随着城x建设和城x改造的发展，物业管理行业逐渐兴起。然而，我国没有法律、行政法规和部门规章对物业管理行业进行立法和规范。地方法律法规对物业管理的规定不一致，内容简单不具体，使得物业管理的内涵模糊、宽泛、难以操作。在实践中，争议容易产生，不便于处理。下面笔者就物业管理的性质、物业管理企业与客户的关系以及物业管理纠纷的处理进行简要的探讨。一、物业管理的性质及其与一般服务合同的区别物业管理，即“区分所有建筑物的管理”，是指政府规定的对配套设施相对齐全的原有住宅区和新住宅区，以及配套设施相对齐全的建筑物和工业区进行管理和服务的活动。对物业管理行为产生的法律关系的分析，兼具行政法律关系和民事法律关系的特点。比如从法律关系的角度来看，物业管理行为是地方性法规和部门规章的强制性规范；从法律关系的内容来看，物业管理的项目范围是由地方性法规、部门规章和规范性文件预先界定的；从实现法律关系权利义务的角度来看，物业管理的收费依据和标准由政府价格主管部门规定或由政府价格主管部门指导。然而，从本质特征来看，物业管理行为属于民事法律行为，原因如下:1 .物业管理行为是一种服务活动。是物业管理企业为业主委员会和业主提供的有偿服务行为，包括物业维修、环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目。是平等主体之间的法律关系。管理和被管理没有关系，双方主体关系没有从属和从属。2.物业管理是政府规定的服务管理活动，不是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。建设部《城x新建住宅小区管理办法》(以下简称《管理办法》)及相关地方法律法规规定，住宅小区应当设立管理委员会，实行物业管理。接受物业管理服务的业主可以选择是否接受物业管理服务，但可以选择由谁提供服务。如《xxx物业管理条例》规定“物业交付使用后，业主或业主委员会应当及时续聘或选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。" 3.物业管理是一项国际公认的管理服务活动，区分所有建筑物。目前，我国法律、行政法规和部门规章尚未界定“财产”的范围。《xxx住宅物业管理条例》规定:“住宅物业是指住宅建筑及相关公共设施。《深圳经济特区居住区物业管理条例》规定，“所谓物业，是指居住区内的各类房屋及配套的公共设施、设备和公共场所。《xxx住宅小区物业管理条例》定义为“物业，是指住宅小区内的各类建筑及其配套的公共设施、安全设施和公共场地。“虽然各方法律法规文件中“物业”的表述不一致，但概念内涵、外延、理解基本一致，即物业是指“区分所有建筑物”，是指住宅及相关公共设施和场地。物业管理是管理物业的服务，不是“人居管理”。物业管理行为虽然属于民事法律关系的范畴，但作为一种新型的民事法律关系，物业管理合同与一般服务合同有明显的区别:1。合同另一方的过渡。新物业出售前，物业管理企业的服务对象是建设单位，即物业管理合同的相对人是物业管理企业和建设单位。物业交付使用后，物业管理企业的服务对象是业主或业主委员会，即物业管理合同的相对人是物业管理企业和业主或业主委员会。2.强制性管理服务。一般服务行为的产生是被服务对象选择的结果，即被服务对象选择是否接受某种服务，也可以选择由谁来提供服务。而物业管理服务的委托人——业主可以选择由谁来提供管理服务，在住宅小区实施物业管理是地方法律和部门规章的强制性规定，因此他们不能选择是否实施物业管理。3.服务内容的广泛性。物业管理服务是一种人居服务，涉及物业、环境、秩序、安全、文化等多个方面。其服务内容超出了一般服务合同的范围。按照who(国际卫生保健机构)制定的生活环境标准，物业管理服务至少包括以下内容:(1)防火，如加强消防设备和消防设施的管理；(2)清洁维护、定期垃圾清运、沟渠清理、外墙冲洗等。(3)公共设施维修、水电机械维修、公共电梯、空调设备等定期检查。；(4)整理花木，修剪花木，随时更换枯枝败叶。4.服务对象的抽象。物业管理服务的对象不是单一的特定业主，而是服务区域内的所有业主。物业管理服务合同通常由业主委员会代表全体业主和物业管理企业签订。业主委员会执行业主大会的决定，不是全体业主的意志，而是半数以上业主的意志。业主大会的决定，只要不与法律、法规、规范性文件相抵触，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。二.物业管理企业与业主委员会、业主个人的关系物业管理企业是具有一定物业管理资质，经工商行政管理部门批准取得营业执照的法人企业。业主委员会是由全体业主选举产生的自治组织，对业主大会的决定负责，代表和维护全体业主的合法权益，在物业管理活动中履行职责。