租赁合同无效 第一篇
1、租赁合同无效的情形包括：
（1）租赁合同违反法律法规的强制性规定；
（2）租赁合同违背公序良俗；
（3）当事人不具有缔约能力；
（4）租赁合同为当事人虚假的意思表示。
2、法律依据：
《xxx民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《xxx民法典》第一百四十四条，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
《xxx民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
租赁合同无效 第二篇
1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
租赁合同无效 第三篇
(1)承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。
(2)因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
(3)承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
(4)承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;
(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
一旦房屋租赁合同无效，那么对双方来讲都是很不利的。承租方负有腾退房屋、恢复租赁房屋到签订合同之前的义务，且还要负责将租赁期间的添附物拆除，而房东一般则要退还剩余期限的房租。所以，各位在签订房屋租赁合同的时候一定要小心谨慎，千万不要使合同最后归于无效。要是遇到了什么纠纷的话，可以向律图在线律师寻求法律帮助。
租赁合同无效 第四篇
1、 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和相关本司法解释的规定处理。
2、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
4、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
5、因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
6、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
7、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
自然就不能产生法律效力，则也就不能对当事人的合法利益做出保护。为了能够更好的进行房屋的租赁，建议当事人在签订租房合同的时候一定要小心谨慎，避免出现租房合同无效的情形。
租赁合同无效 第五篇
一、出租人是否为适格出租主体
签订合同是严谨的民事法律行为，合同主体应有相应的民事行为权利及合同项下对应的权限以保障合同目的实现。
在经济发展的浪潮下，“二房东”逐渐流行成为市面上比较流行的一个“职业”。
在住房方面，部分二房东（非正规租赁公司）将房屋整租后进行分租，以减少个人的经济压力；而在商业住房使用方面，职业二房东更多是扮演中间商的角色赚取差价牟利。此种涉及转租或分租情况的，承租人应当提前了解且由对方充分证明具有法定或约定的转租/出租权。
从大量实务案例分析可以看出，此类问题的风险点主要是房屋所有权人将房屋出租给承租人的同时一般会在租赁合同中注明限制转租/分租的条款，例如：“未经出租人（书面）允许不得转租、分租，否则出租人有权解除合同并要求承租人承担违约责任”。
若实际承租人从二房东手中租赁到此种不允许转租、分租房屋的，出租人在得知后有权行使解除权，解除其与二房东之间的租赁合同，而租赁合同解除后，二房东失去出租权利，实际承租人亦不能依据与二房东签订的租赁合同对抗出租人继续占有使用房屋，实际承租人只能依照租赁合同向二房东主张违约责任/赔偿责任。
二、出租房屋是否系合法建筑、是否有产权权属证明
在实践中，违法建筑或未经批准建设的房屋多出现在住房类租赁中，比如在临近商业区的集体土地或个人宅基地私盖无产权的矮层楼房，一般此种住房的租金较低，亦很少涉及到法院或仲裁院认定租赁合同是否有效的问题，但需提示的是这种租赁方式对于出租人和承租人都存在较大风险，是不值得提倡的。
翻看判决及案例，法律实务中缺少产权权属证明的房屋租赁争议多发生在商业用房层面。以北京为例，部分商业中心或者小型商业楼房、平房是在村集体的土地上建设的，虽然这类房屋经土地所有权人准许建设，但因为政策原因或各类历史遗留问题，不排除存在没有不动产交易中心出具的产权权属证明问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
