一、物权编七大亮点
1.新设添附制度
添附是指不同所有人的物结合在一起从而形成不可分离的物或者具有新物性质的物。《民法典》规定了加工、附合、混合三种添附形式，如物件加工、材料生产、房屋增建、房屋装修等。（第三百二十二条）
2.三权分置——土地经营权来了
以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要，《民法典》物权编增加土地经营权的规定,并删除耕地使用权不得抵押的规定。(第三百九十九条、第三百六十一条、第三百六十三条)
3.完善建筑物x分所有权制度
适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。（第278条、第281条）
4.细化住宅建设用地使用权的自动续期规则
《民法典》规定了住宅建设用地使用权届满自动续期，有利于保护房屋产权人的合法权益。《物权法》规定使用期限最长七十年，如继续使用需再签订合同，缴纳费用。是否缴纳费用、缴纳多少费用等等问题，《民法典》授权单行法律和行政法规以后规定。（第三百五十九条）
5.居住权入法实现物尽其用
为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。（第二编第十四章）
6.走向动产质押和权利质押登记制度的统一
删除了《物权法》中动产质押和权利质押具体登记机构的内容，为今后建立统一的动产质押和权利质押登记制度留下空间。（第四百零二条、第四百二十七条）
7.扩大担保合同的范围
为优化营商环境提供法治保障，《民法典》在现行物权法规定的基础上，进一步完善了担保物权制度，明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同（第三百八十八条第一款）
二、主要知识点梳理
1.国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。
2.国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
3.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
4.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
5.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，如未办理物权登记的，不影响合同效力。
6.不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
7.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
8.当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
9.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
10.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
11.所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。
12.法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何组织或者个人不能取得所有权。
13.征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
14.国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。
15.法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。
16.矿藏、水流、海域、无居民海岛、城市的土地、无线电频谱资源、国防资产、属于国家所有。于国家所有。
17.集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
18.农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
19.国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。
20.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
21.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
22.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
23.业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
24.业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
25.决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
26.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
27.不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
28.不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
29.按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，转让时应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利，其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
30.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
31.按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
32.权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
33.遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。
34.用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
35.国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益。
