房屋评估报告 第一篇
楼板是一种分隔承重构件，楼板层中的承重部分，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其所用的材料可分为木楼板、砖拱楼板、钢筋混凝土楼板和钢衬板承重 的楼板等几种形式。
安全性鉴定评级的分级标准根据现行国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-201的相关规定，民用建筑安全性鉴定按单个构件、子单元、鉴定单元三个层次进行，每一层次分为四个等级，其中鉴定单元安全性鉴定评级 的各层次分级标准及相应的处理要求如下：
房屋评估报告 第二篇
随着房地产市场的繁荣发展，房地产权属档案日益增多，不少城市的房地产权属档案管理，面临着内容增长快而库房空间紧的难题。
一、非属归档文件大量充斥
根据 2023 年xxx颁发的《城市房地产权属档案管理办法》第八条规定 ：下列文件材料属于房地产权属档案的归档范围。
（一）房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件，包括 ：(1) 房地产权利人（自然人或法人）的身份（资格）证明、法人代理人的身份证明、授权委托书等 ；(2) 建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，土地使用权证书或者土地来源证明，房屋拆迁批件及补偿安置协议书，联建或者统建合同，翻改扩建及固定资产投资批准文件，房屋竣工验收有关材料等 ；(3) 房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件、有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等 ；(4) 设定房地产他项权利的有关合同、文件等。
（二）房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图，包括：房地产分幅x面图、分丘x面图、分层分户x面图等。
（三）房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括：房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。
（四）反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括：统计报表、摄影片、照片、录音带、录象带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。
（五）其他有关房地产权属的文件资料，包括 ：房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。
在实际工作中，有许多不属于归档范围的文件、资料充塞其中，增加了每份档案的体积和重量，占用了库房空间，增加了管理成本。以xxx为例，房地产交易过程中形成的房地产评估报告、户型图测绘报告等都要求存档，这与xxx的规定和现行管理体制都产生了矛盾。首先，评估机构、测绘机构和房地产权属登记机构，原来都属于房管部门管理，业务往来较多，办理房地产交易等业务必须先评估、测绘，这已经形成了惯例，因此评估报告、测绘报告也成了必收的要件。现在，评估机构、测绘机构和房管部门实行了脱钩，但仍然存在一定联系，以往形成的惯例并未因此而改变。但由于评估、测绘机构缺乏规范的档案管理制度，其产生的文件、资料均由房地产权属档案馆保存，导致有关人员经常到档案室查阅核验。《城市房地产权属档案管理办法》对有关房地产权属档案归档范围的列述，并没有提到评估报告、测绘报告等。因为，这些资料并不反映房屋产权关系，没有保存的价值。况且，评估报告、测绘报告作为一种完整的技术报告，不只是评估结果、测绘结果本身，而且还有委托书、有关说明、附件、目录、封面等，整个报告书多达十几页甚至更多。如果全部进行归档，每份的房地产权属档案案卷的厚度要增加一倍以上，从长远看，将会占用巨大的库房空间，浪费人力物力。
鉴于房地产评估报告、房产测绘报告不属于房地产权属档案归档范围，笔者建议，房地产权属档案管理机构不应当予以归档保存，应该分别交由估价机构、测绘机构自行妥善保管 ；其他类似的文件、资料，档案管理机构认为没有保存价值的，也可不予以归档保存，或做销毁、或作为资料备查。二、新版房产证注销后的装订全国统一的新版房产证，在各地已经使用了多年，其优越性十分明显。但是 , 房产证注销以后如何装订，却是房地产权属档案管理机构所面临的一个新的难题。
