违法的合同 第一篇
房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师
主攻：重大疑难房地产案件
转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。——最高人民法院(2023)民申字第50号案
长期以来违法建筑买卖合同无效似乎已是板上钉钉无可非议之事，原因是一方面违法建筑在建设的时候没有“准生证”（未取得或虽取得但没有严格按照“两规许可证”施工），确实违反了《城乡规划法》相关规定，另一方面包括xxx高级人民法在内，过往多数法院司法判例均认为合同无效。
然而事实上，违法建筑买卖合同效力问题，无论是在审判实践还是法学理论方面都还是存在争议的，一个完全相反的观点（也是笔者的观点）是：违法建筑违反《城乡规划法》如何处罚属于行政管理行为，禁止转让只是管理性强制性规定，产权不合法只能导致物权无法转移，根据“物权行为理论区分原则”（区分“负担行为和处分行为”、“债权行为和物权行为”、“原因行为和结果行为”），顶多构成无权处分，合同本身是双方真实意思表示，完全有效。
01审判实践方面最高法：违法建筑不是导致合同无效的法定因素
2023年09月27日，最高人民法院(2023)最高法民申4037号案认为：（2023）鲁05民终862号民事裁定书认定案涉楼房至今也未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但同时认定“违法建筑的认定属于行政机关的职权范畴，非人民法院主管范围”，因此该裁定并未认定案涉楼房属于违法建筑。......案涉楼房系在集体建设用地上建设，并未纳入政府统一管理，未办理相关手续不能证明案涉楼房不能办理相关手续，也不能证明案涉楼房属于违法建筑......案涉《协议》是刘建平、于爱民双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。刘建平申请再审认为案涉楼房未取得规划批准等手续属于违法建筑，但并未提交充分证据加以证明。故二审判决认定案涉《协议》为有效合同并无不当。——该裁定以违法建筑应由行政机关认定，行政机关未认定前，即便是在集体建设用地上建设，且没有取得两规许可证、施工许可证，也不能认定违法，并推定为合法建筑，判决合同有效！
2023年11月06日，最高人民法院（2023）民申字第898号案认为：韩凤林以案涉《买卖工厂协议书》中的厂房系违法建筑为由，主张该协议书无效，但杨培园、张义南已经履行了付款义务的情况下，有权要求继续履行双方签订的买卖协议，而所涉工厂厂房是否系违法建筑，并不影响双方在意思自治基础上对厂房进行的买卖。至于韩凤林在再审事由中提出的适用《最高人民法院关于印发的通知》第7条规定：“当事人请求确认违法建筑权利及归属的，不予受理，已经受理的，驳回起诉”的问题。在此需要说明的是，此项规定是针对当事人请求对违法建筑所有权的确认，由于确认建筑物或构筑物的性质并非法院民事审判的职能，因此法院不予受理此类确权诉讼，这与本案所涉工厂厂房的买卖并非同一法律性质的问题。综上，韩凤林的该项事由于法无据，本院不予支持。
2023年02月16日，最高人民法院(2023)民提字第216号案认为：买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。
2023年5月29日，最高人民法院(2023)民申字第50号案认为：即使涉案房屋被xxx人民政府认定为违章建筑，建造人百货公司对该建筑也享有不动产所有权。虽然百货公司无法办理物权登记，但无法登记只能导致所有权不能转移，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。
与最高法持同样观点的还有xxx高级人民法院，该院2023年03月13日(2023)湘民申3935号案认为：本案诉争房屋修建于1994年，虽未办理物权登记，即未取得房屋产权证，但康立华、尹福保可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权。转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素。本案诉争房屋所占用土地虽与桃城国用97字第034号土地使用权证的红线图不符，此事实既不影响双方房屋买卖合同的效力，也不影响尹福保、康立华履行协助办理土地使用权证过户手续的义务。广东法院：受理无效，少数效力待定，多数不予受理回看xxx内，履行完毕的基本不予受理，受理的多数认定无效，部分认定效力待定，如：2023年05月15日，xxx高级人民法院（2023）粤民再488号案认为：案涉房产已经申报历史遗留违法建筑审查，并取得《xxx农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。根据xxxxxx常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条规定：“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。”鉴于案涉房产正处于相关行政部门审查处理程序中，行政机关审查处理的结果不同，可能对合同效力的认定产生影响。故本案争议应待相关行政部门对案涉房产作出认定并处理后，再向人民法院起诉。在行政部门对案涉房产作出认定处理前，一、二审法院对本案受理并进行实体审理，认定案涉房屋买卖合同无效不当，检察机关的抗诉意见成立，本院予以支持。2023年07月08日，xxx高级人民法院(2023)粤民申3767号案认为：由于涉案房屋是否为违法建筑，是本案认定合同效力和进行实体处理的前提，而对违法建筑的认定和处理属于行政机关的职权，因此，本案应由行政主管部门先行处理。一审裁定驳回起诉、二审裁定予以维持并无不当。以行政处理优先，裁定不予受理，将已经履行完毕的违法建筑买卖合同效力之诉排除在法院之外，是目前各地法院比较通行的做法，该做法回避了合同效力，混淆了行政管理行为和民事审判行为的界线，并没有从根本上解决问题（事实上，就深圳来说，几乎全部裁定不予受理，释明行政先行处理的，政府都没有处理）。当然也有法院认为违法建筑合同效力之诉属于法院受案范围应予审理的，如xxx高级人民法院(2023)苏民再161号、164号案认为：当事人诉讼请求确认其与王某某之间的房屋买卖合同无效，并非要求对案涉房屋的物权进行确认。不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须按照物权法的规定，买卖合同不能直接产生物权变动的效果。无论案涉房屋是否系违章建筑，确认双方房屋买卖合同有效或无效均不产生确认房屋物权的效力。二审认定本案不属于人民法院受理范围，于法无据。另，溢隆公司仅要求确认合同效力，对合同效力确认后的善后事宜未一并提出主张，徒增讼累。（深圳某区法院最新判决历史遗留违法建筑买卖合同有效，但尚未经xxx中级人民法院二审）
