[摘要] 房价的涨落归根到底受价值 规律 的支配,是价值、供给与需求诸因素共同博弈的结果。近几年来国家基于价值规律的宏观调控导致商品房价值在下降,非理性需求受到抑制,有效供给在增加,房价下跌已成必然。
[关键词] 宏观调控 价值规律 房价下跌 必然性
一、土地价格下降是房价下跌内在原因 2022年以来,国家出台了一系列宏观调控政策,地价正在理性回归。央行银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》、国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及2022年1月《国务院关于促进节约集约用地的通知》等宏观组合拳,加强了土地资源的开发管理,打击开发商囤积土地现象,土地流拍成为普遍现象,土地价格大幅下降,许多地块以底价成交,“地王”不惜损失高价违约金、保证金纷纷退地,房企挂牌转让项目股权现象增多。地价的走低降低了商品房价值,房价应声而落。国家发改委8月12日发布数据显示,全国房价同比涨幅自2022年2月起已持续回落六个月,且回落速度有加快趋势。房价下跌或持平的城市数量进一步扩大。7月,70个大中城市中,有29个城市房价出现下跌或持平局面,比6月多出8个,比例超过四成。上海、南京、杭州、厦门、广州、深圳、成都等在内的17个城市房价下跌,其中上海房价出现首降,降幅为0.1%,深圳房价继续下跌0.9%,已低于2022年同期3.9个百分点。根据21世纪不动产监测数据显示,7月北京二手商品住房买卖成交量环比6月下降了0.9%,成交价格下跌3.6%。
二、住房贷款新政的实施有效抑制了投资、投机性需求
房价上涨引发了投资、投机性需求,投资、投机需求又加剧了供求矛盾。《深圳蓝皮书: 中国 深圳 发展 报告(200
7)》显示,深圳的投机性购房占到了58.42%。投资、投机性需求导致我国住房空置率居高不下,几乎达到10%的国际警戒线的一倍。为了缓解住房供求关系的矛盾,抑制投资、投机性需求成为宏观调控的重点。
首先,严格住房消费贷款管理。央行、银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
其次,加强二手房出让的税收管理。出让二手房需要缴纳印花税,契税,营业税及附加,土地增值税,个人所得税等税负和中介费等,不满5年的非普通住宅占二手房交易成本的达到13%左右,高于世界上大多数国家。
三、从紧的货币政策,一定程度上抑制了中低收入者自住需求
四、人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱
五、住房消费理念成熟将导致购房热消退
六、保障性住房政策将极大增加市场住房供应量,缓解住房供应的结构性矛盾
七、增加土地供应量和速度开发速度直接加大了住房供应量 抑制开发 企业 囤积土地行为,加速存量土地的开发,是增加市场房屋的有效供给的重要途经。过去开发商为了增强自身的实力,坐享土地增殖的利益,大势囤积稀缺性土地资源,造成了政府土地供应增加,但开发面积却相对不足的现象。有调查显示: 目前 有10亿平方米的土地囤积在开发商的手中,足够供应全国市场5年的开发量。2022年,各级政府一方面采取了缩减宗地规模、规定开发建设时限、不得分期取得建设用地使用权证,以及采用清算土地增值税法等措施,有效抑制了囤积土地的行为;另一方面加大闲置土地处置力度,加快土地开发速度。国土资源部出台通知要求实行建设用地使用权“净地”出让,并明确了土地闲置费的征收标准,即按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
八、投机、投资性抛售也将增加市场供应
由于新政打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度和政府加大 社会 保障性住房的供应,极大改变了房地产市场供求关系,改变了投机者未来房价的预期,一部分投机者必然提前抛售手中的房屋。深圳社会 科学 院公布的《 中国 深圳 发展 报告(2022)》称,仅取得产权证后3年以上转手的住房就已占住房总套数的28.11%,全国如此大量的投资、投机存量住房会使市场的住房供应量会激增,必然导致供求逆转,导致房价下跌。
九、规范市场行为将有效降低住房成本 高额利润是我国商品房价值虚高的重要原因。国外成熟的房地产市场其利润一般控制在5%以下。由于我国房地产商的数量相对有限,容易形成联合,大地产商在利益最大化的共同追求中形成了价格联盟,通过抬高房价取得了高额垄断利润。中央统战部和全国工商联调查数据显示,房地产行业利润在25%以上,税后净利润居各行各业之首,比平均水平高了5倍。有关 研究 报告指出,几大主要二线城市房地产开发项目的平均利润率达到30%。就连万科董事长王石也承认:“房地产行业的暴利形象是不能否认的。”中国百富榜上超过一半是房地产开发商!2022年《反垄断法》及其配套措施的实行,诸如上海房市不降价联盟等垄断行为将得到有效抑制。房地产的利润下降10%完全可能,这意味着商品房价值下降10%,从而带动市场房价的下跌。
参考 文献 : [2]应辩证看待“汽车生产能力过剩”[D].中国商报,2022.6.15
[3]房价背离价值 规律 ,可能说拐就拐[D].南方日报,2022.6.15
[4]邓聿文:欲降房价,必先清洁市场,反对腐败[D].国际 金融 报,2022.5.30
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