第一、由于新版房产证尺寸比标准的文件用纸小，且封面有一层塑料薄膜，注销以后，如果直接装订则显得不整齐，也不符合档案整理的要求，若要加边又不容易粘贴衬纸。
第二、新版房产证封皮厚重，仅两页封皮就占一般交易卷宗厚度的 1/3 多，占其总重量近 1/2。而且凡是转移、变更类型的案卷，几乎都有注销的房产证。随着房地产交易市场的日益活跃，产权变更频繁发生，越来越多的注销房产证需要随档案一起归整入库。如果将封皮一起装订进档案，长久下去，档案库房的空间将被过多的占用，库房承受的压力也会增大。
第三、对于一卷多证的案卷，一旦整体发生变更，要把多本、甚至十几本注销的房产证，连同新卷宗一起装订，实在是劳命伤财。对于目前仍采用传统立卷方式进行归档的做法，需要改进。
笔者建议，在整理房产档案时，可以将注销房产证的封皮去除，然后将内页做加边或衬纸处理后再行装订。
房产证在产权人手中时，其封皮只是起到美观和保护作用。而注销的房产证，在不作为实物档案保存时，封皮的外观信息、保护作用，对于产权登记档案来说意义不大。去除了封皮后，产权档案的有效信息并没有损失。至于封三上的证本编号，可以由档案整理人员在去掉封皮时将编号认真誊写在房产证内页的适当位置上。注销的房产证，在去除封皮之后，仅剩的内页容易粘贴、加边，方便装订。同时，其厚度减小，重量也大大减轻，从而节约了库房空间，减轻了库房的压力，还可以降低管理部门的管理成本。
房屋评估报告 第三篇
在资产评估工作中，评估对象和范围是一个很重要的概念。作为专业性很强的价值评估人士，如果连自己工作的对象都弄不清楚，或者叙述不清楚，那就根本谈不上评估结论准确合理，也就更谈不上保证评估报告使用人很好地利用评估结论。因此，弄清评估对象和范围的概念，并在评估报告中作出准确、清晰的叙述，对于做好评估工作是非常重要的。
一、评估对象是拟交易的财产权利，而不是待评估的资产本身
首先，评估对象是以资产权利为内容的交易对象，而不是资产本身。
我们知道，经济业务的本质就是对交易对象的交换活动。作为一项专业的价值评估活动，资产评估服务于每一项特定的经济业务，其任务就是要评估出交易对象的价值，为这种交易提供价值依据。所以，评估对象就是该经济行为指向的交易对象。
任何一项资产都有其自身的财产权。财产权包括所有权、用益物权和担保物权，其中所有权又包括占有、使用、收益、处分四项权能。产权人行使其中一项或几项权能，都可能获得收益。卖方藉以销售的和买方要购买的，不是资产的外在形式，而是可以给持有人带来经济利益的这些财产权利。此时，这些资产的财产权利，既可能是全部权利，也可能是其中的任何一项或几项权利，如租赁权，就可能被人们拿来进行交易，成为交易对象。
第二，评估对象可以是资产，但不仅限于资产或资产的全部权利，它还包括资产的部分权利。
按照资产评估学的定义，资产是特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来经济利益的经济资源，包括具有内在经济价值及市场交换价值的所有实物和无形权利。又如《国际评估准则》指出：资产这一术语既可以理解为所有权，也可以理解为所拥有的实体资产。这个定义和我们通常的理解一致，所说的资产实际上是指资产的全部权利。当交易对象为全部产权时，评估对象可以理解为资产本身。但是，若因此就认为评估对象就是资产，其错误是显而易见的。因为把资产直接作为交易对象，那么就无法区分对于同一资产的不同权利交易。比如说房产买卖时，交易对象就是房产的所有权，也即房产本身。而当房产对外出租时，交易对象显然不是房产本身，而只是房产在一定时期内的使用权。
由此可以得出结论，评估对象就是交易对象，是基于资产的客观形态之上的、拟交易的财产权利，这种权利可以是资产的全部产权，也可以是部分产权。那种简单地将评估对象等同于资产的说法是错误的。
二、评估对象反映资产内在质的规定性，评估范围反映资产外在量的规定性
从资产的概念可以看出，资产的具体形态表现为实物和无形权利，这是资产的外在表现形式，而特定主体拥有的财产权利则是资产内在的本质内容，这二者共同构成资产的两个方面。
