房地产行业报告优选6篇

房地产行业报告 第一篇

房地产行业共有五种地产：住宅地产，商业地产，产业地产，地产服务，土地开发。

图 房地产种类

图 我国房地产行业特征性

图 房地产产业链构成

房地产开发业是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业，它的关联度高，带动力强，产生了巨大的xxx拉动效应xxx。房地产投资对其他行业具有前向推动效应和后向拉动效应，二者之和为对各行业的总带动效应。据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应为2倍以上。

图 房地产价值链供应链

房地产是周期之母。房地产是国民经济第一大支柱行业，带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业，通过上下游影响企业投资。地方政府依赖土地财政，房地产通过土地财政影响政府投资。房地产是居民最主要的资产配置，通过财富效应影响居民消费和信心。房地产稳，则经济稳。十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致，其他资产难以产生如此巨大的冲击。根据美国、日本、德国、新加坡等国际经验，房地产的长效机制是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税。还有最后十年时间窗口。

房地产行业报告 第二篇

我们根据城市目前即将结束下行周期及尚需继续调整为依据将城市分为两大类，之后根 据城市能级分别统计了城市的分类结果。下行周期即将结束的城市有望最先迎来销售回暖， 而下行周期处于中前期的城市可以根据本轮周期中当月销售面积在历史当月销售面积中处 于高位或者低位再细分为两轮，销售处于高位的城市且下行周期位于中前期，后续城市仍需 要一定时间调整；销售处于底部的城市虽下行周期尚未结束，但销售面积跌幅已经较大，后 续有望迎来边际性改善。

一线城市展望

调整特征：启动时间领先全国，持续时间较长

一线城市销售面积同比通常领先于全国 1 季度转负。从销售面积来看，2023 年及 2023 年两轮市场自然调整的大周期中一线城市周期开始时间略早于全国周期时间 1 个季度左右。 在 2023 年政策引发的调整周期中，一线城市政策出台相对较早，例如上海和深圳率先推出 限购令。2023 年 8月一线城市销售面积开始转为同比负增，调整启动时点早于全国的 2023 年 10 月。2023 年 12 月开始的全国销售面积调整周期中，北京和广州早在 2023 年 4-5 月 便开始调整，深圳和上海调整启动略晚（10-11 月）。而在 2023 年 9 月开始的周期中，北 上广深四个一线城市的地产销售面积增速与全国存在一定错位，深圳早在 2023 年 12 月开始调整，上海和北京分别在 2023 年 4 月和 6 月进入调整期，广州于 2023 年 5 月销售面积 同比转为负增。到了 2023-2023 年的全国调整周期中，一线城市的销售面积下行幅度并不大。

现状分析：广深调整或率先结束，北上仍需一定时间

一线城市本轮周期调整持续时间在 3-4个季度，距离历史两轮大周期的 4-5 个季度调整 时间仍有一定差距，并且本轮大周期中降幅在 20%-35%之间，较历史周期 30%-40%的降幅也有一定差距，所以总体来看一线城市还需要一定的调整时间。 广州与深圳本轮调整时长接近历史均值。广州、深圳整体来看本轮周期时长已接近历史 周期时长，在一线城市中可能会率先回暖。但从销售面积绝对水平来看，由于广州、深圳本轮周期中当月销售面积在历史周期数据中仍处于中等水平，所以后续恢复空间可能不及北京、 上海。 北京与上海本轮调整时长不及历史平均水平。北京本轮调整周期持续时间相比历史周期而言仍处于周期早期阶段，后续仍需要一定时间调整，但由于本轮周期当月销售面积在历史数据中已经处于较低位置，可能周期调整时间会相应缩短，后续上涨空间也较广州、深圳 更大。上海因为疫情影响，恢复速度可能在一线城市中较晚。

二线城市展望

调整特征：调整时点与持续时长与一线城市接近

二线城市销售面积同比通常也领先于全国转负。从销售面积来看，2023 年及 2023 年 两轮市场自然调整的大周期中二线城市周期开始时间略早于全国周期时间 1 个季度左右， 而在 2023 年政策引发的调整周期中二线城市大致晚于一线城市 1 个季度，早于全国周期开 始调整。 二线城市地产调整持续时间比全国更长，但短于一线城市。从周期持续时间来看，2023 年及 2023 年两轮市场周期一线城市调整时间与全国持续时间接近或更短，在 4-5 个季度之 间。2023 年政策驱动周期中二线城市调整时间较全国周期长 8 个月，较一线城市短 4 个月。 在 2023 年，二线城市调整周期达到 17 个月，也远长于全国的 6 个月调整时长。

现状分析：13 城近期有望恢复，7 城或迎来边际改善

从每个城市自己的历史调整周期时长与本轮调整周期持续时长对比来看，成都、西安、 三亚、天津、贵阳、西宁、郑州、武汉、福州、厦门、南京、杭州、青岛、济南、大连这 15 个城市正处于周期中前期阶段，后续还需要一定时间回调。这些城市历史平均回调时间 15 个月，目前已持续 7 个月，历史平均降幅 ，目前平均降幅 。历史平均最大降 幅 ，目前最大降幅 。 处于中前期阶段的城市中，成都、西安、三亚、天津、贵阳、厦门、大连这 7 个城市本 轮周期月度销售面积处于历史较低位置，预计后续销售情况不会继续恶化，可能会更早产生 一些边际性改善。xxx 2023 年前 4 月住宅销售面积均值 万平米，xxx则为 61 万 平米，与历史均值相比都处在低位。