商业用房的租赁合同被认定无效的，出租人可以要求承租人支付占有使用费。
在投入大量资金后租赁合同被判定无效的，承租方所投入的包括但不限于装修、煤气改道、广告宣传、产品投入等损失是巨大的。
对于此类损失的赔偿情况，一般是根据承租方提供的证据、结合双方的过错及过错程度综合判断是否赔偿或赔偿比例。
同时需要提示，若承租方租赁商用房屋的目的是从事餐饮业的，在承租前为保证合同履行的稳定，应当事先了解房屋是否通过消防检查、是否够接通天然气以及风道是否正常使用等严重影响承租目的的要素。
三、共有房屋在共有人没有特别约定的前提下，其他人是否同意出租
房屋共有的方式存在按份共有和共同共有两种方式，在实务中常出现的问题是在继承或者离婚的时候，双方或多方没有就房屋进行售卖，而是直接由法院析产或双/多方协商一致为按份占有房屋份额。
此种情况若双方或多方没有共同约定可以将房屋出租，其中一方将房屋出租而他方不予追认的，根据《民法典》第三百零一条中规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”，若出租房屋事宜达不到法定比例的，租赁合同被认定为无效的法律风险也是很大的。
租赁合同无效 第六篇
审理中，原、被告确认前述租赁物中房屋约40平方米（系被告李四搭建，未取得建设工程规划许可），场地约500多平方米。李四表示500多平方米场地是村闲置地，与李四无关联。
另外，李四提交了日期为2023年11月15日、由XX镇XX村村民委员会盖单的情况说明一份，载明“李四房屋因为违法用地于今年8月初整治完毕并进行了土地复耕。当事人李四配合拆违工作，所以他其他事情并不知道。XX村委会和李四签的建筑物、构筑物移交确认单，现在XX镇环境综合整治办走流程，所以还没有赔付资金。”
法院认为，原、被告在2023年7月1日签订的《租房合同》因所涉租赁房屋系未取得建设工程规划许可而建造，所涉场地系违法用地，《租房合同》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告在2023年12月25日签订了拆迁补偿协议，该协议的内容实为双方对无效租赁合同后果处理的约定，内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效。补偿协议签订后，原告已搬离了租赁场地，场地上的违法建筑物已拆除、土地已复耕。被告同意按补偿协议退还原告剩余未使用的房屋占有使用费30,000元，予以准许。关于双方争议的被告是否应当支付原告房屋改造、大棚搭建、电器改造费60,500元，法院认为，双方认可原告承租后在租赁场地搭建过大棚、改造过房屋等设施，双方于2023年12月25日签订拆迁补偿协议时，原告搭设的部分大棚实际已因整治而被拆除，协议签订后，租赁地块上遗留的搭设、改造设施已被拆除，故原告存在因合同无效所导致的财产损失。正如原告所述，在原、被告签订补偿协议时，不论案涉地块是拆迁或拆违，双方均明确租赁合同已无法再继续履行，约定由被告退还剩余租金（实为房屋占有使用费）30,000元、支付原告投入的房屋及附属设施的改造款损失60,500元。该金额亦与双方在无效合同中的约定相吻。被告主张案涉地块是拆违而不是拆迁、被告实际并未获得拆迁款、拆违补助金额微小，故认为其无需向原告支付60,500元。但从原、被告签订的拆迁补偿协议文意看，该笔60,500元款项的支付并不必然与被告是否获得拆迁款以及拆迁款金额的多少有关联，且目前也无其他证据表明被告系出于重大误解而签订了该份补偿协议。故原告主张被告向其支付所投入的改造款损失60,500元，法院予以支持。拆迁补偿协议特别约定中的《拆迁安置补偿协议》实际并未签订，被告签署的建筑物、构筑物移交确认单亦不能等同于《拆迁安置补偿协议》，原告以被告违反补偿协议的约定为由诉请被告承担原告的律师费，缺乏依据，本院不予支持。
最终，法院判决：
一、原告张三与被告李四签订的《租房合同》无效；
二、被告李四于本判决生效之日起十日内退还原告张三房屋占有使用费30,000元；
三、被告李四于本判决生效之日起十日内支付原告张三房屋改造、大棚搭建、电器改造费损失合计60,500元；
四、驳回原告张三的其他诉讼请求。
律师说法：
最新的《民法典》中关于合同无效的规定分散在总则编和合同编的条款中，其中总则编关于合同无效的规定主要包括主体不适格、意思表示不真实、违反法律行政法规的强制性规定、违背公序良俗及恶意串通损害他人利益等情形，合同编中合同无效的规定主要包括格式条款无效、免责条款无效等情形。上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，合同无效的情况下，根据造成合同无效的具体原因，当事人可以主张返还财产或恢复原状、折价补偿、过错损害赔偿等要求。当事人遇到合同无效情形可以向专业律师咨询，以便更好地维护自身权益。
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