36.农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
37.耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。
38.土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。
39.承包期内发包人不得调整、不得收回承包地。
40.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
41.建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途、规划条件；
（五）建设用地使用权期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
42.住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。
43.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。
44.居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
45.设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
46.居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
47.地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
48.设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）地役权期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
49.地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
50.地役权不得单独转让、不得单独抵押。。
51.设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
52.第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
53.不得抵押财产：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
54.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
55.抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
56.抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
57.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
58.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。
59.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；
（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
60.质押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质押财产的名称、数量等情况；
（四）担保的范围；
（五）质押财产交付的时间、方式。
61.质权自出质人交付质押财产时设立。质权人有权收取质押财产的孳息。
62.占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《民法典》第二编《物权》应知应会知识点梳理01明确国家、集体、私人物权受法律平等保护
《民法典》第二百零七条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”该条与《物权法》第四条相比，变化之处主要在于增加“平等”二字。国家一直强调一切市场主体的法律地位平等、发展权利平等和发展机会平等，要平等保护不同所有制的经济，建设法治化的营商环境。现第二百零七条对此进一步明确，物权是平等的，不管其权利主体是国家、集体还是私人，均受到法律的平等保护。如此规定，不仅填补了《物权法》的立法缺漏，细化《民法典》总则编中的规定，更凸显了国家保护私人物权的决心和态度。
02
扩大指示交付的适用范围
《民法典》第二百二十七条规定：“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”该条与《物权法》第二十六条相比，变化之处在于将第二十六条中“第三人依法占有该动产的”中的“依法”二字删去。该条涉及观念交付中的指示交付制度。第二十六条规定的指示交付成立的前提，是第三人依法占有动产，存在一定的局限性。比如权利人将动产出租，租期届满时，承租人为无权占有，而非“依法占有”，排除此种情形下指示交付的适用，削弱了指示交付在动产交易中的功能。《民法典》第二百二十七条删除了“依法”二字，拓宽了指示交付的适用范围，不仅包括有权占有，还包括无权占有。
03降低业主共同决定事项特别是使用维修资金的表决门槛
《民法典》第二百七十八条规定业主共同决定的事项，与《物权法》第七十六条相比，作了重大修改。表现为：一是将《物权法》第七十六条第（五）项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为“（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，并分别适用不同的表决规则。二是增设第（八）项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，并明确其表决规则。三是增设业主会议法定最低人数限制，要求所有事项均应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，即两个“2/3”。四是变更表决规则。《民法典》第二百七十八条将计算基数由《物权法》规定的“全小x业主”变更为“参与表决人员”，并进一步明确，就“（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“（七）改建、重建建筑物及其附属设施”“（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”事项的决定，应当经参与表决人员中专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即两个“2/3”之两个“3/4”；而该三项事项之外的事项，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可，即两个“2/3”之两个“1/2”。如此变更表决规则，一定程度上降低了表决事项通过的难度，着力解决实践中业主使用维修基金难等难题。
