根据出租房屋的不同用途，房屋租赁合同可以分为两类:一类是住宅租赁合同，另一类是工商租赁合同。根据出租房屋所有权的不同，住宅租赁合同可分为公房租赁合同、私房租赁合同和公房转租合同。目前公房租赁合同的特点一般都有固定的租赁期限，租金标准由政府统一规定；私人租赁合同的内容由双方在遵守法律的前提下协商确定。根据《城市房屋租赁管理办法》等有关规定，租赁合同应具备以下条款:
1、当事人的姓名和住所。当事人是指出租人和承租人。法律要求出租人是房地产的合法所有人；对承租人有不同的要求。一般来说，如果你是当地居民，你必须持有身份证。如果是外国居民，必须持有身份证和公安部门核发的暂住证；企业、事业单位必须持有营业执照；机关、团体、部队等非企事业单位的其他组织，必须持有县级以上民政部门批准的有效证件。房地产租赁当事人在签订租赁合同前，必须符合上述资格限制。
2、标的物，即租赁房屋。合同中应明确规定房屋的位置，即地址、面积、范围、装修和设施。对于承租人来说，租房的目的是利用房屋的使用价值，无论是居住还是商业用途。所以房子处于一个合适的状态是对房子最基本的要求之一。因此，在签订合同时，需要说明房屋交付使用时的基本情况，这是因房屋不符合使用要求而产生纠纷时区分双方责任的前提。而且，一旦房屋在租赁期间受到第三方的损坏或侵害，使承租人无法按照合同约定使用房屋，出租人有义务对房屋进行修缮，而这些补救措施的标准通常应该是合同约定的房屋状况。
3.租赁目的。也就是承租人租房的目的。租赁用途一经明确，承租人不得擅自改变用途，尤其不得与房屋从事非法活动。同时，房屋使用界定后，只要承租人按照合同约定使用房屋，出租人就不得在正常范围内对房屋的磨损提出赔偿要求。由于租赁目的不同，房屋的租赁价格也会不同，所以租赁目的必须为双方明确说明。
4.租赁期限。租赁是有期限的，这是房屋租赁和房屋转让的重要区别。明确租赁期限的法律意义在于:(1)租赁期限届满，承租人有义务将原房屋返还出租人；(2)出租人提前收回房屋的，应当有必须撤回原因，并征得承租人同意，赔偿承租人的损失，做好承租人的住宅安置工作；(3)因出售、赠与或继承等原因造成房屋所有权转移的，原租赁合同未到期的，原合同对承租人和新房主继续有效；(4)承租人为一人的，租赁期间死亡的，共有人可以请求继续履行合同，并办理更名手续。
5.租金是租赁价格。租金的确定视房屋用途而异: (一)住宅房屋，租金标准应当执行国家和房屋所在地城市人民政府的租赁政策；(二)从事生产经营活动的房屋，租金由承租人和出租人协商确定。对于私有房屋的租金，《城市私有房屋管理条例》有比较详细的规定:私有房屋的租赁，按照房屋所在地城市人民政府规定的私有房屋租金标准，由双方协商同意；没有租金标准的，租赁双方应当参照房屋所在地的实际租金水平，按照公平合理的原则协商，不得随意提高。租金的交付方式，即租金是按月、按季还是按年支付，具体交付日期也要在合同中约定。
6.维修责任。修缮房屋是出租人的义务，是指出租人在整个租赁期间有义务对房屋进行必要的修缮。必要是指房屋必须由双方约定的承租人使用和获得。修缮范围包括:房屋本身及其附属设施，以及出租人修缮范围内的其他设备。
7、变更和终止合同条件。我国法律明确规定了房屋租赁合同变更和解除的法定条件。有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同: (一)符合法律规定或者合同约定可以变更或者解除合同条款的；(2)因不可抗力致使合同无法继续履行的；(三)当事人协商一致。
另外，还要签订转租和违约责任的规定。
具体来说:
承租人注意事项:
1.检查出租人的财产证明和有效身份证明；
2.审查出租人的房屋租赁证明；
3.签订租房合同时，要问租金包括哪些，水、电、暖气、煤气(天然气)、物业管理费由谁承担；
4.要求出租人在出租房屋前支付清洁水、电、暖气、煤气(天然气)等费用；
5.付款方式。
出租人应注意:
1、检查身份证明，外省、市人员在当地居住是否有合法居留证明；
2.承租人以出租房屋为目的，并在合同中约定不得有违法行为。
有下列情形之一的房屋不得出租:
1.没有合法的房屋权属证明；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利。
3.共有房屋未取得共有人意见的；
4.权属有争议；
5.是违章建筑；
6、不符合安全标准；
7.未经抵押人同意已经抵押的；
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定。
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