1994年建设部在《管理办法》中称管理委员会，1998年建设部、财政部在《住宅共用部位、共用设施设备维修资金管理办法》中更名为业主委员会。物业管理公司和业主委员会是平等的合同当事人，两者之间的关系是服务与服务的关系。物业管理企业应当根据法律、法规、规章和与业主委员会的协议，制定物业管理服务工作制度，为全体业主提供规范的服务，收取合理的管理服务费，并接受业主委员会的监督。业主委员会代表全体业主选聘或者解聘物业管理企业，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同，审批物业管理年度工作计划和重大措施，监督物业管理企业的管理服务活动，督促业主遵守和履行物业管理服务合同的约定和有关规定。如物业管理公司违约，应代表全体业主提起民事诉讼。物业管理企业与个体业主和全体业主有个别和一般的关系。业主委员会履行物业管理服务合同取决于每个业主对物业管理服务合同的遵守和履行，物业管理企业为全体业主服务
通常通过服务个体业主来体现。同时，物业管理企业的顺利发展也离不开每个业主的配合和支持。此外，根据地方法律法规和建设部规范性文件，当个别业主违法侵害全体业主的共同财产和公共利益时，物业管理企业有权以自己的名义代表全体业主向人民法院提起民事诉讼。侵犯全体业主共同财产和公共利益的行为主要是指:1。侵占或者损坏物业共用部位、设施，擅自移动共用设施设备的；2.非法私建；3.损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途的；4.占用绿地，破坏绿化；5.在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施的；6.利用财产从事危害公共利益或者侵犯他人合法权益的活动；7.堆放易燃、易爆、有毒、放射性物品，排放污染物超标或者发出噪声、振动超标的；8.其他法律法规和业主公约禁止的行为。同时，当个别业主的合法权益被物业管理公司非法侵害时，业主可以以自己的名义向人民法院提起民事诉讼。3.物业管理服务纠纷的类型和处理根据物业管理服务的范围和内容及其特点，纠纷主要有两种类型，即物业管理合同纠纷和物业管理侵权纠纷。(1)物业管理合同纠纷的处理物业管理合同纠纷主要由当事人违约引起，主要包括:服务质量纠纷、服务内容纠纷、服务费用纠纷、物业管理服务合同解除等。1、物业管理合同服务质量纠纷。指物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业标准或者约定的服务标准而引发的纠纷。如物业管理区域内的公共设施设备不能正常使用或不能及时维护维修，使其处于正常使用状态，日常环境卫生差，绿化不能及时维护管理，区域内公共秩序混乱，交通道路不畅通，安全防范薄弱，消防救灾不及时等。2、物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业未按照规定或者约定的内容提供综合物业管理服务而引发的纠纷。如服务设施设备不按规定或协议提供和安装，服务场地、停车位、仓库不按规定或协议提供，文化、体育、卫生等服务内容和场所不按规定或协议提供。3、物业管理合同服务费纠纷。指因服务费标准争议或业主拖欠服务费而引起的争议。物业管理企业未按照物业管理合同或政府指导价标准收费，擅自扩大收费范围或提高收费标准，业主(或使用人)少交或欠交物业管理服务费的。4.物业管理合同纠纷的终止。是指物业管理合同期满或一方当事人在物业管理合同期满前有严重违约行为；或因法律法规规定或当事人约定的终止而产生的争议。比如合同期满后，物业管理企业拒不退出，阻止业主重新聘用其他物业管理企业；物业管理企业因重大违约要求解除合同；业主长期不履行物业管理合同或拖欠物业管理费，不接受管理。目前，物业管理合同纠纷的诉讼主体是物业管理企业与业主委员会，还是物业管理企业与业主，仍然存在争议。笔者认为应该是物业管理合同的相对人，即物业管理企业和业主委员会。业主委员会是依法成立的自治组织。虽然没有必要的财产或资金，只有民事行为能力，不具有完全民事权利能力，不能独立享有民事权利和承担民事义务，但《建设部管理办法》第六条规定，业主委员会由住宅小区业主推选的代表组成，代表和维护业主的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第五十四条规定:“当事人人数众多的共同诉讼，可以由当事人代理。”由此可见，业主委员会可以依法成为诉讼主体，其在诉讼中的主要地位是全体业主的诉讼代表。有观点认为，业主委员会应当属于民事诉讼法第四十九条规定的“其他组织”，可以以自己的名义参加诉讼。