通过上面分析知道，包含于资产内部拟用于交易的财产权利，才是真正的评估对象，而资产的外在表现形态和数量特征，则是评估范围所要反映的内容。因此，评估对象和评估范围，从本质和形式两个方面对被评估资产进行了严格的规定，评估对象反映了资产的质的规定性，即资产的共性，评估范围则反映了资产的量的规定性，即资产的具体表现形态。比如，当一套生产设备和相应的厂房拟对外出租时，评估对象即是这些生产设备和相应厂房在一定期限内的使用权，这是资产的共性的东西，而评估范围则是该租赁行为所涉及的一定数量和相应生产能力的设备及相应数量的厂房，而种类、数量、规格型号等则是被评估资产的外在表现形式。
评估对象告诉我们拟进行交易的是这样一些权利，而不是那些权利，从而规定了评估价值是该特定财产权利的价值。评估范围则从另一个方面反映了被评估资产的具体存在形态，一是资产的外在特征，如种类、数量、规格等，使得被评估资产区别于评估范围之外的资产；二是资产的获利能力，如生产的数量、质量和成本、费用等，这些指标为评估资产的价值提供了数量基础。
因此，要准确描述被评估资产，就必须对评估对象和评估范围作出正确的表述。既要弄清楚评估对象到底是什么样的财产权利，又要明确评估范围即评估对象涉及哪些资产，质量如何。评估对象和评估范围清楚了，我们的评估工作就有了一个客观的基础，对于评估报告使用者来说，也可以对被评估资产有一个清晰、准确的理解。这一点对于评估师规避评估风险和评估报告使用人恰当使用评估报告，都有着极其重要的意义。
三、描述评估对象和评估范围的内容和要求
在评估过程中，评估师应根据经济业务的具体内容和要求，对评估对象和范围进行准确、清晰的描述。描述的详略可依据重要性原则，根据其内容以很好地理解和使用评估结论为限。在有关的资产评估准则中，都有对评估对象描述的要求。
《资产评估准则――报告准则》第十八条规定，“评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。”
《专利资产评估指导意见》第十二条指出，“专利资产评估业务的评估对象是指专利资产权益，包括专利所有权和专利使用权。专利使用权的具体形式包括专利权独占许可、独家许可、普通许可和其他许可形式”。规定“注册资产评估师执行专利资产评估业务，应当明确专利资产的权利属性”。
上述评估准则从不同层面、不同角度提出了描述评估对象和范围的内容和要求，对我们做好评估工作具有现实的指导意义。
一是要求我们关注和描述评估对象的法律权属状况。这里包括明确交易前的产权状态、归属以及拟交易资产权利的属性和范围。要求明确拟交易资产权利的属性是所有权还是使用权，使用权的具体形式、期限和其他条件。当评估对象为资产的部分产权时，就要求对该部分产权的内容进行详尽的披露。比如房产的租赁权，要体现租赁的期限、形式、租金的高低以及其他条件等内容；专利的使用权，则要求区分是专利权独占许可、独家许可、普通许可，还是其他的许可形式，并要对其具体内容和主要事项描述清楚。
二是要求描述评估对象的数量、位置、物理及技术等状况，这是描述评估范围的主要任务。主要包括：实物资产的体积、位置及质量等物理指标等，技术的应用环境、规模，产品的产量、质量、成本、费用等。比如《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）要求描述估价对象的状况，“对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状……”，“对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构……”。通过对评估范围的描述，我们可以清楚地知道本次经济业务要交易的财产权利是哪些资产的，不至于产生混乱和错误；这些资产的盈利能力如何，从而决定了这些财产权利评估价值的高低。
通过对评估对象和范围的恰当描述，可以很好地充实和完善评估报告的形式和内容，提高评估报告的质量，同时也有助于评估报告使用人正确理解评估结论，合理利用评估结论去完成资产的产权交易事项。
参考文献：
[1]中国资产评估协会.“资产评估准则―评估报告”讲解.经济科学出版社，2023年6月第1版.
[2]中国资产评估协会.专利资产评估指导意见.中国资产评估,2023年第12期.
[3]全国注册资产评估师考试辅导教材编写组.资产评估学.经济科学出版社，2023年4月第1版.
[4]《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）.国家质量技术监督局、xxxxxx联合发布.