04增设共有部分收入属于业主共有
《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”业主共有部分的所有权归全体业主共有，产生的收益当然亦归业主共有。比如利用小x空地用做停车场产生的收入，利用建筑物外墙面、电梯等产生的收入，应当属于业主共有。然而，实践中，有部分建设单位、物业服务企业或者其他管理人，截留了利用业主的共有部分产生的收益，用于充抵部分业主欠缴的物业费等费用，侵害了其他业主权利。《物权法》对此并未作出规定。《民法典》增设该条，一方面为物业服务企业等管理人和业主提供明确的行为指引，另一方面为法院裁判相关案件提供法律依据。
05细化按份共有人优先购买权的行使规则
《民法典》第三百零六条规定：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”《物权法》第一百零一条虽然规定了按份共有人享有优先购买权，但条文过于简单，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第九条至第十四条对按份共有人优先购买权规则予以细化。《民法典》第三百零六条部分吸收了上述司法解释的规定，相较于《物权法》的规定更为详细，但与上述司法解释相比，仍过于原则。比如“及时”“合理期限”两个时间点如何把握等，均需要进一步明确。
06将遗失物认领期从“六个月”变更为“一年”
《物权法》第一百一十三条规定：“遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。”《民法典》第三百一十八条将遗失物认领期限由“六个月”调整为“一年”。拾得遗失物可否取得所有权，存在两种立法例，目前有些立法例采取肯定主义。我国传统观念向来强调拾金不昧，从《物权法》到《民法典》，都采取否定主义，明确“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门”。拾得人不能取得遗失物的所有权，应当及时通知权利人或送交相关部门。相关部门应当及时发布招领公告，一年内无人认领的，则遗失物归国家所有。《民法典》第三百一十八条将招领时间由原先六个月延长至一年，希望在否定主义的基础上，尽量增加由失主取回遗失物的机会，加强对个人物权的保护。
07增设添附可以取得动产所有权
《民法典》第三百二十二条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”此乃《民法典》新增条文，规定添附可以取得动产所有权。添附包括加工、附合、混合，是传统民法上动产所有权取得、丧失的一种原因。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十二条规定了抵押物添附规则，但《物权法》并未规定，现《民法典》填补了立法空白。但该条款仅提出“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则”，确定添附物所有权的归属，并未涉及具体规则。该问题需要进一步明确。
08确认土地经营权的出租、入股等流转方式
《民法典》第三百三十四条规定：“土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”第三百三十九条规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”为落实“三权分置”的改革精神，与修订后《农村土地承包法》保持一致，《民法典》规定土地承包经营权可以依法互换、转让，删除了“转包”的流转方式。同时，另立条文规定土地承包经营权人可以采取出租、入股或其他方式向他人流转土地经营权，并删除《农村土地承包法》第三十六条规定的“向发包方备案”的内容。另在《民法典》第三百九十九条删除《物权法》第一百八十四条中耕地不得抵押的内容。上述调整，为土地经营权“入市”提供了法律依据。
09明确住宅建设用地使用权的续期费用由法律、行政法规规定
《物权法》第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”该条款仅规定住宅建设用地使用权期间届满时自动续期，但未明确续期的费用，实践中部分地x已经出现缴纳续期费用的情况。为此，20xx年的《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》提出采用“两不一正常”的过渡性处理办法，即不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。对此，《民法典》第三百五十九条第一款规定，“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，将续期费用的缴纳或减免问题留待此后的法律、行政法规予以解决。
10增设居住权规定
一般认为，居住权是人役权，与地役权相对应，是为满足生活居住的需要，而对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。此次《民法典》为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，在第三百六十六条至第三百七十一条专章规定居住权。明确：一是居住权可以通过书面合同+向登记机构申请登记的方式设立，也可以通过遗嘱方式设立。二是居住权应当无偿设立，但当事人约定为有偿的除外。三是居住权是为居住权人的生活居住需要而设立，所以不得转让、继承，原则上亦不得出租。四是当事人可以约定居住权的期限，期限届满或者居住权人死亡，居住权消灭。
11明确担保合同的开放式范围
《民法典》第三百八十八条在保留《物权法》第一百七十二条规定的基础上，增设“担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同”的规定。明确担保物权的担保合同除包括常见的抵押、质押合同外，还包括“其他具有担保功能的合同”，实际上将合同编中所有权保留买卖合同、融资租赁合同、保理合同等具有担保功能的合同也纳入进来，统一适用担保合同规则。所有权保留买卖合同、融资租赁合同等与动产抵押类似，通常不具有公示的权利外观，但从功能上来说，均具有担保性质。《民法典》统一了上述合同适用的规则，同时规定登记对抗制度，有助于完善动产担保制度，保障交易的快捷和安全。
12确认流押、流质具有担保的优先受偿效力
