【调研报告】导语，我们大家眼前所欣赏的此篇文章共有82793文字！住房的汉语拼音是zhùfáng，英文是housing，就是可以供人居住、生活或是工作的房子。住房根据用途一般分为个人住房、商业住房、商住两用住房等。房地产x场发展现状调研报告十九篇假如你对这类文章的写作能力需要改进或者修正，可以发表分享给大家！
房地产x场发展现状调研报告 第一篇
一、近期xxxx房地产x场发展现状
(一)新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势
(二)二手房交易总体下行，租赁x场有所降温
今年来，xxx主xxx二手房交易x场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁x场价格小幅下降的总体趋势。
二、《条例》反响明显，心态影响x场
通过对100名社会群众(包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人员)进行入户面访、问卷调查发现，《条例》试点实施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。
一是新政社会关注度高。3月1日，《条例》正式落地四川泸州，标志着《条例》正式实施。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道《条例》已经开始试点实施;对不动产登记改革及《条例》试点实施关注度调查发现，仅16%的受调查者表示不关注，有49%的受调查者表示非常关注，有35%的受调查者表示比较关注。表明社会各界对《条例》实施关注度很高。
二是具体内容知之甚少。《条例》已试点实施近一月，社会公众对《条例》的详细内容、登记范围、实施步骤等知晓几何，通过调查发现，除16%的受访者表示了解，有33%的人对此不了解，有51%的受访者表示知之甚少。究其原因，x分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在x分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有配套政策，群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点实施时间短，宣传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。
三是观望心态比较普遍。通过调查发现，受调查者x仅有10%的人考虑近期购置不动产，刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和x场行情意向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在回答是否准备在近期处置不动产问题时，仅有6人选择近期急于出手，所占比例不到10%;有36人表示看政策和x场行情变化再作决定，所占比例达到了56%，表明拥有多套房产者观望情绪明显。
四是作用意义理解偏差。受访者在回答《条例》实施作用时，大家都知晓简政放权、保护权利人合法财产权、利好刚需购房、有效调控房价、提高治疗效率和水平、方便企业、群众等核心作用以及、为房产、遗产税开征夯实基础等其他衍生作用，但存在着主次不明的现象：选择、为房产、遗产税开征夯实基础两项的分别达到了68%、55%，在作用重要程度x分别排第一和第三位，由此可见，群众在认知《条例》的作用意义上存在着主次不明的情况，有待进一步正确解读引导。
房地产x场调研报告20xx年 第二篇
房地产x场调研报告
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、的x心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产x场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林x政协总体工作安排，环资委就金融危机对我x房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产x场较为完善的xx和x发改、房产、统计等8个相关x门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林xxx进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织x分委员及相关x门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林xxx有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林x房地产x场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我x住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产x场进一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全x共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其x20xx年1-10月份全x建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
20xx年榆林xx商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林xxx楼x发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产x场的重要因素。20xx年--20xx年全x累计完成经济适用房85.1万㎡，其x20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产x场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个xx申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其x榆阳x等5个xx已开工4.25万㎡、850套。
二、我x房地产x场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼x回暖较快。榆林房地产x场起步较晚，撤地改x特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、宣传、x场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改x后房价涨幅的心理预期，加之x国宏观经济利好的影响，榆林的房地产x场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林xx的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产x场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产x场也受到了较大程度的影响，20xx年全x共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。
20xx年全x房地产上x交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7xx20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7xx分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产x场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼x积压了的购房需求在今年上半年集x释放;二是救政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼x的大爆发。
同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全x金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全x金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其x，6月当月个人x长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产x场较快回暖。
2、x域发展不平衡，x北差异较大。由于我x经济x北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我x仅有榆、神、府、定、靖、横等北x6xx有规模较大的房产x场，绥、米、子等xx6xx房产x场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强x之一的神木x20xx年-20xx年全x共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，xxxx的房价则普遍较低，基本和我x的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一x分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产x场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一x分经济基础好且在榆林房产投资x受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城x购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产x场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产x场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林xxx国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：
20xx年以前，榆林xxx土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林xxx的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林xxx房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。
榆林x房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林x房地产x场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受x场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林x商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股x持续低迷，存款利率较低，房地产x场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。
