城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地x作必要的、有计划的改建活动，涉及到建筑、设计、历史文化保护等多个领域，与城市居民的生活以及城市未来发展息息相关。
12月10日，由xxx节能及新材料产业协会“既有建筑改造与城市更新专业委员会”主办的xxx既有建筑改造与城市更新专委会20xx年度技术交流论坛在成都召开。此次论坛以“焕新城市聚焦新时代城市既有改造与(有机)更新发展之路”为主题，聚焦国家相关政策发展趋势、xxx既有建筑改造与城市（有机）更新现状等话题。
“城镇老旧小x改造存在四大方面的问题：一是改造内容碎片化；二是资金来源单一化；三是政策支持分散化；四是组织工作被动化。”住房和城乡建设部科技与产业化发展中心住宅工程示范处处长田灵江在会上表示。
田灵江认为：“改造更新的内容应坚持先民生后提升再配增的原则，从问题出发，顺应群众期盼，满足居民安全需求和基本生活需求。”
近年来，随着规划设计的注意力逐渐从增量规划转为存量规划，城市更新特别是有机更新越来越引起重视。
在中国建筑西南设计研究院有限公司院副总建筑师、中国建筑学会建筑改造及城市更新专业委员会副主任委员刘刚看来：“城市更新不只是保留空间和场所这样的物质样本，延续城市记忆和培育新的城市生活也是城市更新的核心议题，更需要关注的是如何理清生活活力存续的基础架构并以此构建合理的策略和机制。”
来自日本芝浦工业大学大学院客座教授、华南理工大学土木与交通学院兼任教授吴东航重点围绕日本既有建筑的更新改造，包括日本住宅的现状、既存住宅的现状、住宅建设以及维持管理的模式、公共住宅的改造、民间住宅的改造等多个方面，为中国的城市更新提供了不同的思考角度。
此外，xxx建筑科学研究院有限公司设计二所主任工程师刘霜艳，四川大学工程设计研究院有限公司副总工程师黄璐等专家分别就各自领域与到场嘉宾展开了学术探讨和经验交流。
调研城镇老旧小x改造存在四方面困难二篇老旧小x改造是一项惠及亿万人的民生工程，做好老旧小x改造，不仅可以改善老旧小x居民人居环境，起到便民、利民作用，也可以节约成本，避免因拆迁、重建产生的高昂费用。为了解xxxxxx老旧小x改造现状、梳理老旧小x改造过程中的难点、问题，国家统计局赤峰调查队认真组织走访调研，与相关小x社x负责人、小x居民深入座谈。调研发现，xxx老旧小x改造有序推进，但也存在四方面难点问题，应予以关注。
一、xxx老旧小x改造总体情况
（一）改造有序推进，两年间惠及两万余户居民
据xxx住房和城乡建设局数据，20xx年xxx申请中央财政补助的老旧小x改造项目共85.94万平方米，共涉及78个小x、241栋楼、9758户居民，预计投资额27772.66万元。20xx年xxx申请中央财政补助的老旧小x改造项目共104.46万平方米，共涉及118个小x、301栋楼、11677户居民，预计投资额35845.02万元。20xx年，xxxxxx申报全x城镇老旧小x完善提升改造项目试点示范项目2个，分别为20xx年计划中的花园Bx（537户、5.1万平方米）和20xx年计划中的松州园小x（1699户、22万平方米），目前已完成实施方案编制并通过自治x专家评审会评审。
（二）改造系统全面，切实改善居住环境
调研发现，改造后的松州园小x加装了电梯、完成了外墙保温、地下管网、裸露线路、楼道防水等一系列改造工程。通过这一系列的改造，切实改善了老旧小x的居住环境，小x内规划整齐、绿化良好、楼房外观如新、居住舒适。松州园小x居民王某表示：经过去年的改造以后，小x内不但安装了电梯，虽暂未投入使用，有望解决了老年人上下楼不便的问题；还为楼房做了外墙保温和地下管网的改造，原来每到冬季，在屋内都需要穿厚厚的棉衣，现在屋内温度适宜，不用再穿那么厚了。
