【摘 要】房地产建设项目实施中的项目管理是指技术人员对具体建设项目施工过程的控制与管理，主要内容包括：工程前期准备阶段的组织和现场条件准备，施工过程中的质量、工期、成本的控制和要素的动态管理，交工验收管理。
【关键词】房地产项目；工程管理；质量控制；成本控制；进度控制；动态管理；竣工验收
0 引言
为了实现项目目标，在项目施工管理中以工程建设流程为主线，进行系统安排，将任务分解，层层细化，层层落实，有责任人、检查人、开始时间和完成时间等。同时按项目管理的内在规律进行运作。在实施中，应重点落实以下环节。
1 做好六项准备管理工作，并在安排施工生产中完善配套
施工准备工作是为工程顺利施工创造必需的条件，包括施工前的准备和施工过程中的准备，它的内容很多，一般有6大类准备工作，即：施工现场准备，施工技术准备，施工组织准备，劳动力准备，材料准备，施工机具准备。并要求施工单位必须完成后方可进行施工。
2 树立问题意识，有针对性地拟出课题或关键环节控制一览表
每一个工程项目都有其自身的特点，项目经理针对其在施工中存在的技术难点、施工难点和影响工期、质量、安全、文明的关键环节制定控制点的原则，以实现低成本经营创效益的目标，同时建立材料试验和检验制度，材料进场前必须要先验证。实验部门要按规定做好计量仪器的检修和校验工作，以保证提供正确的数据，只有经检验合格的工程材料方可投入使用。
④作好施工测量检查工作。施工测量工作是确保建筑产品按图施工的基础性工作，在高层建设施工中尤为突出。因此，必须认真会同监理、设计和质量检验部门进行复检。
⑤实施施工工艺标准化管理，正确指导现场施工，使工程建设规范化，确保工程质量 。
⑥积极推广新技术、新工艺、新材料的应用，不断提高经济效益和社会效益。推广新技术运用是把科技成果转化为生产力和生产经济效益的重要途径。
5 “六项严格坚持”，实现总体质量的把握和微观细部控制
①严格坚持工程建设中的高标准、严要求，不合格产品坚决予以返工、退货；
②严格坚持按施工规范、规程操作，克服管理和操作上的自由化；
③严格坚持施工的正确程序，形成有机统一的良性循环局面；
④严格坚持总体质量控制和细部处理完善，保证成品良好的观感效果；
⑤严格坚持治理质量通病，保证一次成功，提交精美的产品；
⑥严格坚持防止交叉污染，注重成品保护和材料节约。
6 化项目管理协作机制，组织好总包、专业分包管理
工程项目建设向高层发展，向多功能设施转化，装饰、装修的档次日益高级及专业化，这种趋势已严重地冲击着那种单打一缺少专业系统配套的旧模式，取而代之的是以项目管理部牵头，监理单位专业化服务，总包及各专业化施工单位协调配合以保证各分项工程施工顺利进展的新模式。但随之而来的是施工现场的各专业阶段之间的协调工作难度加大，因此项目经理应以项目管理为核心进行总体筹划，会同监理组织好总包、专业分包管理工作，具体做法有以下几点：
①主动和监理单位、设计单位沟通，召开总包及各专业施工单位参加的图纸会审会议，完善和明确设计未详尽的技术项目，及时进行各专业技术核定工作。
②提出总体形象进度计划和各专业具体施工计划，以及质量控制要求，并组织实施。
③定期组织召开多方面工作联系会议，提出施工中所存在的各专业技术及协调问题，并落实解决措施，项目经理应具备强有力的综合调控、监督管理能力，从组织机构、管理制度方面形象约束和协调机制，动态控制施工进展，驾驭工程全局。
④各专业单位相互协调，注意立体交叉作业的步骤和配合，加强交叉污染控制以及成品保护工作。
7 工程成本控制进行有效的管理
实践表明，一份严密、准确的招标文件能很好的保证建设工程合同造价的合理性、合法性，减少履行合同中甲乙双方的纠纷，维护合同双方的利益，有效地控制工程投资造价。
8 结束语
本文对房地产开发项目管理的管理方法进行了粗浅的研究，旨在根据建立的符合现行市场经济体制发展的房地产开发项目管理体系，对房地产开发项目经理实施项目管理进行指导，使之明确房地产开发项目管理工作程序，运用有效的项目管理手段与方法，高效率地实现项目目标。当然，对房地产开发全过程项目管理内容和体系的研究还有待于进一步的深化和完善。
【参考文献】
[1]吕萍，等.房地产开发与经营[M].中国人民大学出版社，2002.
[2]李建伟，徐伟.土木工程项目管理[M].同济大学出版社，2002.
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