因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林x房地产开发企业的本年度资金来源x，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地x房地产公司贷款大幅减少的情况下，我x房地产资金来源x的国内贷款稳x有升，也是我x支持房地产x场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及x场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，x委、x审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全x工业经济运行实施干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之x省宏观政策的相继和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影x走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我x房地产业在国民经济x的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我x房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林x房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为x国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产x场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，20xx年全x房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全x地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产x场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我x房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合x场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进x域x心城x建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化在房地产业x的职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与群众的收入水平相一致，保持房地产x场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程x，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城x低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重x场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产x场造成较大影响，破坏x场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为x委、x科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产x场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，全x共有房地产开发企业129个，其x具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、x场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城x建设和城乡一体化建设x的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产x场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产x场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源x今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东x、xx、西x不同的类型，620个案例x，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其x比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价x占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。
一是加大宏观调控力度，高度垄断土地一级x场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级x场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。
二是规范土地x场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。
三是在土地交易过程x实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据x场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产x介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的x场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城x发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城x的开发理念直接接轨。xxx现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了x国的奇迹。xxx除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，xxx房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城x发展，让先进的开发城x理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。
其x，必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其x尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房x的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销x的重要性。随着x民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为x心”向“以消费者为x心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售x、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我x共向房地产企业征收的税费共50余项:
其x一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些权力x门提供了权力寻租的机会，增大了腐的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了形象。因此，要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
5、加强城x配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城x配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社x配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体x具有代表性的公务员群体也位列其x，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发x作为x域x心城x建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如x小学、蔬菜x场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一x分人买房的积极性。随着x委办公小x等一x分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产x场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。
6、进一步放活二手房交易x场。目前，我x的二手房交易x场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易x场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易x场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免x分税费，以吸引广大居民加入到这一x场上来，不断完善和繁荣这一x场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。
总之，我们要通过不懈的努力，使我x的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发x场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和x域x心城x建设做出积极的贡献。
房地产x场调研报告
“两港一城”建设热潮和城x化进程加快促进了我x房地产x场的蓬勃发展。目前房地产业在我x经济发展x具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城x化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，和x陆续了针对房地产x场的调控政策，对于受外x环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产x场的发展。认清我x房地产x场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我x房地产x场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我x房地产x场发展现状
今年1-6月，我x房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其x住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我x房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我x近年的大开发大建设态势和房地产x场的走热使得房产开发商对我x房地产x场前景纷纷看好。今年上半年我x房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其x，住宅建设在房地产开发投资x的地位突出，占到房地产开发全x投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我x商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全x预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我x商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，及x频频调控房地产x场的有关政策，但年后，房地产x场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我x房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我x房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我x新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产x场调控政策对我x房地产x场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产x场投机成份严重，将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，x也了多项有关政策，加强对房地产业的调控。和x的政策主要通过以下几方面来调控房x：
——土地供应结构调整。等七x委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产x场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应x的比例，着重增加x低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城x或地x，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政x、联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
——房地产发展目标调整。20xx年x《的工作报告》确立了“以居住为主、以x民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼x调控原则。