《民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”第四百二十八条：“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。”流押、流质条款历来受到立法的禁止，《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条即规定流押、流质的条款无效。
但是，根据无效法律行为转换理论，流押、流质的条款并非绝对没有效力，而应当转化为清算型担保。必须再经过清算程序，抵押权人或质权人才能取得抵押财产、质押财产的所有权，以避免债权人事先乘债务人之急迫而滥用其优势地位，通过压低担保物价值的方式获取暴利。即禁止的是事前归属型担保，并非是事后清算型担保。并且，事后清算型担保具有融资灵活、交易成本低，第三人阻碍债权实现的可能性小等优势，受到市场的自发认可。基于这种理念，20xx年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条确认债权人对让与担保合同项下财产的优先受偿权利。《民法典》第四百零一条等进一步缓和流押、流质无效的规定，认可流押、流质条款在抵押、质押范围内的优先受偿效力。
13统一动产抵押的登记规则
《物权法》第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项（生产设备、原材料、半成品、产品）、第六项（交通运输工具）规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”第一百八十九条：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产（现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品）抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”上述条文是关于动产抵押和动产浮动抵押的规定，均规定登记的对抗效力，存在语词重复。并且，依据第一百八十九条规定，动产浮动抵押即使经过了登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人，那么，根据反面解释，第一百八十八条规定的动产抵押经过登记后，则可以对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。现在《民法典》第四百零三条和第四百零四条统一了动产抵押和动产浮动抵押的规则，不再分别规定和x别对待，即“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”和“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
14修改租赁权与抵押权并存时的处理规则
《物权法》第一百九十条规定了“先租后押”和“先押后租”两种租赁权与抵押权并存的情形。其中“先押后租”不存在特殊性，因抵押权成立在前，效力优先，《民法典》第四百零五条删除了“先押后租”的规定。关于“先租后押”，《民法典》在第四百零五条作了两处修改。一是将“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”，因该条款同时适用于动产抵押和不动产抵押，而不动产抵押权的设立与抵押合同的订立并非完全同步，《民法典》作此修改，更加准确。二是增加“抵押不破租赁”的行使条件，即抵押财产不仅已经出租，还要实际交付承租人。实践中，抵押人与案外人串通，倒签租赁合同对抗抵押权人的情形时有发生，为平衡抵押权人与承租人利益，《民法典》作此修改。
15明确抵押物可以转让
《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”所有权人可否转让已设定抵押的抵押物，立法态度经历了数次变化。1988年的《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第115条规定，未经债权人同意，转让抵押物的行为无效。1995年的《担保法》第四十九条规定，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。20xx年的《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。20xx年的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”学理上，物权具有优先效力和追及效力，抵押物无论转到何人之手，抵押权人均可主张抵押权，故《民法典》第四百零六条消除抵押物可否转让的纷争，规定原则上可以转让，除非当事人另有约定。
16增设“价款债权抵押权”
《民法典》第四百一十六条规定：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”一般认为，该条款为“价款债权抵押权”，借鉴自美国《统一商法典》第9－103条的“价款债权担保”，主要适用于商事领域，目的在于鼓励融资、促进流通。为保证债权实现，当事人可以选择所有权保留买卖的交易方式，也可以选择价款债权抵押权的方式，二者的担保功能并不完全相同。从效力上看，价款债权抵押权仅次于留置权，具有超级优先效力。成立“价款债权抵押权”必须具备两个条件：一是抵押权担保的内容是抵押物的价款，二是在交付抵押物后十日内完成抵押登记。若未登记或超过期限登记，则为一般动产抵押。此乃一项全新的制度，如何进行登记、如何与现有的担保物权制度进行协调等，均待进一步探索。
17修改浮动抵押财产范围的确定时点
设立动产浮动抵押时，抵押的财产变动不居，企业、个体工商户、农业生产经营者可以对抵押财产自由处分，一旦出现需要实现抵押权的情况，抵押财产才得以确定。依据《物权法》第一百八十一条，确定债权人优先受偿财产的时间节点为“实现抵押权时”，而后在第一百九十六条规定抵押财产确定的情形，比如债务履行期届满、抵押人被宣告破产等。一般来说，“抵押财产确定”在前，“实现抵押权”在后，两个时间节点存在一定的时间差，可能导致抵押财产的范围不一致。《民法典》第三百九十六条规定“企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿”，将抵押财产范围确定为“抵押财产确定时”，而后在第四百一十一条规定可以确定抵押财产的情形，从而完成整体上的逻辑自洽。
18确立抵押权与质权并存时的清偿顺位
就同一财产上抵押权与质权并存时的清偿顺序，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第七十九条规定，“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿”，明确登记的抵押权优先于质权。但是，质权以交付为生效要件，有一定的留置效力，而动产抵押权以合同生效作为其设立要件，登记为对抗效力，将不以交付为设立要件的抵押权优先于交付设立的质权，依据并不充分。《民法典》第四百一十五条修改了该项规定，即“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序”，按照抵押权登记与质权交付时间的先后确定清偿顺序，更加合理。