处于中前期阶段的城市中，西宁、海口、郑州、武汉、福州、南京、杭州、青岛、济南 这 8 个城市本轮周期当月销售面积处于历史高位，后续仍需一定时间继续调整后销售才会 出现回暖迹象。武汉为例，2023 年 1-4月住宅销售面积均值达到 万平米。而xxx 2023 年前 4 月销售面积均值为 90 万平米，也处于历史高位。较高的销售面积并未反映今年疫情冲击的影响，楼市未来可能面临一定的调整。

而南昌、沈阳、长春、哈尔滨、昆明、重庆、兰州、银川、长沙、苏州、宁波、南宁、 合肥这 13 个城市已经处于周期尾部阶段，销售可能在近期内更早恢复。这些城市历史平均 回调时间 13 个月，目前已持续 15 个月，历史平均降幅 ，目前平均降幅 。 历史平均最大降幅 ，目前最大降幅 。

三线城市展望

调整特征：通常滞后，持续时间也较短

三线城市销售面积同比转负时点通常落后于一线城市，调整结束时点早于全国。从销售 面积来看，2023 年及 2023 年两轮市场自然调整的大周期中三线城市周期开始时间晚于全 国周期时间 1 个季度左右，而政策驱动的 2023 年调整周期三线城市晚于一二线城市 1-2 个 季度，而三轮周期中三线城市调整结束均早于全国周期。可能与三线城市楼市调控时点启动 晚、结束早的特点有关。 从周期持续时间来看，2023 年及 2023 年两轮市场自发引起的调整周期中，三线城市 调整时间与全国持续时间接近，在 10-13 个月。而 2023 年政策驱动周期中三线城市调整时 间较全国周期长 7 个月，不过较一线城市短 5 个月，较二线城市短 1 个月。历史周期中，三 线城市销售面积平均降幅在 25%-40%之间，每轮均超过当期全国平均降幅。（报告来源：未来智库）

现状分析：10 城近期有望恢复，5 城或迎来边际改善

从周期阶段来看，南充、北海、安庆、烟台、无锡、泉州、金华、徐州 8 个城市正处于 调整周期的中前期阶段，可能还需要一定时间回调。这些城市历史平均回调时间 20 个月， 目前已持续 11 个月。历史平均降幅 ，目前平均降幅达到 41%。历史平均的最大降幅 ，目前最大降幅 。总体来看，回调幅度已超过历史平均水平，但目前回调持 续时间仍然较短。

从月度销售面积来看，处于前期阶段的城市中，南充、北海、无锡、安庆、烟台这 5 个 城市处于历史低位状态，预计后续销售情况不会继续恶化，可能会更早产生一些边际性改善。其中，xxx 2023 年 1 到 4月住宅销售面积均值在 万平米，而xxx均值为 万平米，均为历史偏低水平。

从销售面积来看，泉州、金华、徐州这 3 个城市仍然处于历史高位，后续仍需一定时间 继续调整。徐州 2023 年前 4 个月的销售面积均值为 万平米，泉州则为 万平米， 均为历史上较高的水平。

佛山、东莞、洛阳、吉林、韶关、岳阳、襄阳、常德、温州、连云港这 10 个城市已经 处于周期尾部阶段，销售可能在近期内更早恢复。这些城市历史平均回调时间 13 个月，目 前已持续 16 个月，多数城市调整持续时间已超过历史均值。销售面积的历史平均降幅 ， 目前平均降幅 。历史平均最大降幅 ，目前最大降幅 ，调整幅度的平均 值和最大值也都超过了历史水平。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库】。

房地产行业报告 第三篇

房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费各个环节中的首要环节，而房地产开发流程中重要节点由拿地、开工、销售和竣工组成。

•土地购置：房地产开发源头来自于土地的获取。2023年xxx下达《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求此后经营性用地必须实行招拍挂出让，自此经营性国有土地招标拍卖供地作为一种市场配置方式被正式确立。

•规划设计：在土地获取后进入施工建设之前，需要对开发项目进行设计规划。首先进行建设工程的设计招投标，随后确定该项目的建筑工程方案，方案确定后开始进行设计，设计完成后建设单位需向城市规划管理部门送审设计方案。

•建筑施工：依照《xxx建筑法》，在前期工作完成后，建设单位要向建委申办项目报建，取得《工程建设项目报建证》；报建证取得后，建设单位在办理完施工、造价等一系列手续后，方可向建设管理相关部门提出开工申请，最终取得较为重要的《建筑工程施工许可证》。在取得该许可证后，开发商便可进行项目的开工建设，项目也由通常意义上的拟建状态转化为在建状态。

•项目预售：商品房预售制度最早起源于香港，各国的预售制度也都不尽相同。1994年我国出台了《城市房地产管理法》，建立起了商品房预售许可制度，即在房地产项目开工后达到一定的条件便可提前售予购房者，购房者需预先支付一定的定金或房款。