——房地产销售登记方式调整。x加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的x低价普通商品房供应。20xx年x计划开工建设配套商品房和x低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我x的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的导致x场观望气氛浓重，房地产x场尤其是二手房x场交易量将有较大程度的萎缩，我x房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我x房地产x场x的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我x房地产x场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产x场x的投机成分，显露x场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和x低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我x房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我x房地产x场持续健康发展
总的来说，由于我x房地产x场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我x房地产x场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我x正在发展x的房地产x场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我x房地产x场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我x房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产x场的调控，维护房地产x场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，x场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的x场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我x经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城x规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产x场的监控，通过房地产x场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握x场状况，根据x场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
x低收入职工、新增的城镇职工、城x化推进的人群、进城务工的农民工、城镇x的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这x分需求，x今年大力推进配套商品房和x低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我x要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我x开发建设和城x化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
探索新时期xxxx房地产企业发展的新路子——省房地产x场调研报告 第三篇
近年来，由于经济结构调整和房地产政策调控等诸多因素的影响，海x房地产业呈现出错综复杂的局面，特别是xxx全域限购政策以后，形势变得更加让人难以捉摸，房地产业面临着发展与转型的新挑战，给房地产企业发展带来不小的冲击，这意味着海x的房地产企业将面临一场严峻的“寒冬”考验。如何抵挡这股“寒流”过好“寒冬”，如何规避风险，冲破发展瓶颈，利用自身优势开辟、探索新时期企业发展的新路子，成为摆在我们面前的、绕不过去的重大课题。
房地产业务是我们的主业，围绕主业做大做强是我们的职责与使命。为了进一步摸清目前海x房地产现状和未来发展方向，现结合前期走访调研做分析如下：
一、基本情况
此次调研在海口、文昌两地开展，共走访两地16个房地产项目，与多位业内人士进行交流，收集x场信息、有效经验与建议40多条。
20xx年全省上半年供应房地产347.38万平方米，同比下降25%；
成交367.02万平方米，同比下降57%；
供求比0.95，同比增长72%；
成交均价14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年海口商品住宅供应136.74万平方米，同比上涨25%；
商品住宅成交176.17万平方米，同比下降13%；
供求比0.78,成交金额2711.62亿元，同比下降11%；
成交均价15420元/平方米，同比上涨2%。
二、分析情况
（一）海x房地产业的历史和现状
海x房地产x场的发展变迁大致可划分为三个阶段。
第一阶段：即1992、1993年楼x泡沫阶段。当时疯狂的“圈地风”、“集资风”、“炒地卖楼花”造成烂尾楼遍地，小x里杂草丛生、楼房空空如也，击豉传花式的炒卖终造成楼x泡沫，导致大x分投资商破产，泡沫破灭的阴影至今挥之不去，教训不可谓不深刻。
第二阶段：即20xx年金融危机阶段，这个阶段可谓一波三折。历经数年泡沫后，经xxx处置积压房政策的，使楼x逐渐得到恢复，然而恢复起的楼x受国际金融危机影响再次陷入低迷，为了去库存，尽快回笼资金，缓解银行贷款压力，各大房地产商使出浑身解数大搞促销；
20xx年海x开始建设国际旅游岛，楼x受到一反常态开始疯涨，房价像脱缰的野马短短数天就翻了一倍，xxx重拳出击抑制住疯狂的楼x，房价逐渐理性回归，但是金融海啸余波未尽，楼x仍未走出低迷状态，除了开发商花样百出的各种促销，在的大力扶持和房企的积极应对下，海x楼x逐渐走出阴霾，在后期迎来一波上行的行情。
第三阶段：即20xx年全x限购阶段。在鼓励和扶持下，海x楼x得到稳步、健康发展，特别是批准海x自贸x（港）后，海x楼x销售量出现了“井喷式”增长，房价甚至出现连夜翻翻甚至几翻的情况。而国内一些大型房地产商如：绿地、恒大、万达、环球100等也瞄准机会纷纷进驻，推出自己的楼盘，海x楼x呈现出难得的火爆现状，楼x价格更是只升不降，房子供不应求。为避免房价过高、过快增长，防止楼x泡沫悲剧重演，xxx于20xx年4月了全域调控政策，旨在给火热的楼x降降温。尽管海x现在买房的门槛提高了，可是开盘即售罄的状况屡见不鲜。为什么出现这样的局面呢？通过分析我认为主要有以下几个方面因素。
一是独特的地理环境。海x楼x消费群体相当一x分是北方人，北方人之所以喜欢海x岛，是因为北方冬天天寒地冻，气候环境恶劣，而海x四季如春，有丰富的海岸资源，有温暖的明媚阳光，有茂密的热带雨林，有清新的有氧空气，有原生态的风土人情，是他们“春暖花开”、“推窗看海”休闲度假的梦想天堂，而独特的地理位置让这个美丽的岛屿成为享誉全国乃至全世界的国际旅游岛。
二是良好的公共设施。源源不断划拔土地，投入大量资金完善社x休闲小站、健身场所、信息宣传配套设施和“菜篮子”工程等，给x民的衣、吃、住、行带来极大便利。城x绿化、街心公园、大型广场、湿地公园不断投入使用，成为x民日常休闲的好去处。另外，海口、三亚大型、超大型购物x心，大大满足人们日常购物需求，位居亚洲第一的三亚免税店更是吸取国内外游客慕名而至。
三是畅通的交通线路。海x田字型高速公路网即将全x贯通，环岛高铁已成为人们出行的首选；
海口、三亚国际机场年运载量逐年增加，已启用的博鳌机场和即将要筹建的第四个机场，将大大方便旅客出行。而非常成熟的城x公交系统解决了大x分人出行问题。
四是健全的医疗体系。非常重视老百姓的医疗和健康工作，20xx年划拨大量土地在各xx修建或扩建医院，医疗保障方面也在逐步完善x。目前，文昌、琼海等地已建成许多养老基地；
三亚的海棠湾现规划为健康度假x心，并且引进多家健康产业机构。这些配套设施的完善，能够更大程度上满足旅游、度假、疗养和“候鸟”人群的需求。
五是改善性刚需猛增。一方面是以xxx坡巷村为代表的旧城改造不断推进，拆迁后原住居民需要另找住宿，而相当一x分租户也需要一个长期稳定的住所。另一方面是省推出的人才引进政策，吸引了一x分岛外人才前来就业，这些“新海x人”更需要一个稳定的居所，这些因素都推进了房地产的发展。
总的来说，海x的房子好卖，是因为海x的环境好，空气好，风景好，这就是海x的魅力所在。
（二）政策调整后的现状
不难看出，火爆的楼x背后难免有炒作的成分。根据“房子是住的不是炒的”指示要求，实行限购政策后，“疯了一样的”房价得到进一步抑制，然而房子总归是要住的，况且x国人自古以来的观念就是“安居乐业”，拥有一套属于自己的房子是一生的奋斗的目标之一，再加上无房难结婚的观念影响，本地居民对房子仍然有需求。另一方面，房地产开发用地供应受到限制，新建商品房供应量有限，导致房价稳居高位。换句话说，调控土地开发后，出现了僧多粥少的现象。在走访海口、城、园等10多个楼盘了解到，买房需要先报名，再摇号，后选房，有的楼盘拿到号后还要先买车位才能选房，造成一房难求、有钱也难买到房的情况。我们在项目了解到，该项目第三期计划开盘400套房子，而报名人数已达到8000多人，其x只有5%的人能买到房子，让许多人望房兴叹。事实上，海x的房地产x场现状是“房价永远是昨天的便宜”，有的人因为房价太贵而犹豫的时候，有的人已经在摩拳擦掌，等着掏腰包了。因此说，海x楼x住上走趋势还会在继续，因为x场就在那里，刚性需求就在那里。
海x位于x国最x端，陆地总面积3.5万平方公里，20xx年海x人口数量约为867.15万人，与香港接近，而陆地面积是香港的30余倍，也就是说人均占地面积是香港的30余倍，总的来说，海x是一个地广人稀的舒适宜居之地，我们可以大胆展望，随着自贸x、港建设的继续推进，海x外来人口还会继续大幅度增长，同时也会带动住房和配套设施的需求，海x的房地产x场仍然有较大的增长空间。而作为房地产开发企业来说，只有遵守x场规则、把握客户需求、保证产品质量开发出来的产品才能获得x场青睐和客户认可。而作为x小企业来说，面对新的形势、新的变化，只有扬长避短、转变观念、拓宽思维、及时变革，冲破发展瓶颈，才能开辟出企业发展的新路子。
房地产x场调研报告20xx 第四篇
“两港一城”建设热潮和城x化进程加快促进了我x房地产x场的蓬勃发展。目前房地产业在我x经济发展x具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城x化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，和x陆续了针对房地产x场的调控政策，对于受外x环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产x场的发展。认清我x房地产x场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我x房地产x场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我x房地产x场发展现状
今年1-6月，我x房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其x住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我x房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我x近年的大开发大建设态势和房地产x场的走热使得房产开发商对我x房地产x场前景纷纷看好。今年上半年我x房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其x，住宅建设在房地产开发投资x的地位突出，占到房地产开发全x投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我x商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全x预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我x商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，及x频频调控房地产x场的有关政策，但年后，房地产x场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我x房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我x房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我x新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产x场调控政策对我x房地产x场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产x场投机成份严重，将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，x也了多项有关政策，加强对房地产业的调控。和x的政策主要通过以下几方面来调控房x：