房屋评估报告 第四篇
缓解中小企业融资难是当前的工作重点,财政、货币政策领域都对此作出了积极的制度安排。笔者对xxx相关部门的调查显示,疏于关注的中介领域,普遍存在的行业垄断、多头评估、程序繁琐等问题,一定程度加剧了中小企业融资难,建议考虑对中介行为加以规范,合理消除相关梗阻。
一、中小企业贷款涉及的中介环节
近来,笔者先后走访了商务、房产、国土、物价、公积金中心、各银行业金融机构和相关企业等14家单位,调查到贷款涉及的中介环节如下:
(一)涉及的中介机构
企业在办理贷款过程中,一般需向银行提供经会计师事务所(或审计师事务所)审计的财务报表,属抵押贷款的需要有资质的评估机构对抵押物进行评估认定,然后经产权登记机关(房产局、国土局、工商局、农机管理局、林业局、车管所等机构)办理抵押登记手续;房屋、汽车等抵押财产还需到保险公司办理保险手续。
(二)涉及的中介手续与流程
贷款申请经银行前期调查,确定贷款意向后,由中介机构出具评估报告,再由贷款申请者到相关职能部门办理登记手续,取得他项权证书,然后送交银行进入贷款审批程序。其中银行还会出于防范风险的需要,要求申请者出具会计事务所的验资报告。此外,以房屋、汽车等为抵押物的贷款,则要求在办理房产评估手续的同时,到保险公司购买保险,但调查发现,在实际贷款过程中,只有一部分贷款者购买了保险。
(三)涉及的收费项目与费率
企业在融资过程中需要支付的费用主要有会计师(审计师)事务所收取的审计咨询费、房产(土地)评估事务所收取的资产评估费、登记机关收取的抵押手续费、登记费和保险公司收取的抵押物保险费等(详见下表)。
二、中介环境不佳加剧中小企业融资难的主要表现
(一)收费不规范,加大了中小企业融资成本
房屋评估报告 第五篇
被征收房屋的价值到底多少算合适？由谁说了算？为了彰显公x正义，一般是由中立的具有相应资质的房地产价格评估机构按照既定的评估办法来确定房屋价值。
评估报告对被征收人的重要性不言而喻，然而，个别征收人可能会通过评估报告给被征收人挖坑，那么被征收人应当注意评估报告中的哪些坑呢?
1、评估人员进行入户评估有无必要拒绝?
有不少被征收人对征收方心存防备，如果评估人员进行入户评估，就会一味拒绝。是否拒绝入户评估，要根据被征收人的具体情况而定。但是一般而言，可以接受评估人员的入户评估，尤其是在自身房屋没有房产证、房屋建设工程规划许可证等相关证件可以证明房屋情况下，评估人员入户评估可以对房屋的位置、面积结构等有一个记载。这样一来，即使后期对评估价格不满意，但是这些房子的事实情况可以记录下来。
但评估人员入户评估时，被征收人要注意以下几个方面:
第一，核实评估人员、评估机构的资质，查看评估人员的评估师资格证，如果对方不提供的话，可以把这个意见写在评估机构出具的评估报告上，并且进行录音录像。
第二,要注意看评估人员所记载的房屋情况与实际情况是否一致，如果不一致的话，测量或登记中有有异议的地方，要及时提，让签字的地方要认真看，如果对方拒绝，也要进行录音录像。
2、评估人员实地勘测的内容是什么？具体包括下列内容：
一、面积测量、示意图绘制
二、房地产权属证书、相关批件、法律文书
三、房屋四周、临街状况、道路状况
四、产权人姓名、常住人口、户口在册人数
五、房屋结构、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途
六、装修装饰、设备、附属物具体情况
3、评估报告需向被征收人送达并公示
法律明确规定房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果后，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
所以，如果被征收人在收到补偿决定前，没有见过评估报告，就要引起注意了。
4、收到评估报告后，看什么内容？对评估报告有异议怎么办？
首先，看评估人员是否是两名，是否有资质，评估机构是否有资质？是否有评估机构的盖章和评估人员的签字？并且与当时进行入户评估时的评估人员身份进行核对，是否是同一个人。
其次，看评估报告中是否注明有效期。如果对评估报告有异议,一定要抓紧时间在法定的时间内进行复核。
在收到评估报告后十日内向评估报告上记载的评估机构申请符合复核，申请复核的理由包括：评估师未进行实地评估，评估报告上记载的情况与实际情况不符等。收到复核结果十日内，如果还不满意，要向专家委员会申请评估鉴定。
综上，房屋评估报告直接关系到被征收人能拿到多少补偿款，所以面对评估报告时，一定要十分注意，认为评估报告不合理不合法的，最好及时委托律师进行法律救济，不要错过法定期限。
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