公寓市场调研报告
在市场经济环境下，不仅企业要参与市场竞争，社会福利机构同样需要。随着我国人口老龄化的加剧和国家社会福利制度在市场经济的冲击下，原有的*所办的养老服务机构愈发体现出功能单一，运营成本高、内部管理体制落后，服务能力不足等弊端，*办养老机构社会化已势在必行。面对于此，为了推动社会福利化进程，探索*办养老机构的新的有效的运行模式，国家开始实行“公建民营”模式。“公建民营”模式就是由*搭台建设，把现有的*办养老服务机构交给个人或者集体，采取承包、托管、租赁、股份制等多种方式经营管理的一种新的养老服务机构经营模式。20xx年6月1日，我市也加入了“公建民营”的大*中，原xxx社会福利院老人公寓改制，更名为xxx海宁老年公寓。20xx年4月，我们对海宁老年公寓进行了一次调研。调查方式以实地调查、座谈会为主，通过调查，基本掌握了其发展现状和存在的问题。 一、实行“公建民营”模式的成效 1、环境的改善 这里环境的改变，既有室内的改变，也有室外的变化。自改制以来，海宁老年公寓先后投入资金300多万，主要用来装修房子、购买物件等。经过重新粉刷之后，房间焕然一新;同时在房间内增加了不少设备，包括空调、电视、风扇等电器;在老人*活动设施方面，增设了阅览室、活动室等室内活动场所。 2、区域明确 为了方便有效的进行管理，海宁老年公寓将院内的区域进行了更加明确的划分，如1号楼居住的是自理老人，3号楼主要是卧床老人和供养老人，5号楼主要是痴呆老人。 3、服务意识和服务质量的提升 为了给入住的老人提供了更优质的服务，海宁老年公寓强化了管理、规范了服务，完善了各种规章制度;为了提高工作人员的工作热情和服务质量，公寓建立了工作责任制、一日工作流程和奖惩制度等，树立了“爱心、恒心、虚心、耐心、关心”的办院理念，极大的调动了员工爱岗敬业、热心服务的积极*，服务质量得到了大幅度的提升。 4、老人活动的丰富 为了使老人的晚年生活更加多姿多*，公寓每天组织老人进行活动。护理老人方面，早上组织做手指*，亦或是组织老人打牌等;每个月公寓会举行一次生日会，为当月过寿的老人祝寿。自20xx年12月xxx昆仑社工服务中心的社工入驻以来，组织的活动更加的多样化和丰富，如画画比赛、周末*等。自理老人方面，组织老人包饺子、出外游玩;20xx年的春节，老人们还自行组织了内容丰富的春节联欢会。 5、团队建设 海宁老年公寓非常关心员工的成长，定期、分批对员工进行培训。团队精神方面，20xx年3月，邀请了*慧凡的讲师对员工进行了培训;在护理方面，更是邀请了广西中医*大学的张慧清教授为员工进行了相关培训。此外，还有各部门的每月培训。 二、当前存在的问题 实行“公建民营”模式固然取得了可喜的成绩，但依然存在着不少问题。 1、医养结合无法解决 “医养结合”指医疗资源与养老资源相结合，实现社会资源利用的最大化。把老年人健康医疗服务放在首要位置，将养老机构和医院的功能相结合,把生活照料和康复关怀融为一体的新型养老服务模式。 随着养老市场以及医疗制度改革的开放与深入，不少养老机构走上了不同类型的“医养结合”的发展模式。但海宁老年公寓由于各种原因，医疗机构没有申报成功，老年人一旦患病就不得不经常往返家庭、医院和养老机构之间，既耽误治疗，也增加了家属负担。 2、入住率问题 公寓共有床位300张，但目前入住的老人仅100余位，入住率约为30%，造成了大量床位的空置。 3、费用偏低，人员流动*大 海宁老年公寓作为一所非营利*的养老服务机构，收入所得用于维持公寓的日常运作。当前收取的费用相对较低，每月收取的费用扣除公寓日常开支后，其余的用于支付员工的*，故而员工的*比较低，使得人员的流动*比较大，更换频繁，对于护理质量的持续稳定造成了一定的影响。 