土地供应结构调整。等七x委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产x场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应x的比例，着重增加x低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城x或地x，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地产财税政策调整。国税总局、财政x、联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
房地产发展目标调整。20xx年x《工作报告》确立了“以居住为主、以x民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼x调控原则。
房地产销售登记方式调整。x加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的x低价普通商品房供应。20xx年x计划开工建设配套商品房和x低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我x的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的导致x场观望气氛浓重，房地产x场尤其是二手房x场交易量将有较大程度的萎缩，我x房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我x房地产x场x的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我x房地产x场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产x场x的投机成分，显露x场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和x低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我x房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我x房地产x场持续健康发展
总的来说，由于我x房地产x场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我x房地产x场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我x正在发展x的房地产x场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我x房地产x场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
关于我x房地产x场调研报告 第五篇
今年以来，在国家扩大内需、促进房地产x场健康发展的一系列利好政策，特别是在我x“房产新政”影响和带动下，我x房地产x场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。
一、 当前我x房地产发展现状
（一）房地产开发投资处于低位调整x。1-11月，我x房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1
xx共完成房地产开发投资56.0亿元，同比下降19.7%，占全x房地产开发总量的59.0%；四x（x）共完成开发投资38.9亿元，同比增长12.4%，占全x房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发x和仪征（详见下表）。
1-11月××x及x(x、x）房地产开发投资情况
从房地产投资构成情况看，1-11月，商品住宅完成投资78.4亿元，同比下降8.7%，占房地产开发投资额比重为82.6%；办公楼完成投资1.2亿元，同比下降21.7%；商业营业用房完成投资额10.5亿元，同比下降23.5%；其他用房完成投资额4.8亿元，同比增长48.4%。办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高（见下表）。
1-11月房地产开发投资结构表
投资额（亿元）
占开发投资比重（%）
比重同比增减（%）
房地产开发投资
94.9
—
—
其x：商品住宅
78.4
82.6
0.2
办公楼
1.2
1.3
-0.1
商业营业用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
（二）房地产建设规模“二升一降”。随着我x六x门促进新开工措施的和销售x场的不断升温，x场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。
1-11月，全x商品房施工面积1135.9万平方米，同比增长13.6%；其x住宅面积887.4万平方米，同比增长4.1%；办公楼26.7万平方米，同比增长75.5%；商业营业用房161.7万平方米，同比增长52.5%。
竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%；其x住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%；办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%；商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。
新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%；其x住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%；办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%；商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。
20xx年1-11月全x商品房开发建设情况如图2所示：
图2
（三）新政助今年商品房销售增势强劲。1-11月，全x商品房共销售313.1万平方米，同比增长58.5%。其x，住宅销售面积286.8万平方米，同比增长64.7%；办公楼销售面积3.8万平方米，同比增长92.5%；商业营业用房销售面积20.3万平方米，同比增长8.0%。商品房销售额147.6亿元，同比增长92.1%；其x住宅销网售额130.8亿元，同比增长103.2%；办公楼销售额2.2亿元，同比增长116.9%；商业营业用房销售额14.0亿元，同比增长27.6%。
图3
（四）开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。今年以来，随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全x房地产开发资金到位情况良好。1-11月，全x房地产开发企业到位资金总量为149.5亿元，同比增长12.5%，其x本年到位资金为131.2亿元，同比增长13.3%；上年末结余资金为18.4亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速1.1个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金x的其它资金来源情况看，1-11月，全x房地产开发企业的其它资金来源为76.2亿元，同比网增长19.2%，其x定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长32.2%和87.2%。到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃，企业回笼资金情况良好。
1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示：
关于我x房地产x场调研报告第2页
图4
二、房地产新政对x场影响的分析
1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来，我x及时了有效的“房产新政”，今年以来各x门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共四项楼x新政，其x包括《关于调整xx房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我x房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产x场快速回暖起到了积极的推进作用。
2、房地产开发企业应对x场变化措施积极有效。去年下半年以后，针对房地产x场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全x房地产开发企业主动调整开发战略和x场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。
3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全x城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，20xx年1-11月，人均达17878元，同比增长12.0%。居民收入的增长，加上“80后”的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望状态的刚性需求，再加上一系列暖x新政的进一步落实到位，今年以来全x居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。
三、当前值得关注的两个问题
首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受去年商品房销售持续下降的影响，今年1-11月累计，全x商品房新开工面积为293.0万平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度仅缩小了14.1个百分点。据分析，今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是当前x分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢；二是由于去年同期基数增速高(去年1-11月全x新开工面积379.1万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的x场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全x保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。
其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，x场回暖迹象趋于明显，x分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有x分楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从xx商品房平均成交价格来看，今年1-11月xx商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡，同比增长12.3%，其x商品住房平均合同成交价格为5254.95元/㎡，同比上涨17.62%。在xx，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号、江x一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了收入的增长，势必对销售形成新的制约。
四、促进我x房地产健康发展的几点建议
1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。目前××x的《关于促进我x房地产x场平稳健康发展有关问题的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。因此，在引导、制定政策方面应该更坚定地用x场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。
2、应规范土地x场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以x小户型（户型面积在120平方米以下）为主的房地产项目，加大廉租房和保障性住房建设，以满足绝大多数x民的住房需求。房价过高依然是阻挡x场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除；另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产x场的平稳健康发展。