（三）居民期待较高，二次改造意愿强烈
调研发现，全部32户居民问卷的27户居民对于“第一次改造完成后存在的问题”选项进行了多项勾选，占总数的84.4%。说明群众对于第一次改造后的总体满意度整体不高。“第一次改造的过程中存在的问题”主要集中在“改造内容缺乏合理规划”和“应改未改的基础项目多”两方面，分别占比为43.8%和50.0%。其余还有25.0%的居民勾选了“不清楚”。一次改造存在的问题较多，进行二次改造意愿较高，“您希望所在小x进行二次改造吗”问题中，有26户居民勾选了“希望”占总数的81.3%。表明居民对于二次改造的期望很高。
二、改造的四方面难点
（一）进度不一、推进难公平
调研发现，目前仍有部分社x未完成全部改造，有的只做了外墙保温，还有的全部未进行改造：未加装电梯、裸露线路私拉乱接、外墙墙皮脱落，入户门仍使用老旧楼房交工时的木门，老化严重已无法使用。新华小x社x负责人介绍说：目前新华社x82栋楼房，已改39栋，其余43栋仍未开始动工。已改的39栋，进行了外墙保温、地下管网、窗户更换等改造。出现了同一条道路两侧，一侧的进行了外墙保温，另一侧的什么都没有进行改造的情况。这就导致没有改造的小x居民对于改造工作的整体评价不高。
（二）质量有瑕疵、效果难突出
调研中，居民对于改造工程的质量质疑较多，意见较大，主要集中在改造验收不够透明，居民意愿未得到有效反馈，新华小x居民反映，我们小x在进行了地下管网改造过程中，将本来4个正常使用的排水井，填了3个，仅剩一个正常使用，每逢下雨天，排水问题较难；另外，改造后部分楼房的楼顶漏水，一直未得到解决，还有地面坑洼不平等其他问题。
（三）诉求不同、意见难统一
因居民年龄、身份、所居住的楼层不同，因此，在改造过程中，对同一件改造项目的评价不一的现象。在改造过程中，最困难的不是工程问题，最困难的是居民意见的统一。例如，在松州园社x加装电梯改造过程中，出现过一楼二楼居民以加装电梯影响采光为由阻止施工的情况，经过住建委和小x工作人员多次做工作，施工才得以正常进行。在拆除违建、临建工作时，居民不愿意拆除违建或临建，居委会工作人员多次给居民做工作，城管大队工作人员配合宣传老旧小x改造政策，用了一个半月的时间共拆除违建小棚90处，目前尚有5处违建居民拒绝拆除，有关部门准备走司法程序进行处理。
（四）制度不完善、维护需加强
老旧小x改造是一项长期的工程，不是改造工程完工后就结束了。需要系统的后期运行、管理配套制度作为保障，松州园社x加装电梯改造工程已完工了近4个月，截至目前，电梯仍未投入使用，就是因为目前尚未确定电梯的运行、维护、维修方案，导致电梯虽然安装了，就是无法使用。
三、意见建议
（一）科学规划、合理改造、而不应盲目吊高胃口
改造工程资金有限，涉及的小x较多，难以保障面面俱到，一方面应科学规划改造进度，应改则改，不能盲目追求面子，轻视里子，最终导致资金浪费、进度不一，群众意见较大。应具体问题具体分析，有的小x外墙保温、地下管网尚未改造，而有的老旧小x经改造后，还要求进行加装电梯项目，其中的公平性原则需要引起重视。另一方面也要注意不要盲目追求高标准，老旧小x改造毕竟是一项民生工程，而不是福利工程，不能盲目吊高居民胃口，导致最终老旧小x居民对于改造标准预期提高，无形中影响改造整体评价。
（二）广泛征求意见、让居民参与到改造的全过程中，合理分担改造费用。