4、安全管理 目前院内有一个球馆和一所培训学校，每天前来运动、培训的人员很多，大院无法封闭管理。这在老人管理方面存在着极大的隐患：一方面，容易造成老人走失;另一方面外来车辆较多，也会给老人带来一定的危险;此外车子停放无序，显得整个院子比较杂乱。 *建、社会办的“公建民营”经营模式已经成为公办养老机构改革发展新的着力点和突破口。通过实现“公建民营”模式能够充分调动民间资本，发挥社会力量的积极*，将*办养老服务机构积极稳妥地推向市场，使其适应市场经济条件下的运营机制，从而改变*办养老服务机构的种种不足。 广州水泥厂地块商业规划部分将进入开发阶段，如何对该地块进行合理规划，实现地块经营效益最大化提入议程。公寓作为商业地产的组成部分，具有户型小，间隔使用灵活，销售期短;持有型的公寓物业，经营模式多样，后续服务延展*强的特点。现对20xx年第三季度，广州公寓市场销售及经营情况，进行市场数据收集，为水泥厂地块开发决策提供参考数据。 (一)广州公寓市场状况 1、广州公寓类型 广州公寓市场主要分为住宅公寓和商务公寓两种，其中住宅公寓通过*知名酒店品牌的导入衍生出生活服务配套更人*化、物业服务质量更高的酒店式公寓。 2、广州公寓市场特点 (1)广州公寓地域分布，主要分布在天河、新港东路靠近琶洲展览中心、滨*东、环市路等商务区域。 为公寓分布区域 天河北、珠*新城作为广州中心商务区，*广州最具地标*的超*级写字楼，也令到一批世界500强企业扎堆到天河，针对企业高管需求，提供服务优质、配套完善酒店式公寓应运而生，同时也推动广州公寓市场的引入*品牌管理的步伐，代表有早期的中信公寓、新大厦，近年投入运营的雅士高，富力爱丁堡公寓等，深 受外籍高管的青睐。 新港东路商住公寓得益于靠近琶洲展览中心的地理优势，深受参展客商欢迎，短期租金回报理想，季节*出租率稳定。 广州越秀、荔湾、白云等区域的居住型公寓较少，现阶段，该些区域写字楼供应有限，商业产权可用于办理牌照的公寓，自然而言就成为预算较低、目标价格介乎写字楼与住宅之间小型企业的优选。主流是带*卫生间的商务型公寓，中华广场曾一度定位为商住型公寓，因产权分散以及缺乏配套管理，现客户多作写字楼使用，租金水平维持在65元/?左右。 中华广场平面图，面积49-139?方商务公寓 (2)高级酒店式公寓主要客户群 日本、欧美、港台人士为广州高档公寓主流客户，以日本客户为例，目前仅中信广场就已聚集了50多家日资企业，其中包括丸红、住友、三菱商事、三井住友等，周边的大厦也有很多新的日资公司进驻，比如耀中广场就有日本财产保险进驻。日本人喜欢住在离办公室较近的地方，故此天河北也自然成为日本人聚居区域。中信广场下面 负一层还有个全广州售卖日货最齐全的超市，方便日本人购物。 日本租客主要分为两种：一种是单身租客，一种是携妻带女的家庭型租客。众多家庭型的日本租客选择在天河北一带居住，除男主人在附近工作的原因外，还有一个重要原因是很多*学校的校巴都会在天河北一带有上下车站点，这对于注重子女教育的日本人来说，是吸纳他们租赁天河北物业的一个相当重要的因素。 中信公寓是较受外籍租客青睐的楼盘，对于单身租客来说，多会选择该盘43平方米左右的单位，租金约3000元/月。而对于众多日本家庭型租客来说，则会较多地选择中信公寓的两房及三房单位。现时中信公寓128平方米左右的两房租金约9000元/月，181平方米左右的三房租金在14000~15000元/月。 珠*新城近年落成多个高档住宅，使一些日本人舍弃天河北转租珠*新城。珠*新城xxx发展较早，邻近配套成熟的五羊新城。富力爱丁堡*公寓、新大厦*公寓等较受日本人青睐，尤其富力爱丁堡*公寓是日本租客聚居的地方。爱丁堡公寓月租为120元/?，间隔较大，配以高档家电和装修，一般入住的皆为日企高管。 (二)在售项目市场信息 针对水泥厂项目的市场定位，本次调研范围主要为xxx公寓，包括：白云万达广场公寓、御龙*商寓、万丽皮具城公寓(鑫耀大厦)，xxx公寓：朱美拉公寓。 (1)xxx御龙*商寓简介 御龙*商寓位于三元里商圈三元里地铁站上盖，地理位置优越。楼高27层，3梯16户的设计，有36?-70?的多种户型选择。目前剩下10多套分布在20层以上的高层公寓单位在售，均价17000元/?，带1000元/?的精装修，产权为住宅，板房参照服装展示间设计，虽然不能办理牌照，但可配合低层御龙服装*市场作产品展示或办公使用，简单而实用。物管公司为御龙物业管理公司，每月物管费2元/?。目前小户型租金可达60元/?。 御龙*商誉实景图 白云万达广场公寓 白云万达广场项目规划用地面积约12.64公顷，总建筑面积39.2万?，由大型商业、*级高档写字楼、写字楼、五星级酒店、精品名店、室外步行街以及地下车库设备用房组成。地上建筑面积26.4万?，其中商业9万?，*级高档写字楼3万?，写字楼5万?，酒店3.7万?,室外步行街2.1万?,精品名店2.9万?。公寓市场调研报告
一、公寓的含义 公寓，通俗点来说，其实是集合式住宅的一种，除了出入自己的单元之外，无需和别人共用空间。按以前的观点，和咱的筒子楼和集体户相对的基本上都称之为公寓了，但现在来看，其实充其量称之为单元楼最合适不过。 早期公寓形式 公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住;还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。 现代公寓分类 随着时代的发展社会的进步，新的事物也在不断的产生。而公寓也由传统的住宅类和商务类，逐渐发展演变到现如今的酒店式公寓、LOFT公寓以及办公SOHO公寓。 简单的来说： 酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中; LOFT公寓最直观的特点就是五米五左右甚至更高的挑高以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。给人的感觉是,LOFT就是一个大房子,在这个空荡荡的空间里,主人可以根据自己的喜好,随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间; 办公SOHO公寓实际上就是供自由职业者即可以进行日常生活，又能够在家里办公，互不影响，是一种宜居宜商的商业地产综合体。 那么，太原公寓市场到底是什么样的呢，投资前景如何呢，太原房天下用客观数据，为你揭示真实的公寓市场现状。 二、太原公寓现状分析 区域分布 要说太原的公寓，通过房天下的系统搜索之后，大大小小标有公寓字样的项目有150余个。其中在售的有五家左右，其余的基本上早早售罄。众所 ，公寓产品第一要务：地段。通过搜索结果显示，目前xxx公寓分布依旧与商圈切合，属于双集中分布，北城以迎泽大街为中心，南城以长风街为中心。 现状发展 首先，目前xxx场的公寓多数以毛坯形式出现，而少数带装修的总体上带装修约也较为偏低，普遍装修成本在1000-1500/㎡标准，装修风格单一化，以硬装修为标准。据资料显示，目前无任何一个产品包括软装修。 其次，说句实在话，太原的公寓发展还不成熟。而那种loft公寓更是稀缺的产品，太原目前在运营的及规划中的loft公寓，普遍层高在4.5-4.8米，在舒适性及空间性上无法满足标准loft所诉求的标准。而酒店式公寓与办公soho公寓的xxx场定性也不够明确，酒店式公寓的“服务性”与soho办公类公寓的“工作性”没有明确的体现。酒店式公寓物业服务性不够好，而且还存在很多办公性公司;办公soho公寓没有对应的soho氛围，很多已建项目尚无服务存在。 