3、稳定就业和增加居民收入。房地产x场的发展关键在x场成交量，而x场成交则有赖于x场消费能力。因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。
4、创造较好的房地产开发环境。要不断加大投入，着力改善道路、交通等城x基础设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。
房地产存量x场状况调研报告 第六篇
房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量x场又称二手房x场，指存量房屋再次上x交易，是房屋重新调整和配置的x场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到xxx房地产产权产籍监理（x场）处、xxx房屋置业担保公司和其它房地产x介机构进行了存量房（二手房）x场调研。近两年，由于房地产增量x场和存量x场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我x的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款x场也呈现快速成长的态势。二手房贷款x场的健康发展对二手房x场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融x场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易x心、银行、房屋x介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其x，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款x场的问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房x场的健康发展。目前，我x二手房贷款x场刚刚起步，x场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我x二手房贷款x场现状，有关管理x门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我x房地产x场健康快速地发展。
一、我x二手房x场的现状及原因分析
20xx年1-2月，我x二手房x场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，x场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。
（一） 1-2月我x二手房交易情况
20xx年1-2月我x存量房共成交498套，同比下降18%；其x存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其x存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。
（二）1-2月我x二手房价格情况
20xx年1-2月，我x二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。
（三）我x二手房贷款x场所面临的风险和问题
1.还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我x尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2．二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程x，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。
从调查到我x二手房x场现状来看，房屋x介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房x场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我x二手房x场刚刚起步，有关管理x门尚未制定针对二手房x介公司和专业贷款服务公司的x场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，x面上出现了一批大大小小的x介公司；并且，二手房x介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款x场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些x介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的x介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产x场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。
3．各商业银行内x风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程x，较多的是与x介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内x风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的x介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款x场进入到恶性竞争和无序发展状态。
二、解决问题的对策和建议
（一）进一步加大及主管x门对我x房地产x场调控的力度。去年11月xxx也了《关于促进我x经济平稳较快增长的若干意见》。该意见就明确提出：x住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，购买第二套商品住房首付款比例仍执行30％。在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。鼓励职工提取住房公积金购买x小户型、x低价位的自住住房。这一政策的，使我x房地产成交量在国内房地产x场总体情况不景气的状况下，有了一定程度的回暖。消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。随着房地产宏观调控政策的实施，及主管x门对促进房地产x场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现，20xx年我x的房地产x场可能显现以下特点：一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。二是我x的经济适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放x场的供給将会大幅增加，这对平抑房价上涨，改善住房结构，稳定房地产x场将会发挥积极的重要作用。面对这一现状，除政策的引导、的努力外，x场x的广大主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促进我x房地产x场的健康稳定发展。
（二）尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：
1.有关x门可以根据房屋的x域性和固定性，以城x为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。
2.各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。
3.各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何服务。
（三）继续推行存量房（二手房）交易资金托管业务。存量房交易资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全x房款存入托管x帐户，由托管x出具“托管凭证”，作为办理房地产权证的要件之一，这是房地产管理x门监控二手房x场的有力举措。xxx存量房（二手房）交易资金托管x成立于20xx年12月21日，至今方便了近千户的宜城，起到约束房地产x介企业的行为和维护交易双方的合法权益的良好作用。
(四)建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。有关管理x门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋x介公司，制定切实可行的x场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标准的小公司；提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质，对他们进行培训和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资格。严厉打击某些x介公司、从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和广大住房消费者的利益。二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑，依法经营、规范范运作诚实守信，才能使自己的公司不断发展壮大。
关于房地产存量x场状况的调研报告 第七篇
房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量x场又称二手房x场，指存量房屋再次上x交易，是房屋重新调整和配置的x场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到xxx房地产产权产籍监理(x场)处、xxx房屋置业担保公司和其它房地产x介机构进行了存量房(二手房)x场调研。近两年，由于房地产增量x场和存量x场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我x的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款x场也呈现快速成长的态势。二手房贷款x场的健康发展对二手房x场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融x场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易x心、银行、房屋x介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其x，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款x场的问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房x场的健康发展。目前，我x二手房贷款x场刚刚起步，x场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我x二手房贷款x场现状，有关管理x门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我x房地产x场健康快速地发展。
一、我x二手房x场的现状及原因分析
(三)我x二手房贷款x场所面临的风险和问题
1.还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我x尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2.二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程x，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。
从调查到我x二手房x场现状来看，房屋x介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房x场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我x二手房x场刚刚起步，有关管理x门尚未制定针对二手房x介公司和专业贷款服务公司的x场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，x面上出现了一批大大小小的x介公司;并且，二手房x介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款x场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些x介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的x介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产x场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。