调研中发现，居民对于“如果小x进行提升改造，需要适当出资，你愿意配合吗？”选项勾选愿意的仅有10户，占总体的31.3，其余“不愿意”的8户，占25%，“看情况”的有14户，占43.8%。说明居民对于出资改造小x持观望态度态度的居多数。表明如果能进一步征求居民对于老旧小x改造的意见建议，发动群众开展小x改造，让居民参与到工程质量监督、工程项目规划选择工作中，居民承担相应的改造费用仍可能成为现实。
（三）强化监督机制、验收公开透明、树立老旧小x改造良好口碑
改造工程是一项事关居民福祉的好事，如果工程质量出现问题，反而影响居民的生活，就会直接影响居民对于改造工程的评价，进而违背党和政府对于老旧小x改造的初衷，因此，必须重视工程质量的监督，确保改造工程质量达标，树立老旧小x改造的良好口碑，对于以后的老旧小x改造工作也有良好的引导和促进作用。
（四）加强制度建设、建立长效机制、切实保障改造后续管理
老旧小x改造工程完工后，还需要一系列日常的维护和管理工作，例如改造后的小x绿化由谁来维护，加装电梯后的收费、维护、管理、使用有谁来负责，都需要进行全面的考量，建立系统的长效机制和运行模式。才能把老旧小x改造工程，真正做成改造人居环境的长久工程。
调研城镇老旧小x改造存在四方面困难三篇一墙之隔，几乎两个世界。
在上海长宁x天x商圈，一边是品牌云集的商场和高档写字楼，另一边是房龄50多年的老旧小x，里面三户人家共用一个厨卫，厨房内部的天花板油渍积了厚厚一层，管道也老化生锈。
不过这种情况有望得到解决。20xx年4月起，长宁天x街道全面启动天x、天义、紫云小x近8万平方米非成套房屋改造工程，将使36幢房屋中的2141户居民拥有独立的卫生间和厨房。目前15幢房屋已进入施工阶段，其他也将按计划推进。
“只有通过调研，真正了解居民的需求，才能把房屋改造工作做好。”天x街道党工委书记潘敏说。天x街道专门成立工作组，发动街道全体干部60余人，每天挨家挨户去居民家中听取诉求意见，做好居民签约工作。
“不好意思请儿子女朋友来做客”
市民杨先生盼着进行旧房改造，他认为这是好事，能够增大房屋面积，还不用和邻居共用厨卫。
“儿子交了女朋友，我都不好意思请人家上门做客。”杨先生说，自己家住遵义路435弄15号，和两户邻居共用一个厨卫，“一走进厕所，整个空间就显得十分局促，呆不下两个人，早上要排队上厕所，楼道都被堵住了，晚上洗澡要商量好时间，不然就是人挤人，还容易引发邻里矛盾。”杨先生说。
澎湃新闻记者走访发现，这种情况在遵义路435弄的15号、17号很常见。这个房龄近60年的老小x，一个楼道内几乎大部分的厨房、卫生间都不在房屋内，通常是3户人家共用一个厨卫，厨房内部的天花板油渍积了厚厚一层，管道也老化生锈。
天x路街道党工委书记潘敏表示，街道辖x内共有19.1万平方米非成套房屋，占整个长宁x非成套住宅总量近80%，主要集中在天义小x、紫云小x、天x三村、联建新村等居民x，其中约55%存在人户分离情况。不过，比居民们烧饭、上厕所不便更棘手的是，邻里矛盾和安全隐患。
17号居民楼内，居民对于改造的态度不一。有的住户十分支持房屋改造，早早签好了协议。有的居民则持观望态度，没签协议但也没说反对。还有居民则反对改造，17号2楼的郭阿姨称主要担心安全问题。
旧房改造是否存在安全隐患？
天x路街道办事处副主任黄章贵表示，改造居民楼，比造一栋新房费力多了。征询工作启动前，街道首先要开展调研排摸工作，并梳理出了四大难点。
首先，房屋结构太过复杂，有的居民楼成套房与非成套房混合，有的楼上有9户楼下只有7户，无法统一改造，还有的楼下是木质结构，楼上却是砖混结构，设计过程全然不同。此外，沿街住宅还存在底楼门面房和违建混杂，户型结构不统一、原始图纸缺失的情况屡见不鲜，为方案设计和实际施工造成不小困难。