19允许当事人约定动产质押的交付方式
动产质押以交付作为物权设立条件。实践中，有些动产作为质押物，不适宜直接交付，或者交付成本过高，市场主体便创立了动产动态质押（也称为流动质押）的交易模式。即由质权人、出质人与监管人订立三方监管协议，由监管人对质押财产进行监督、管理，替代直接交付。此时，质权人与监管人建立了占有媒介关系，监管人为直接占有人，质权人为间接占有人。《民法典》第四百二十七条将质押财产交付方式作为质押合同一般条款予以规定，一方面使质押合同更加完备，另一方面承认质押物的各种交付方式，回应实践需求。
20明确将来的应收账款也可作为权利出质
《物权法》第二百二十三条第（六）项规定，应收账款可以作为权利出质，一般理解为现有的应收账款可以出质，但未明确将来的应收账款可否出质。《民法典》合同编增设保理合同作为有名合同，明确应收账款债权人有权将现有的或者将有的应收账款转让给保理人。既然将有的应收账款可以转让，自然也可以出质，故《民法典》第四百四十条第（六）项规定，债务人或者第三人有权处分的“现有的以及将有的应收账款”可以出质。
《民法典》第二编《物权》应知应会知识点梳理1、《民法典》的物权编管什么？
答：管物的归属和利用的民事关系，例如房屋所有权、土地使用权、相邻关系等。
法律依据：《民法典》第205条。
2、是不是所有的物权都必须登记？
答：不是。国家所有的自然资源，所有权可以不登记。例如矿产。
法律依据：《民法典》第209条第2款。
3、小明在xxxxxx城购买了某小x的二手房，签订合同后，小明想去办理不动产过户登记，请问小明应该到哪里去办理过户登记？
答：不动产过户登记由该不动产所在地的登记机构办理。因此，小明应当到xxx不动产登记局办理过户登记。
法律依据：《民法典》第210条。
4、小华最近在小x散步遇见一位长得英俊不凡的先生，双方碰见的次数多了，知道彼此都是小x住户，会点头致意。某天小华突然好奇想知道那位英俊先生家底怎样，想去不动产登记局查询他的房产登记信息，请问可以吗？
答：不可以。法律规定权利人、利害关系人可以查询不动产登记资料，而小华既不是权利人，也不是利害关系人，不能因一时的好奇心就去查询别人的不动产登记资料。
法律依据：《民法典》第218条。
5、20xx年7月3日，柴桑x不动产登记局来了一位自称王丽的女士和一位自称刘荣的先生，两人称来办理柴桑x沿河北路104号1栋1单元201室的房屋买卖过户，带了房产证原件、二手房买卖合同（合同上写明卖方为王丽，买方为刘荣），但这位自称王丽的女士只带了名为王丽的身份证复印件，称原件昨天不小心丢失了，还没来得及补办，请不动产登记局的人通融一下，先帮忙办了过户登记手续。请问下此时柴桑x不动产登记局的工作人员能直接为两人办理过户手续吗？
答：不可以。法律规定登记机构应当履行职责查验申请人的必要材料，因此必须查看王丽的身份证原件，以防出现冒名顶替。
法律依据：《民法典》第212条。
6、儿子马上要上中学了，为了方便照顾孩子上学，爸爸刘鹏想在儿子将要就读的二中旁边的实华小x买一套80平方米左右的住宅房。刘鹏在微信朋友圈发布了这条求购消息。不久，刘鹏接到一个叫李林的先生的电话，称自己有一套二中旁边的实华小x的二手房。双方约在了茶楼面谈，李林带来了一本房产证复印件，上面写的是所有权人李林。刘鹏在面谈中询问李林房屋是不是还有其他权利人？李林说是自己一个人的。之后刘鹏为了保险起见，约李林一起去房产局查询该房屋的档案，结果查询不动产登记簿上显示该房屋是李林和赵美二人共同共有，且有抵押贷款。请问下该房屋的物权到底应以哪个为准？
答：应当以房产局的不动产登记簿为准。法律有规定，房产证书记载的事项如果与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。
后续：原来这套房屋是李林和赵美婚姻存续期间买的，虽然房产证上只写了李林一个人的名字，但是属于夫妻共有财产，因此在不动产登记簿上记载了李林和赵美二人共同共有。去年8月12日李林和赵美夫妻感情破裂协议离婚了，当时因为房屋还有贷款没还完，双方对房屋还没有分割处理，因此还在二人名下。现在李林得知赵美又找到了新的对象，心里不服气，就想悄悄把这房屋卖掉。
法律依据：《民法典》第217条。
7、不动产登记费是根据不动产面积大小或者总价高低来按比例收取的吗？
答：不是的。不动产登记费是按件收取的，一般金额很低，大多是1000元以下，有的项目登记费只收10元。还有的登记费免收，例如预告登记，不收登记费。
8、20xx年10月5日，小强在xxx将自己的一辆北京现代小汽车出售给小松，双方签订了一份《车辆买卖协议》，小松在签订协议当日支付了全部购车款3万元，本来约定了3日后来提车，但第二天因小松远在北京的父亲突发重病入院，小松急忙赶去了北京，车子也没来得及提走，还在小强家车库里放着，也未办理过户手续。
20xx年10月10日，小强又以更高的价格4万元将该辆小车出售给了小成，小成不知道此车之前还卖一次，查看了汽车行驶证的确在小强名下，所有权人登记为小强，于是支付了4万元给小强，当日双方办理了过户手续，该辆小车登记到了名下，并且，当天小成即把车开走了。小松在20xx年11月1日得知后，要求小成把车辆交给自己，但小成不同意，双方发生争执，请问：该辆小车的物权应归谁？
答：该车应当归小成所有。因为机动车属于特殊动产，其物权的转让，未经登记，不得对抗善意第三人。
法律依据：《民法典》第225条。
9、小高夫妻长年在外打工，家中宅基地上自建的一栋200平方米的小楼和院子的杂物间一直空着（门虚掩，没锁）。邻居小刘是做木匠的，20xx年夏天，小刘做了100套桌椅，家里堆不下了，就直接自行放到了小高的院子里的杂物间。
20xx年国庆节期间小高因姑婆过世回家，发现小刘的桌椅放到了自己家的杂物间，非常生气，责问小刘，并要求小刘立即搬走。结果小刘脾气很冲，说小高真小气，闲着也是闲着，放一下又不会死人。双方发生冲突，小高于是向法院起诉了。
请问：1小刘的行为是否侵害了小高的物权？2如果是，小高能否要求小刘将桌椅搬走恢复杂物间原状？
答：1小刘的行为是明显的物权侵权行为。因为该杂物间是小高夫妻俩在自己合法拥有的宅基地上建造的，小高才是杂物间的所有人，物权归小高夫妻。小刘未经小高同意擅自开门放桌椅到杂物间里，侵害了小高的物权，是违法行为。2、小高有权要求小刘立即将侵占的杂物间恢复原状，因为小高是无权占有。
法律依据：《民法典》第231条、第233条、第235条、第237条。
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