【摘要】住宅市场是关系到国计民生的基础性物质资料市场， 科学 合理地预测住宅市场的需求，对住宅市场的 发展 能起到一定的指导作用。文章通过定量 分析 与经验估计相结合的 方法 ，预测出湖南望城的住宅市场需求呈现总量需求不断攀升，市场需求面更加广阔，分区差异显著以及中低档次住宅增量潜力巨大的发展趋势。
【关键词】望城 住宅市场 需求 预测
一、望城概况
近年来，xxx综合实力的不断提升，使得望城经济也取得了长足的进步。2022年全县实现国内生产总值100亿元， 工业 总产值103亿元，财政总收入7.7亿元，GDP增长率近4年来始终保持在10％以上。随着xxx扩容强市战略的实施和望城融城建设的进行，望城将在xxx乃至整个“3+5”城市群中的战略地位将得到进一步提升，望城各产业的发展面临着一个新的机遇。
二、望城房地产业发展状况
截止2022年底，进驻望城县的房地产开发企业已有52家，其中已动工的21家。这些企业中不乏“和记黄埔”、“广东玫瑰园”、“武汉高科”、“深圳南山”等知名房地产企业。当前，望城县房地产占GDP的比重已超过5%，带动了建筑、建材、装饰及运输等相关产业发展。随着长沙“扩容提质”和望城县“融城”步伐的加快，预计“十一五”期间，望城县房地产业仍将保持强劲的增长态势。
三、望城住宅市场需求预测
国内外城市建设实践证明，房地产业对建筑业和商贸物流业等其他产业具有巨大的乘数效应，能带动其他相关产业的快速发展，国内外也不乏房地产带动新城或开发区建设的成功案例。望城充分重视房地产业对经济社会发展的作用，在“十一五”规划中将房地产业定位在支柱产业和融城重点项目。房地产市场是一个关系到国计民生的基础性物质资料市场，对于房地产市场科学合理的宏观需求预测，将对政府实行宏观调控，克服房地产市场固有的“盲目性”、“投机性”有重大意义。
从2022年望城房地产市场销售情况看，住宅销售量约占到商品房销售量的97％左右，因此，通过对住宅市场需求的预测，可大致反映出房地产市场需求情况。住宅市场总体需求受政策导向、经济发展水平、城市人口数量等多种因素的 影响 ，对于其预测须采用经验估计与定量分析相结合的方法。
式中P为预测人口数，P0为预测基期人口数，K为人口 自然 增长率，△P为人口机械增长量，N为预测年限。
2、城市化水平预测
采用国际上通用的等差变动预测方法，数学模型为：
T为预测年距第二次人口资料年的年数。
3、住宅需求预测
四、望城住宅市场 发展 预测
通过以上对望城住宅市场需求的预测，以及望城“十一五”规划的要求，预测望城住宅市场需求将有以下发展趋势：
1、总量需求不断攀升
2、市场需求面更加广阔
目前 望城住宅市场的发展处于刚起步阶段，发展前景良好，逐渐成为长沙住宅市场一支不可小觑的力量。与主xxx相比，望城住宅质量丝毫不比市区逊色，在住宅建设风格上注意到了多种文化的融合，住宅销售价格也比市区低很多，更重要的是望城住宅注重与 自然 的良好结合，充分注重发挥望城生态环境的优势，所有这些说明望城住宅市场有能力参与到整个xxx住宅市场的竞争，望城住宅市场的潜在消费者逐步拓展到整个长沙范围。
3、分区差异显著
影响 住宅消费的因素主要有人口、经济发展水平、居民可支配收入以及政策等，此外区位条件也十分重要。随着望城经济的发展，对住宅市场需求大幅增加，但是，区内各组团的需求则存在很大差距。由于望城境内各组团之间处于一种非均衡的发展状态，其中以高星组团和雷锋组团的经济发展水平较高，人口密集，同时也是融城重点区域，这些条件对于望城县内购房者有一定吸引力，此二地是县内住宅消费者的首选购房地；融城干道雷锋大道、金星大道的贯通，使得道路两侧的区位优势得以充分发挥，进一步缩短了该地与长沙的时间距离，雷锋大道两侧、金星大道两侧成为长沙xxx市民到望城购房的首选地；含坪组团靠近岳麓大学城，正准备建设成望城的科教产业基地，基于各大高校进驻含坪组团所产生的文化氛围和高校商业区的商机，该组团将成为 教育 工作者和有志于投资高校商业区的购房者的首选购房地。总的说来，高星组团、雷锋组团、含坪组团、金星大道两侧、雷锋大道两侧是望城住宅市场需求的重点地区。
4、中低档次住宅增量潜力巨大
现状望城住宅市场开发以高档住宅为主，住宅市场上大户型住宅大约占到70％左右，这说明望城住宅市场结构存在一定问题。根据九部委颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，中小套型建筑面积必须达到开发建设总面积的70％的政策出台，预示着望城中低档次住宅市场将有较大的提升空间，不但房地产开发商将会对中小户型住宅投入更多精力和资金，一些无力购买高档住宅的市民也将参与到购房大军中，进一步增加望城的住宅市场需求。
望城县住宅市场目前供销两旺，而且还有巨大的挖掘潜力，这不仅表现在消费者对住宅数量不断增大的需求，更表现在消费者对住宅品位及住宅质量需求的不断提高上。因而投资商应充分了解消费需求动向，切实把握不同层次消费者的不同需求，精心策划， 分析 论证，准确定位，推出设计新颖、功能布局合理的适销楼盘，在实现 社会 效益、环境效益的同时，追求最佳经济效益。
【 参考 文献 】 [2]朱翔.城市地 理学 [M].湖南教育出版社,2022
(6):125-132. [4]望城县人民政府.望城国民经济和社会发展第十一五个五年规划纲要.
[5]傅盛宁.住宅郊区化的四大门槛[J].中外房地产导报,2022
(7):20-21.
[6]中央九部委.关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,2022
(5)
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