3.各商业银行内x风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程x，较多的是与x介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内x风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的x介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款x场进入到恶性竞争和无序发展状态。
二、解决问题的对策和建议
(二)尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：
1.有关x门可以根据房屋的x域性和固定性，以城x为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。
2.各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。
3.各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何服务。
(四)建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。有关管理x门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋x介公司，制定切实可行的x场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标准的小公司;提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质，对他们进行培训和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资格。严厉打击某些x介公司、从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和广大住房消费者的利益。二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑，依法经营、规范范运作诚实守信，才能使自己的公司不断发展壮大。
房地产x场调研报告（工作报告） 第八篇
“两港一城”建设热潮和城x化进程加快促进了我x房地产x场的蓬勃发展。目前房地产业在我x经济发展x具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城x化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，和x陆续了针对房地产x场的调控政策，对于受外x环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产x场的发展。认清我x房地产x场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我x房地产x场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我x房地产x场发展现状
今年1-6月，我x房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成亿元，其x住宅投资完成23亿元；商品房施工面积万平方米，销售100万平方米。今年以来，我x房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我x近年的大开发大建设态势和房地产x场的走热使得房产开发商对我x房地产x场前景纷纷看好。今年上半年我x房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为%，具体走势见图一。其x，住宅建设在房地产开发投资x的地位突出，占到房地产开发全x
投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：%、%、%、%、倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我x商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全x预售3940套，总面积万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了%和%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我x商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积万平方米，与3月份相比均下降了%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，及x频频调控房地产x场的有关政策，但年后，房地产x场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我x房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我x房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨%、30%和42%。目前，我x新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产x场调控政策对我x房地产x场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产x场投机成份严
重，将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，x也了多项有关政策，加强对房地产业的调控。和x的政策主要通过以下几方面来调控房x：
:
——土地供应结构调整。等七x委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产x场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应x的比例，着重增加x低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城x或地x，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由%提高到%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政x、联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
——房地产发展目标调整。xx年x《工作报告》确立了“以居住为主、以x民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼x调控原则。
——房地产销售登记方式调整。x加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日
推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的x低价普通商品房供应。xx年x计划开工建设配套商品房和x低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我x的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的导致x场观望气氛浓重，房地产x场尤其是二手房x场交易量将有较大程度的萎缩，我x房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我x房地产x场x的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我x房地产x场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产x场x的投机成分，显露x场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和x低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾
。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我x房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我x房地产x场持续健康发展
总的来说，由于我x房地产x场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我x房地产x场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我x正在发展x的房地产x场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我x房地产x场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产x场的调控，维护房地产x场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，x场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出
预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的x场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
关于房地产发展情况调研报告 第九篇
近期，由x牵头，就准旗房地产开况进行了专项调研。此次调研活动共走访了21家房地产开发公司，实地考查了都x雅园经济适用房、锦丽苑、名盛园商住小x、桃园盛景商住小x等小x的建设情况，走访了x分小x住户，听取了各房地产开发公司的情况介绍。通过调研，了解了全旗房地产业发展现状及存在的问题。
近年来，准旗在工业经济迅猛发展的带动下，经济社会实现了跨越式发展，城乡居民收入逐年增加，生活水平不断提高，固定资产投资快速增长，前三季度累计完成401亿元。为遏制房价过快上涨，抑制投资、投机性需求，促进房地产x场平稳健康发展，国家和地方先后了一系列政策，从限贷、限购、限外、限价，到提高存款准备金率、加息、扩大保障性住房供给等各个方面加强了房地产x场的宏观调控。在此背景下，前三季度准旗房地产x场运行稳x有升，一方面，房地产业继续保持高位运行，新开工面积多于去年，施工规模继续扩大;另一方面，x场销售稳x趋缓，价格涨幅有所回落，x场观望氛围渐显。总体而言，全旗房地产x场运行正朝着宏观调控预期方向发展。
一、20年前三季度房地产运行情况：
1、开发投资继续高位运行，住宅投资增速加快
三季度，全旗共有房地产开发企业45家(其x资质企业24家)，启动开发项目65个，计划总投资达100.96亿元，累计完成投资46.55亿元，同比增长548.6%，比前四年累计完成额高出0.55亿元，达到有史以来最高。其x：住宅投资31.7亿元，同比增长521.6%;办公楼投资3.58亿元;商业营业用房投资7.33亿元;其他投资3.94亿元。住宅投资占总投资的比重达68%，处于主体地位。
2、资金来源逐渐趋紧，自筹资金和其他资金成为主渠道
前三季度，全旗共开发65个项目计划总投资100.96亿元，到位资金39.55亿元，资金到位率为39.2%，缺口资金约7亿元。
据调查，8成房地产商资金缺口大，来源趋紧，主要受信贷收紧等因素的影响，国内贷款在资金来源x所占比重下降，自筹资金和其他资金所占比重提高。前三季度，在所有资金来源x：国内贷款1.28亿元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自筹资金、其他资金分别为38.6亿元和6.67亿元，分别增长3512%和156.5%，所占比重分别由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建设进度加快
准旗保障房建设有序推进，至9月底，全旗已开工建设各类保障房5024套，其x新开工3486套，开工率为100%;施工面积为128.45万平方米，其x：廉租房4.87万平方米、公共租赁住房1万平方米、经济适用房2.4万平方米、各类棚户改造120.18万平方米;累计完成投资6.07亿元，其x：廉租房0.26亿元、公共租赁住房0.07亿元、经济适用房0.34亿元，各类棚户改造5.4亿元，住房保障工作进度居全x前列。
4、商品房供销出现明显差距，成交数量下滑
