【综合文库】
第七章 收益法及其运用
本章所占分值大，计算题非常多，计算量大，并且至少1道大计算题，本章可以命题的知识点多，需要重点对待
一、单选题
1.收益法适用的条件是房地产的（ ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 『正确答案』D
『答案解析』通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
2.收益法的理论基础是（ ）。
A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理 『正确答案』B
『答案解析』参见教材P213。
3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（ ）乙的价格。
A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定 『正确答案』B 『答案解析』
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（ ）元/平方米。
A.2400B.2405C.2410D.2415 『正确答案』C 『答案解析』
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5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（ ）年。
A.32B.34C.36D.38 『正确答案』C
『答案解析』参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n1＝0，n＝36（年）
－
6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86 『正确答案』D
『答案解析』参见教材P221。 V＝＋＝300.86万元
7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（ ）万元。
A.5061.44B.5546.94 C.5562.96D.6772.85 『正确答案』A
『答案解析』折现率=6%+6%×25%=7.5%
6000×（1-6%）/1.075^5+400×0.7/0.075×（1-1.075^-5）=5061.44
8.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/ m2,市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。
A.521B.533C.695D.711 『正确答案』A
『答案解析』参见教材P216、P233。实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。
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年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54万元 收益现值
9.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（ ）万元。
A.313B.329 C.417D.446 『正确答案』D
『答案解析』参见教材P233
偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数（年金终值系数的倒数） 第一步，求取收益年限 7.59%=6%/（1.06^n）-1 得n=10
第二步，求取房地产价格
V=20/6%×（1-1.06^-10）+1.2V/1.06^10 V=446
10.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。
A.159.56B.168.75 C.169.39D.277.70 『正确答案』B
『答案解析』分两步求解：
（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益 求得A=15.97
（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格==168.75
11.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为（ ）。
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A.98.8B.592.81C.691.61D.667.22 『正确答案』A
『答案解析』年租金优惠＝（3.5－3）×360×500＝90000元 还有18年租期，报酬率为6% 承租人权益价值＝＝98.8万元
12.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元.
A.245 B.275 C.315 D.345 『正确答案』D
『答案解析』参见教材P236。折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，营业税及房地产税65万元，所以净收益为500－40－50－65＝345
13.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。 A.净收益包括有形收益和无形收益
B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C.通常只有客观收益才能作为估价依据
D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 『正确答案』B
『答案解析』运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教材P238。
14.某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。
A.500 B.750C.800 D.1000 『正确答案』C
『答案解析』土地年净收益=1080000-540×400=864000 土地价值=864000/0.108=8000000
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15某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为（ ）万元。
A.22B.22.5C.23D.23.5 『正确答案』B
『答案解析』参见教材P257。
购买者要求的税前现金流量＝5×12%＝0.6（万元） 偿还抵押贷款的能力＝2－0.6＝1.4（万元） 抵押贷款金额＝1.4÷0.08＝17.5（万元）
该宗房地产价格＝自有资金额＋抵押贷款金额＝5＋17.5＝22.5（万元）
16.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（ ）万元。
A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00 『正确答案』C
『答案解析』参见教材P254～255。 建筑物收益200×12%＝24万 土地收益＝60－24＝36万
土地价值＝36/6%×（1－1/1.06^30）＝495.53 房地产价值＝200＋495.53＝695.53
17.某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。则该宗房地产的价值为（ ）万元。
A.440B.450C.460D.470 『正确答案』C
『答案解析』参见教材P259。土地价值＝＝260（万元）
该宗房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝260＋200＝460（万元）
18.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。
A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81
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