对此，笔者认为是不合适的。因为业主委员会是一个执行机构，其民事行为能力和民事权利能力取决于业主的授权，而“其他组织”行使民事行为能力和民事权利能力不需要他人的授权。另外，“其他组织”有自己的民事权利和义务，有能力为自己的行为承担一定的民事责任，而业主委员会没有自己的民事权利和义务，没有财产和资金，完全没有自己的民事责任。业主委员会作为业主的诉讼代表，可以代表全体业主参加诉讼，行使诉讼权利。一般情况下，代表人的行为对全体业主具有法律效力。但根据《民事诉讼法》第五十四条规定，“代表人变更、放弃或者承认对方当事人的诉讼请求、和解，必须经被代表人同意。”因此，在发生物业管理合同的服务质量、内容、费用等争议时，业主委员会不起诉或违反规定懒于诉讼的，与争议有利害关系的业主有权以自己的名义直接向物业管理企业提起诉讼，以维护自己的合法权益。另外，在业主拖欠服务费纠纷中，诉讼主体是物业管理企业和具体业主(或使用人)，而不是业主委员会。《管理办法》第十四条规定，业主和使用人未按规定缴纳费用的，由物业管理公司责令赔偿损失。同时，《管理办法》第十五条还规定，物业管理公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的，业主和使用人有权投诉。《xxx物业管理条例》和《xxx住宅物业管理条例》规定，业主和使用人未按约定缴纳服务费的，物业管理企业可以督促其缴纳并收取滞纳金。《xxx物业管理条例》规定，业主和使用人未按约定缴纳物业管理费的，物业管理公司可以依法向人民法院提起诉讼。其他城x的物业管理法规也有类似的规定。处理此类纠纷的主要适用依据是:《中华人民共和国合同法》、省、自治区、直辖x制定的地方性法规、建设部《管理办法》等规范性文件、各大城x制定的规章、双方关于物业管理服务合同的法律协议。(二)物业管理侵权纠纷的处理物业管理侵权纠纷主要由当事人侵权引起，主要包括:公共财产损害纠纷、侵占共用部位纠纷、妨碍管理服务纠纷、相邻关系纠纷等。1、损害公共财产纠纷。主要是由于物业管理区域内的当事人违反规定对公共财产造成损害、损害而产生的纠纷。诸如
业主损坏或损毁公物，物业管理企业违反规定或协议，擅自拆除、挪用或损毁物业管理区域内的公物。2.共用部位占用纠纷。指因违反规定或占用物业管理区域内公共场所、部位、通道而发生的纠纷。如业主或物业管理企业侵占公共场所、私自建房、堆放物品；在建筑物、构筑物的公共场所悬挂、粘贴、涂写、刻画。3.阻挠管理服务纠纷。是指物业管理企业违反规定或协议，对物业管理服务进行干扰、阻挠和压制而引起的纠纷。如阻止物业管理企业擅自安装或移动服务设施，在消防出口设置路障或故意损坏消防设备，未经批准在物业管理区域和出口摆摊设点等。4.关于邻国关系的争议。指业主之间因排水、交通、通风、照明等问题发生的纠纷。比如清理下水道堵塞，封闭阳台，走廊堆放物品，安装空调太阳能热水器等。物业管理侵权纠纷的诉讼主体是物业管理企业和相关业主。此类纠纷主要由一方侵权引起，承担侵权民事责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，侵权人应当承担责任，赔偿损失。《xxx物业管理条例》直接规定，物业管理企业有权制止违法建设或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼。《管理办法》还明确规定，业主和使用人擅自改变小区内土地用途的；擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构和外观，损坏设施设备，危及房屋安全的；物业管理企业如违章建筑和停车、在房屋公共部位乱扔垃圾、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观、用噪音扰民等，应当予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。物业管理公司使用私人建筑，改变房地产和公共设施用途的，业主和使用人有权投诉。处理此类纠纷的主要适用依据:法律包括《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国消费者权益保护法》；法律、法规包括省、自治区、直辖x制定的地方性法规；规范性文件包括建设部《管理办法》和各大城x制定的规章等。以上两类物业管理服务纠纷往往相互竞争。由于属于不同的案由，诉讼当事人举证责任的内容、对象、管辖和适用法律都有所不同。根据合同起诉还是侵权起诉，由当事人自己选择。但是，一旦当事人选择以其中一个诉因提起诉讼，就不能再以另一个诉因提起诉讼
查看全文