方米,这与上海较好的投资环境,国际金融中心和大公司总部基地等对房地产的需求密切相关。当然房价大幅上涨,会加大收入差距,使那些具有房产投资甚至投机能力的人获得大于利息的流动性溢价,从而导致财富向购房者尤其是投机性购房者转移,对大城市会出现富人进城,穷人下乡的逆向流动,从而产生居住的阶层同质化,固化低收入阶层现有生存状态,削弱低收入家庭向上流动的能力,进一步拉大城市之间与城乡居民之间的收入差距。因此,政府有责任警惕短期内房价过快上涨,透支经济发展潜力,抬高商务成本,影响经济竞争力,扩大贫富差距,激化社会矛盾,破坏金融秩序,另一方面,在房价长期趋势向上的情况下,政府应吸收韩国、台湾、香港、日本、美国的经验,也不能过度追求房价的不涨甚至下降,否则会更加扭曲房地产市场的正常机制,加剧房价波动,损害政府声誉,广大人民群众将会受到更大的损失,因此,政府关键在于将房价控制在一个合理的涨幅之内,既高于物价涨幅,又低于国民经济或人民收入水平增长幅度的兼顾国家、房地产开发企业和购房者三者利益的可持续健康的运行机制。
3.对我国房地产宏观调控政策的建议
房地产这一特殊的产品不存在完全的自由竞争,它的波动周期严重影响国民经济的发展,房价的剧烈波动导致GDP增长的不稳定。这就需要政府发挥作用,适时适度调控,过去几年,我国房地产调控政策同时调控供求并以调控供给为主,与旺盛的实际需求相比,投机需求并非主流,投机需求只能起到推波助澜的作用,现阶段,我国房地产调控政策必须兼顾供给与需求并以需求调控为主,一方面加快落实廉租房政策,鼓励住房租赁,同时加快发展多层次资本市场,拓宽居民投资渠道,另一方面,适度提高住房贷款利率,政府干预来降低买房的政策,控制住房消费贷款冲动,打击虚假按揭套取银行信用,加强对流入房地产市场的海外游资监测管理,适时开征物业税。
参考文献:
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