其次，改造方案受限很大。上海华铤建筑设计有限公司设计师孙劭铮介绍，由于改造方案要考虑符合规划的楼宇间距、x线等要求，因此即使设计时动足脑筋，还是会或多或少造成居民得益率不均衡。因此改造难度非常大，造成得益率不均衡，最多的增加房屋面积与最少的相差5平方米。
三是居民情况错综复杂。黄章贵称，天x、天义、紫云三个小x，以自住的独居老人居多，经不起折腾；出租的很难与户主直接面对面沟通；家庭内部有矛盾的，在这一时期集中爆发；违法搭建被街道拆除、门面房被街道封门的，一部分生活困难急需解决，一部分借机发泄激愤情绪。
另外，改造影响面大。由于施工场地受限制，施工分批进行，每批次施工周期在8个月左右，总体施工周期超过2年。因此，停车、绿化、公共文体等空间均受到挤占，对居民生活带来较大影响。
“需要每一个干部到家家户户去做工作，这也是对踏实工作的锤炼。”潘敏称，只有通过走访调研，才能真正了解居民的需求。
在走访天义小x时，孙劭铮遇到了一个情况，楼上的人家住的是不成套的住宅，但住在楼下的人家已经成套，“上门看过，楼下人家装修得不错，他就担心楼上人家不成套，如果改造起来，走管道的话会破坏掉自家原来的装修。”根据现场实际的走访情况，孙劭铮调整方案，把主要的排水排污管道从室外走，不对楼下人家造成影响。
为了打消楼下居民的顾虑，孙劭铮和潘敏及另几位同事选了一个周日，居民休息在家的日子上门走访，五个小时面对面一对一地解释，给居民一步步讲解，最后终于打开了他们的心结，同意签约。
“确保居民的实际问题得到解决”
在施工方面，天x路街道也想居民所想。
街道在改造指挥部建立了“临时党支部”，并组建“文明工地”市民巡访队，由党员和小x热心群众、物业、施工单位、设计单位、监理单位的代表定期巡查工地，对施工环境、施工质量、施工进度打分评价，尽可能减少施工对居民的影响。
潘敏称，对认为改造影响动拆迁的居民，街道与规土局一同向居民分析利害关系；对家中已装修好，不想改建的居民，持续宣传惠民政策；对高龄居民、行动不便又住在外x的居民，工作组通过微信、上门签约；对持观望态度的居民，以施工为契机，做通思想工作。另外，在改造前，对小x周边紫云路、玉屏南路、遵义路、娄x关路沿线的274处破墙开店进行封门整治，共拆除违建1531平方米。
最重要的是，真诚关心得民心。
潘敏强调，房改工作中，要始终情系百姓，确保居民群众的实际问题及时得到解决。对拆违后确有住房、生活困难的居民，通过各种途径帮其解决，如有些违建被居民用作卫生间，拆除后，街道与物业等部门沟通，为其重排下水管道，帮他们解决生活问题。对独居老人或重病在床的，关心好他们的日常生活；对施工造成居民无法晾衣、停车的问题，为他们另寻合适点位，尽量将影响降至最低。
这样的例子不胜枚举，孙劭铮称乐意做这样的事，在整个过程中很有成就感，“我们看到很多居民从开始的不理解，不同意，到后来开始慢慢接受，甚至开始主动地帮助街道、帮居委会和楼上楼下关系好的居民做思想工作劝他们签约。”
这次工作，在改建的同时，也增强了房屋的安全性。另外，这三个小x因为长期不改建，顶楼也没有平改坡，借着改建机会把平改坡工程也一起完成，将老旧小x逐渐往精品小x方向打造。
澎湃新闻记者从长宁x房管局了解到，截至目前，天义小x21幢计划改造的居民楼中，首批8幢签约率超过70%的楼宇已有7幢开始施工，紫云小x首批8幢居民楼已全部开工。全x剩余13.8万平方米非成套住宅中，天x路街道占约10万平方米，将争取在20xx年全面开工。预计到20xx年，基本完成全x24.6万平方米的非成套公房成套化改造。
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