•竣工入住：当建筑工程竣工后，需要到规划局等相关部门申请规划、环保、人防消防等一系列专项验收，取得各部门的验收文件，再组织工程竣工验收并编制验收报告。在竣工验收合格后交付购房者之前，需要向当地房管局申请房地产权初始登记，办理后便可向购房者交付使用。

•物业管理：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

房地产行业报告 第四篇

表 常见行业风险因子

房地产开发公司常见风险

（1）环境风险

国内外风险挑战依然严峻复杂，新冠疫情对人民生活、经济运行仍然造成不可忽视的影响。同时，国家针对房地产行业出台的多项相关政策，也对行业健康发展提出了更高要求。2023年房地产行业下行趋势明显，为了更好地适应环境变化，应实施审慎的财务政策，坚持以现金流为基础，谨慎投资，聚焦市场需求坚实、前景明朗的业务。坚持为最广泛的客户群体，提供客户愿意买单的好产品、好服务。同时通过精益运营提升效率和效益，确保经营稳健和增强自身应对外部环境不确定性的能力。

（2）项目开发风险在项目开发过程中，要做到严守安全与质量底线、严格成本与品质管理安全按时完成项目开发目标面临挑战。建筑主材供应不及时、施工人员劳动熟练度不足、劳动力不足、劳资纠纷、安全意外事故、自然灾害、恶劣气候等因素，均可能带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度等风险。

（3）新业务风险：很多地产公司都在转型。如何完善新业务的业务发展模式，持续提升新业务经营效率效益和客户满意度，建立和巩固竞争优势，仍是公司面临的重要任务。公司围绕自身能力，对于各项新业务在业务价值定位、客户口碑与美誉度、业务运营及财务回报水平等方面进行积极探索，秉持为人民群众提供“好产品、好服务”的初心，持续提升

新业务的核心能力，并通过事业合伙人机制的深化落实、内外部能力与资源协同，促进各项新业务尽快构建出领先的竞争优势。

（4）人才风险面对政策、市场环境不断发生的剧烈变化，公司在优秀人才吸引上存在较大挑战，特别是地产行业对年轻员工的吸引力明显减弱。伴随开发业务的竞争烈度不断增强、业务复杂程度不断增加，公司的组织资源分布仍较为分散，优势兵力未能集结，没有形成一盘棋合力。此外，面对转型发展的任务，公司在经营性业务赛道中人才储备不足，业务转型的紧迫性与组织能力构建过程也形成了较为明显的矛盾。

（5）合规风险公司的业务受到广泛的法规及政策监管，其中包括所处地区的公司条例、财务及税务法规、房屋销售及建筑法规，物业管理法规、个人信息与数据法规，以及中国大陆及香港的上市规则等，其要求或变动对公司亦会产生影响。

公司设立了专门人员对法规和政策的变化进行研究，并将相关要求及时落实到业务活动和运营管理中。公司还邀请内、外部专家提供培训和最新政策信息，加深对政策的理解并及时作出业务符合政策要求的调整；结合咨询外部专家，由富有经验的员工处理合规事宜；定期开展内部控制检查和内部审计，确保管理运营遵守各项相关法规、政策及指引。

公司持续进行信息化建设工作，涵盖各业务、各管控流程与各环节，通过集成实现各系统之间的数据安全链路，保障数据在采集、存储、传输、处理、使用、删除过程中的安全性与合规性。

房地产行业报告 第五篇

房地产行业主要监管单位为xxx住房和城乡xxx和自然资源部，也同时受到发改委、财政部、人社部、人民银行和银xxx、工商行政管理局、xx局、工业与信息化部等部门监管。国家对房地产行业实行国家宏观指导。地方也受国土资源厅和物价局管理。

自律组织有房地产协会、物业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会等。

行业主要监管法律法规有《xxx城市房地产管理法》《xxx物权法》《xxx城乡规划法》《xxx建筑法》《xxx招标投标法》《建设工程质量管理条例》《房地产开发企业资质管理规定》《房地产经纪管理办法》《物业管理条例》、《商品房屋租赁管理办法》。

由于中国房价涨幅过快，为了遏制过快势头政府提出“房住不炒”，并且对部分城市进行限购，也或进行新房定价报备和窗口指导。

房地产行业报告 第六篇

房地产开发投资主要由两部分构成：土地投资和建安投资。因土地投资与土地购置存在一定的时滞性，因此土地投资更多的是对前期土地购置的延后。房地产开发投资完成额主要由建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用组成，其中其他费用包括土地出让金。2023年1-11月房地产开发投资完成额分项占比分别为建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用。

一般情况下房地产开发企业成本核算有六个步骤：①确定开发产品的种类。②确定成本核算对象。③确定成本项目。④归集开发成本费用。⑤分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本。⑥确定完工标准，计算总成本及单位面积工程成本。房地产开发成本项目主要包括：①土地征用及拆迁补偿费。②前期工程费。③建筑安装工程费。④基础设施费。⑤公共配套设施费。⑥开发间接费。