从供应方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面积364.1万平方米，在建规模同比增加248.6万平方米，增长215.2%，增速比上年同期提高7.6个百分点。其x，商品房新开工面积330.37万平方米，增长297.9%。由于大量房地产商加入保障房开发建设x，使得房地产投资规模继续扩张，未来房源供给充足。
从需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面积70.58万平方米，同比增长70%，7、8、9月销售面积分别为18.94万平方米、28.86万平方米、29.36万平方米，同比分别下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月销售量分别为1201套、1897套、1936套，同比分别减少244套、486套、1599套;第三季度销售额14.94亿元，同比下降55.9%，住宅平均售价略有下降。9月本是商品房销售的传统旺季，但由于受限购环境和调控政策影响，明显呈现出金色不足，银十开盘不畅，所签售合同不到20%，销售面积也仅为存量房的10%。主要原因是开发量较多，而且购买群体多为本地储户，加之宏观调控政策进一步趋紧，房贷收紧，限购扩大，贷款利率上调，投机性购房获利必然减少，大x分消费者购买意愿下降，加之搬迁尚未明确，使大x分购房者持观望态度。另据历年来统计数据显示：1990-20xx年全旗城镇累计开发商品住宅面积为723.81万平方米，全旗20xx年城镇常住户数以7.27万户估算，这样平均每户理论住房面积达到99.56平方米，不难看出到今年年底房地产x场已基本饱和。
二、准旗未来房地产x场走势情况
总的来看，政策调控的累积效应对房价上涨的遏制作用已逐渐显现，未来房地产x场随着宏观经济不确定因素的增多及调控力度的增大，短期内房贷政策收紧的态势将不可能放松，加息和提高存款准备金率的货币政策仍将延续。在调查x，六成房地产商认为照目前速度和开发量，我旗房地产x场将很快饱和，形成供大于求的局面，x场销售将迎来一个拐点，房价上涨空间不大，而企业为了回笼资金，降价打折出售是唯一的明智选择。因此，为了缩小供需矛盾，应适度控制房地产建设规模，让投资需求回归理性化，从而使房地产x场有序健康发展。
三、需要关注的几个问题
1、各大房地产企业资金缺口压力大
准旗几家较大的房地产商资金来源主要靠自筹，压力很大。筹资压力问题在承担保障房建设的企业x也普遍存在，今年全旗各类保障房建设任务为4434套，总量比去年增长23%，在规模扩大的情况下资金到位率却有所下降，存在较大缺口。因此，我旗应在积极争取财政补贴的同时，从各方面多渠道筹集资金，弥补保障性住房资金存在的缺口，加快推进保障性安居工程建设，加大保障性住房供给，改善住房供给结构。
2、房地产项目审批手续复杂，审批流程长，在一定程度上影响了项目开工进度。
3、x分保障房建设项目供电，供水、供暖、室外管网等基础设施不到位，导致项目建设进度缓慢。
4、保障房开发用地不足。由于旧城改造拆迁难度大，不能整体拆迁，使得房地产开发项目容积率变小，x分项目难以大规模开工建设。
[x房地产x场发展状况调研报告]目前的房地产x场 第十篇
xxx房地产x场发展状况调研报告
（xxx房产管理局 李一新）
随着我x经济的增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。我x的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的，x场消费得到实质性的启动，至今，商品住房建设进入，新x开发x和旧城改造并举，目前xxxx涌现了内幸福家园，荣裕国际等高档次的住宅小x。２009年, 我x房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）和土地出让金总收入突破2亿无,达到了全x财政收入的五分之一，房地产业已成为推动我x经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我x房地产x场持续健康地发展，根据x调研工作的安排，现对我x房地产x场现状、存在的问题等情况进行了调研，现将调研情况汇报如下：
一、基本现状
1、x城现状概况：xxx地处xxx东xx、xxx北陲，从全x的角度来说，我x属于“两x一圈”和“半小时经济圈”的重点发展x域，东邻资兴，x连苏仙，西靠桂阳，北接安（安仁）耒（耒阳），辖8镇17乡，全x土地总面积为1979.4平方公里，占xxx土地总面积的0.93%，xxx面积约14平方公里,目前xx心xxx主要由旧城、水x（开发x）、康褚和湘永四个组团构成，全x人口63.85万（20xx年统计），是xxx人口第二大x。根据20xx年统计数据表明，我xxxx常住人口约12万，xxx户籍约3万户，城x化率达到36.75%，较上年增加1.48个百分点，xxx现有居住建筑面积约240万平方米，x财政实现财政总收入7.66亿元，增长23.2%，城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入分别为13738元、6035元，增长9.9%、12.7%。
2、房地产开发与发展情况：目前，我x三级资质开发企业有10家，四级房地产开发企业有1家，近几年我x高品房年平均开发量达17.8万平方米。其x：20xx年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元；
20xx年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元, 同比增长109%；
20xx年19.69万平方米，完成投资2.21亿元, 同比增长88%；
20xx年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元, 同比增长98%;20xx年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，同比增长1 9%,房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米,全x商品房销售面积6.78万平方米，同比增长5%。其x住宅销售6.3万平主米，成交508套，销售金额0.84亿元；
非住宅销售0.48万平方米，成交99棕，销售金额0.18亿元,办理房屋消费贷款手续586起，抵押面积11.93万平方米，贷款金额1.17亿元。。
3、房地产销售及价格情况：20xx年，我x商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米;20xx年，我x商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米;20xx年，我x商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米;20xx年，我x商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米; 20xx年xxxx普通住房均价为1458元/平方米，同比增长5%;电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。
(一)需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；
外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地x大x分外出打工人员的x远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。二是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。三是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。三是欠发达地x投资项目少，在储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将资金涌向房地产这一渠道。
(二)成本方面分析：目前我x多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米。其房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升,有关房地产方面需缴纳的税费多达10多种，且均有不同程度上升，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。
三、房地产x场存在的问题
1、x场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到x外购房者的外流量增多，导致我x销售进度放缓，销售面积减少，x分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。
2、城镇开发建设总体规划滞后。在开发建设过程x，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分x域，不少所谓的住宅小x建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业x和生活x混杂，缺乏层次感。
3、住房结构不尽合理。目前，我x房产x场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足x低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。
4、房地产开发企业资金链紧张，出现“钱荒”现象。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我x房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；
但在销售淡季，特别是受08年金融危机的影响和x场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。
5、我x的房地产开发企业规模小、经营实力不强。我x的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小x是x内开发企业开发的,我x的房地产企业总体上处于规模不大、实力不强，开发产品品位不高。
6、住房二级x场不够活跃。近年来，我x住房二级x场（二手房交易x场）的交易量较以往有所放大。但我x住房二级x场相对来说还是发展缓慢，对住房一级x场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，没有固定的交易场所，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；
二是对住房二级x场的宣传推广力度不够；
三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
7、房地产建筑缺乏特色，开发档次不高。大x分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式较单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大x分小x绿地都被小房、挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小x内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。
8、物业管理发展滞后。我x现有7家物业管理企业，8个小x实行物业管理,占有份额很少，且存在着管理不到位、不规范的现象、发展滞后的问题。目前大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理x场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小x的业主自治机制没有建立，关心小x、自觉参与的意识和氛围没有形成。
9、非x场化动作依然存在，干扰正常的房地产开发。“委托代建”、“定向开发”、利用单位院内的土地进行联建房变相福利分房的现象及城乡结合x利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我x房地产消费x场造成了一定的的冲击。
四、建议
大力培育和发展房地产业，事关我x经济发展和居民住房条件的改善。房地产业作为我x经济发展的支柱产业, 在x经济x的地位举足轻重，房地产业对相关行业具有很强的带动力。房地产业与其他行业关联度高, 可谓牵房地产业一发而动全x经济全身。如果房地产业出现严重问题, 必然拖累其他行业经济的发展。针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把房地产业发展作为保障和改善民生、拉动经济发展的重要举措来抓。围绕xx山水宜居的旅游城x为目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保x场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城x化率及x城品位得到进一步提升。针对我x房地产业现状，我们提出如下建议：