最后最关键的问题是，许多土地在被批示为公寓之后并没有达到典型性公寓特征，部分公寓土地性质的土地并未履行公寓特点。比如说，水费电费的收取仍按照民水民电，甚至煤气也可以入户，宣传上也以住宅的形象入市。 小编认为，随着太原房地产市场的逐渐完善，公寓与住宅本质上的特点势必将逐渐分离，属于公寓的独特性将愈发体现，以住宅名义所售的公寓终将会消失殆尽，而公寓的硬性规定如生活费用(电费、水费等)将规范化运作。 三、太原公寓投资分析 市场投资概要 由于公寓的特点是位置在中心地段，小户型全装修，居住人群大多以常住商务客群为主，主要看中的是便利的位置和准酒店式的居住工作体验，同时还比酒店、写字楼的租金低。关键是因为不限购，总价低，投资门槛低;可商可住，满足过渡需求。而备受投资者和刚需人群的亲睐。 通过公寓的特点及所处市场的发展，小编认为可以公寓可投资的点无外乎：小面积、低总价、投资风险低、拥有产权、地段繁华，市场需求大并且有升值空间。而它所面临的风险及问题在于，如何制定一个合理的租金价格、同质化竞争势必会慢慢加大、土地使用年限低于普通住宅。 小编对目前xxx的典型公寓进行了如下盘点： 富力盈通国际公寓 富力盈通国际公寓C1#楼90㎡毛坯起价5200元/㎡，均价5500元/㎡;支持一次性、分期、按揭付款。已经五证齐全。预售证号：(2013)并商房预售字第0005号。 市场前景分析 首先太原作为xxx的省会城市，与紧邻的首都北京等城市的房价相比还是相对较低的，因此市场的上升渐渐还是很大的;其次，太原外来务工人员因受到限购政策等影响选择公寓将是他们的主要途径;再次，随着国家政策大力扶持中小企业，小编认为很多中小公司雨后春笋般的出现后，首先会选择公寓作为办公场所。 另外，根据房天下市场调研结果显示，从购买公寓的人群占比来看，因为投资公寓总价低，投资门槛低，较高的投资回报率，约80%公寓客源为投资客，其主要目标客户群是白领、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士，充分考虑地段优势及周边配套;30-70㎡非毛坯小公寓备受欢迎;而商务公寓因为地处市中心，交通便捷，周边商务配套成熟，较低的价格及齐全的功能，倍受中小企业的亲睐，占比为15%，而自住客源目前主要是针对刚需中一些注重生活品质的年轻白领，因为生活成本较高，单向朝向，无法做到南北通透、采光条件良好等，舒适度与住宅相比明显逊色，仅为过渡性居住，所以仅占5%。 市场投资分析 如果你想更好的投资一个项目，那么，回报才是最重要的。那么，如何才能淘出一个可以给自己的投资带来收益的项目呢?小编从各方专业人士那里，为网友们准备了三款“投资利器”——投资回报率计算公式。 第一种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 第二种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资，该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但也有其片面性。 如果想要投资公寓，那么就一定要挑选一个适合自己的。小编认为，挑选公寓首当其冲的便是地段。地段是决定投资项目的价格以及未来可持续发展的王道;挑完地段剩下的就应该是考察物业了，一个好的物业不仅能使自己的居住环境有了质的提升和保障，更是影响项目升值和租金回报的关键性指标;最后，那就是一定要根据自己的经济实力和基础，来选择投资项目，高性价比的公寓比一切都重要。查看全文
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