目前签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》。由于示范文本是由政府机构起草的，它很好地平衡了开发商和买方之间的权利和义务。因此，与示范文本签订合同有利于保护买方的合法权益。然而，我们不能认为，如果我们采用示范文本，一切都会好的。即使使用示范文本签订商品房买卖合同，在购房时也要注意以下问题。
1.订阅书籍。在目前的商品房交易过程中，许多开发商要求购房者在与购房者签订正式的商品房销售合同之前，先签署认购书并支付认购费。开发商要求购房者签署认购书的情况一般有两种:一种是开发商出售的房屋如果没有取得预售许可证，就会以内部员工认购的名义出售，俗称内部认购；还有一种情况是，开发商取得了预售许可证或者出售了已有房屋，开发商为买方保留了预留的房屋。作为交换，买方需要签署认购书并支付一定金额的认购费。买受人在规定时间内不想买房子的，可能无权返还已支付的认购款。
第一种情况，由于《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定在取得预售许可证之前不得预售商品房，并且根据我国《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上无效。但最高人民法院于2003年4月28日颁布，2003年6月1日实施。《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的预售合同视为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。根据该条规定，在取得预售许可证前签署的认购书，如果开发商在买方起诉前未取得预售许可证，认购书肯定无效；如果开发商在买方起诉前取得预售许可证，认购书的状态将与开发商取得预售许可证或出售现有房屋的情况相同，即认购书的性质将与下文讨论的第二种情况相同。
第二种情况，要看认购是否符合合同成立的要求，主要看合同条款是否完备。最高法院《解释》第五条规定，商品房认购、订购、预定协议有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同主要内容，且出卖人已按约定接受购房款的，该协议视为商品房销售合同，必须具有法律效力。但在实践中，大多数认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同的主要内容。这些认购书有什么法律效力？《最高法院解释》没有明确规定，因此笔者认为，如果《商品房买卖管理办法》第十六条规定的不具备商品房买卖合同主要内容的认购书不能从《最高法院解释》第五条中撤销，必然没有法律效力。但如果认购只约定了房号、面积、价格等条款，那么认购不符合合同基本条款，不具有法律效力。
2.补充协议。在商品房买卖过程中，除了开发商与买方按照示范文本签订商品房买卖合同外，开发商还要求买方签订补充协议，补充协议内容较多，由开发商的专业律师提前准备。这份补充协议往往包含了很多对买家不利的条款，比如交付时间的确定、不可抗力条款的解释、总面积的确定和分配、基础设施和公共配套建筑的开发利用，甚至包含了很多对开发商的免责条款。例如，有的开发商在补充协议中规定:“政府部门拖延批准相关文件，拖延市政配套设施的审批和安装，导致开发商无法按时交付房屋，开发商有权根据实际影响时间延迟交付房屋。不要为房子的延迟交付负责。”由于补充协议大多包含建筑、房产、法律等专业术语，普通买家很难完全理解。因此，买方不应急于与开发商签订补充协议，先收回补充协议，咨询专家，找出补充协议中不合理的地方，并进行修改。同时，由于补充协议是由开发商制定的，保护购买者的条款很少，所以应该在专家的指导下将保护购买者的条款添加到补充协议中。如果开发商不能满足买方的合理要求，那么买方最好不要与开发商签订补充协议。
3.销售广告。开发商为了宣传和销售自己的商品房，一般会分发销售手册，发布商品房销售广告，并做出很多承诺。从法律角度看，销售小册子、广告等。都是开发商向不明对象散发的文字、图片资料，介绍自己的商品房，主要是为了美化商品房的形象和优点，远远没有商品房买卖合同的基本条款。这类广告在法律上一般被视为要约邀请，不能直接作为合同内容。对于开发商的虚假广告行为，虽然买方不能根据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第三十七条、第三十八条的规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，损害购买商品或者接受服务的消费者合法权益的，不仅应当承担行政违法责任，还应当依法承担民事责任。因此，如果买家发现自己被虚假的销售手册或广告欺骗和误导，应及时向政府有关部门报告，申请调查和处罚，或向人民法院申请要求责任方赔偿损失。
同时，国家工商行政管理局发布的《商品房广告暂行规定》也规定了房地产广告的原则、事项和禁止内容，购房者也可以根据《暂行规定》对销售广告进行检查。
但为了避免不必要的麻烦，在签订合同时，购买方应要求开发商将广告承诺的内容写入双方的协议中，使其成为合同内容的一部分，从而在广告名称不真实的情况下起诉开发商违约。
4.样板房的问题。目前，在商品房销售过程中，开发商应设立样板房或样板房。买家入住后发现房子和样板房有差距。买家要求退房时，开发商认为样板房不是“样板房”，也不是“样板房”，设定的目的是为了推广商品房。购房合同中没有约定商品房与样板房不符的，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并非如此。《商品房销售管理办法》第三十一条明确规定，开发商设立样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修是否与样板房一致。未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未予说明，导致购买人因重大误解订立商品房买卖合同的，购买人可以根据《合同法》关于重大误解的规定(购买人应当选择变更还是解除购房合同)，请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除购房合同。
5.质量问题。有购房者认为，该商品房竣工后已经政府主管部门验收合格，验收合格后才允许交付使用。所以商品房应该没有质量问题。而且根据相关法律法规，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。这两本书都规定了商品房质量的细节，是购房合同的重要组成部分，所以没有必要在合同中规定商品房质量。但事实并非如此。
商品房的验收是通过抽查进行的，所以不能保证每套商品房的质量都达标。而且竣工验收的质量标准和买家想要的质量要求可能有差距。至于《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》中关于房屋质量的规定，都是开发商拟定的，重点是保护开发商的利益。因此，有必要在购房合同中规定房屋质量。
根据最高法院《解释》第十二条、第十三条第一款的规定，在下列情况下，购房人有权要求解除合同，并要求赔偿因房屋质量造成的损失:房屋主体结构不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，经检验房屋主体结构质量不合格的；由于房屋质量问题，严重影响了住宅的正常使用。《最高法院解释》第十三条第一款规定，交付的房屋存在质量问题，出卖人应当承担保修期内修复的责任；出卖人在合理期限内拒不修复或者拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修理费用和修理期间造成的其他损失应由卖方承担。
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