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违法的合同 第二篇
规章的效力等级低于法律和行政法规，因此《会议纪要》强调，违反规章一般情况下不影响合同效力。也就是大部分情况，如果援引规章来主张合同无效，法院一般是不会支持的，但也有例外的情况，即违反“公序良俗”。
公序良俗，顾名思义就是公共秩序，善良风俗。出现在法条中，一般都出现在一些原则性的规定中，比如《民法总则》第8条【守法与公序良俗原则】民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第10条【法律适用】处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。第143条 【民事法律行为有效要件】具备下列条件的民事法律行为有效：……（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
由于法条中多为统称“公序良俗”，实践中，对公序良俗理解就比较模糊，而《会议纪要》列举了交易过程中较常见的公序良俗的具体类型：金融安全、市场秩序和国家宏观政策。自此，“公序良俗”的模样也逐渐清晰起来。
《会议纪要》的30，31条解释了在面对合同违反法律、行政法规、规章的不同情况合同效力的认定，我们可以通过两个案例来深入理解一下上述条款。
案例一
小朱是某银行职员，2023年银行为员工谋福利，为符合一定条件的员工集资建房，办理职工本人产权证，小朱因为符合条件，取得了购房资格。之后，小朱与小宋签订房屋转让协议书，约定：“小朱将银行新盖家属楼转让给小宋”签订协议后，小宋给付小朱购房款32万余元。2023年5月，小朱办理该房屋进户手续，并将该房屋钥匙交予小宋，小宋使用该房屋至今。后小朱主张合同无效，理由是，当时适用的《城市房地产管理法》第三十七条第六款规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。
法院审理的过程经历了一审、二审、再审程序，审理过程中，涉及到对《城市房地产管理法》条款是否认定为“效力性强制性规定”的问题。
再审法院认为，所谓管理性强制性规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定；所谓效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的规定。《城市房地产管理法》第三十七条第六款未明确规定违反该项规定将导致合同无效。
综上，因本案所涉房屋转让协议不存在损害第三人利益或违反法律或行政法规规定的效力性强制性规定的情形，故认定合同有效。
案例二
小吴系A公司法定代表人。2023年，小吴与小高协商，由小高出借港币300万元给A公司，到期后A公司给予一定回报。根据小吴的指令，小高于2023年9月14日、2023年9月26日将上述款项以D公司投资款的形式向B公司、C公司账户分别汇入港币120万元和港币180万元，共计港币300万元。款项汇出后，A公司与小高补签了《项目投资协议书》，小吴代表A公司签字并加盖A公司印章。
款项到期后，A公司未归还。此后，A公司与小高重新签订四份《项目投资协议书》，将本金连同上期利息计入下期本金。四份协议中分别载明小高投入港币为560万元、万元、万元、万元。
协议到期后，因A公司未支付相应款项，小高遂依据2023年《项目投资协议书》中的约定，提起诉讼，要求A公司归还借款本金港币918余万元、合同约定利息港币174余万元以及暂计的逾期还款利息港币917余万元。
另查明，小高从香港特别行政区汇入的港币300万元未在外汇管理机关办理过外债登记。
法院在审理的过程中，首先确认了案涉协议的性质。该协议虽冠以“投资协议书”之名，但协议书中明确约定小高只享有固定收益、不承担经营风险，故案涉协议不符合投资协议共负盈亏、共担风险的特点。根据协议书中约定的内容及当事人的陈述，案涉协议系借款协议，非投资协议。
其次在认定《项目投资协议书》效力时，法院根据当时我国外汇管理体制，国家对资本项目下的外汇收支实行严格的管制。《外汇管理条例》、《境内机构借用国际商业贷款管理办法》以及《外债管理暂行办法》等行政法规和规章均明确规定借用外债应当依法到外汇管理机关办理外债审批和登记手续。
本案中，借款属于对外举借外债，应当依法办理相关审批登记手续，但案涉借款并未经审批和登记，违反了我国外债管理的相关法规，扰乱了我国的金融秩序，损害了社会公共利益。故案涉《项目投资协议书》因存在合同法规定的无效情形，系无效协议。
上述案例一属于虽违反法律，但因为不属于违反法律强制性规定，故合同认定有效，案例二，合同违反了行政法规和部门规章，法院援引了《合同法》“损害社会公共利益”的条款认定合同无效，在《会议纪要》发布以后，我们看到，亦可以以合同内容侵犯的法益类型为“金融安全”来认定合同无效。
／End.
违法的合同 第三篇
《民法典》（2023年1月1日起实施）第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
第一百五十六条 民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
违法的合同 第四篇
1、违法合同的处理办法是主张该合同无效，撤销该合同。法律明确规定了违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。所以，违法合同就是属于无效合同，需要予以撤销。
2、法律依据：《xxx民法典》
第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
第一百五十五条，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
违法的合同 第五篇
“强制性规定”与合同无效建立联系，源自于《合同法》五十二条第五款的规定，即违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。此后，合同法司法解释（二）将“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。基于审判实践对“效力性强制性规定”理解的不明确，《会议纪要》要求人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。
同时，《会议纪要》罗列了应当认定为“效力性强制性规定”的情况：
强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、xxx、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。
最后，《会议纪要》对“管理性强制性规定”也做出了解释，即关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。
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