1、制定房地产业发展规划和详细规划。把房地产业发展纳入x经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定xxx房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全x总体规划，尽快制定“十二五”住房建设规划，健全和完善住房建设片x详细规划，为打造山水宜居的旅游城x、改善居民住房条件、全面提升x城建设品位提供有效保障。
2、合理控制规模，解决盲目开发和用地紧张的问题。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；
出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右建筑面积(约1000套)来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小x”式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新x，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小x品位的提升。在此基础上，采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产x场。
3严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过x场改善住房条件，、监察x、国土资源x联合下发的建住房[20xx]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找x场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发” “联合建房”等变相福利分房的现象。
4、强化房地产开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小x，完善服务功能，提升xxx住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持x低价位住房x场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城x建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。
5、落实公共事业x门的职责。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信x门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。
6、努力营造和优化房地产业健康发展的外x环境。要不断加大投入, 着力改善道路、交通等城x基础设施, 加强教育、卫生、文化等民生工程建设, 创造良好的人文居住环境, 以吸引实力更强的房地企业来我x投资。
7、帮助房地产企业破解资金难题。受20xx年全球性金融危机及房产x场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。
8、引导企业实施品牌战略和吸引房地产“巨头”参与我x的房地产开发。引导x内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我x投资，带动和推进我x房地产x场的发展，把我x建设成全x最为适宜居住的x城之一。
9、完善房地产开发x的物业配套设施建设，切实保障低收入家庭基本住房需求。当前商品房x场正发生深刻的变化，绿色、生态、人文、科技成为今后发展的新趋势和新理念。因此，房地产开发企业要加强小x的环境设计和生态平衡，加快配套设施建设，不断提高服务质量。为满足低收入家庭，特别是迫切需要扶持的特困家庭的住房需求，相关x门要加大廉租房建设资金的筹集力度和启动公共租租赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。
10、积极发展住房二级x场和房屋租赁x场。进一步促进住房二级x场和租赁x场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我x居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级x场进入一个有效互补的良性循环。
11、规范房地产x场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产x场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产x场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产x场创造良好的外x环境；
二是建立x场预预警预报体系。建立多x门参与的房地产x场预警预系统建，定期收集房地产x场的各项数据和信息，认真做好房地产x场统计分析与x场发展形势预测，为宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全x住房状况普查。
五、我x房地产发展前景展望
随着我x经济快速发展、居民素质提高、xxx“三纵三横四x一桥”的城x骨架的形成和“三化”进程的强力推进，加之我x目前城镇化水平不高，处于全xxx的x等水平，大大低于国家、省、x平均水平，且我x房价收入仅为3.5倍左右,低于世界银行认为发展x国家房价收入比在4-6倍之间比较适宜的标准范围，我x房价还不存在虚高。根据国际性城镇化发展经验：当城镇化水平超过30%，城镇化就进入加速发展的阶段，故我x房地产业发展还处于发展和提升阶段，我们分析认为：我x的房地产业发展有利条件多于制约因素，今后一段时期，房地产业将稳步发展，价格稳x有升，必将使房地产业真正成为我x的重要支柱产业。
xxx房产管理局
二0一0年七月
x心xxx房地产业发展情况调研报告 第十一篇
当前，××x心xxx房地产业发展减缓，出现了房屋滞销、有价无x等现象。如何促进××x心xxx房地产业持续稳定健康发展，成为摆在我们面前急需破解的重要课题。
一、房地产业发展现状
据国家公布的统计数据显示，今年1-7月，全国房地产销售面积27743万平方米，同比下降10.8%;在我国东xx某些地x，房价降幅从10%到40%不等。在房x房价低迷的影响下，全国土地供应总量同比减少25.27%，供应的土地也并未能如期成交。上半年以来，我国各地频繁发生退地事件，招拍挂地块不断遭到流拍。
××x心xxx房价目前尚未偏离正常幅度，比丰城、樟树略低，比高安略高，比萍乡、新余xxx房价低10%左右。然而，1-8月，××x心xxx商品房销售面积37.31万平方米，同比下降44%。同时，1-9月x心xxx共出让土地18宗，面积363.1亩，同比下降79%;成交金额27860.29万元，同比下降59%。××x心xxx楼x低迷，主要是由于全球房地产业发展滞缓、国家宏观调控、媒体大肆宣传、购买者理性应对持观望态度等原因造成。
二、××房地产发展的依赖条件
房地产x场发展的原动力是工业化、城x化推进和居民收入增加，三者共同作用推动房地产x场发展。
1、工业化进程的快慢。工业化进程的快慢直接影响、限制房地产业的发展。一方面，工业化促进房地产其他动力要素的发展，如人口城x化率、财政收入增加、居民收入增长、第三产业发展等;另一方面，工业化与房地产息息相关，两者相互促进，这种相关性在工业化由初期向x期迈进的加速时期表现得尤为明显。美国经济学家西蒙·库兹涅茨研究表明，二产增加值占gdp比重达到40%-60%时，工业化进入x期。20xx年，××三产比例为22.23:50.25:27.52，第二产业比重首次突破50%，其x工业增加值占gdp比重达到42.9%。从数据上看，××已经进入工业化x期。
2、城x化进程的快慢。城x化进程的快慢与房地产业的发展状况有直接的正相关性。一方面，城x化进程推动房地产业蓬勃发展;另一方面，房地产业的健康发展有助于聚集更多的人气，提高城x化水平。近年来，我x为做大做强x心xxx，繁荣房地产x场，并实施了一系列举措，从打造“江x生态休闲城x”到建设“xx地x最佳宜居城x”，从全面推进“三大战役”到利用3年时间全面实施“13579”绿色工程，从实施“一心三轴五组团”发展战略到全面实施人口倍增计划等等，x心xxx发生了翻天覆地的变化。20xx年，××x心xxx面积45平方公里，比20xx年扩大26平方公里;城x化率为35.62%，比20xx年提高10.82%。世界发展历程表明，当城x化率在30%-60%时，城x化进程处于高速发展阶段;当城x化高速发展时，房地产业也将高速发展。目前，××x心xxx现有人口27万左右，根据城x化发展人口5年倍增计划，20xx年人口将达50万人。如果新增人口有60%要买房，按人均25平方米计算，到20xx年需要的住房面积为345万平方米，每年需要69万平方米。随着城x化进程的加快，这一数字还将扩大。因此，××房地产x场 “低迷” 是暂时的，从长远来看，随着全国房地产业调整结束，××房地产业也必将迎来一个较长的快速发展期。
3、居民收入增长的快慢。居民收入增长的快慢直接影响房屋价格的高低。20xx年，××居民消费观念仍停留在“居者有其屋”。八年来，随着居民收入的快速增长，城镇居民住房消费需求也不断增长，消费观念从原来的“居者有其屋”转变为“居者优其屋”，住房价格也一路攀升，从最初的350元左右上涨到现在的2400元左右，××房地产业空前繁荣。20xx年，××人均gdp为1242美元(按照20xx年平均汇率1美元兑换7.6039元币计算)。依据国际统计经验数据，当人均gdp在800-4000美元时，房地产x场将进入高速发展期。据此推算，××房地产x场正处于高速发展期。若按年均8%的gd增长率计算，达到人均gdp4000美元需要14年时间，也就是说，××房地产x场快速发展还将持续14年。此外，由于××撤x设x时间较晚，居民消费的比重低于同等发展程度的城x，房地产x场发展的“黄金期”还将更长。
三、几点建议
近期，国家陆续了一系列政策，如居民首次购房最低首付款比例从30%减至20%，个人买卖住房暂免征收印花税、免土地增值税，个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点，首次购买90平米以下住房契税从3%-5%统一下调到1%。为使××房地产业发展尽快摆脱低迷状况，在用好用足国家政策的基础上，建议从以下几个方面激活房地产业发展。
1、继续稳定房价 。××房地产业在理论探讨、产业培育、企业发展、消费引导等方面都有二线城x的“后发优势”，x场相对健康，其发展应以“稳定”为主基调。在此前提下，既可以灵活地运用国家的扶持政策、财税措施进行调节，也可以成立房地产协会等民间组织，约定房屋价格降幅底线，避免价格巨动。同时，积极引导、鼓励企业主动采取措施赢得x场，实现、开发商、老百姓“多赢”的格局。
2、控制供地规模。20xx年，××x心xxx出让土地面积1792.771亩，房地产x场投放量达到20xx、20xx、20xx三年总和，在一定程度上冲击了房地产业健康发展。因此，要严格控制供地规模，房地产开发规模每年开发要控制在40万平方米左右。一方面，要建立科学合理的土地投放机制，按照“控制总量、协调发展”的原则，以销定量出让土地，维护房地产x场秩序。另一方面，要建立房地产联席会议制度，由x分管领导主持，x办、、国土、城建、房产等相关x门参加，制定房地产开发年度计划、土地供应计划，确定开发建设规模、x域分布及结构比例、基础设施配套建设项目。同时，调节城x投资规模，控制国民经济和城x发展节奏，使城x土地资源配置和房地产业效益都达到最优化。
3、加大扶持力度。一是对房地产信贷资金实行x别对待。鼓励和引导金融机构支持房地产业发展，对开发企业资质好、自有资金比例高、房屋性价比高和销售前景较好的房产项目，加大信贷支持力度。二是适度下调土地竞买保证金的比例。根据不同地段、不同时期以及客户情况，适当降低交易起始价。三是适当放宽项目开竣工期限。四是调整商品房预售许可条件。对开发企业完成项目用地的征地拆迁、建筑报建、开始房屋基础全面施工、确定施工进度和竣工交付日期的，可给予办理商品房预售审批手续。五是清理房产税费。对房地产开发过程规费进行一次清理，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置的尽量后置，能放开的坚决放开。
4、购房优惠政策。一是推出买房落户新政。对外来人口在x心xxx购房面积在90平方米以上，可办理家庭成员的常住户口。二是放宽公积金贷款幅度。对收入稳定、信用良好的个人第一次购房，可适度放宽贷款比例。三是延长公积金贷款期限。贷款期限不超过借款人夫妻双方迟退休者法定退休年限。四是适度下调购房首付比例。五是实行购房退税或减免税费。如对个人购买相应x域内普通商品房、存量房的，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成x分“给予全额补贴”。
5、调整经济适用房和廉租房政策。20xx年，××x心xxx经济适用住房建设总量为8万平方米，销售最高限价为960元/平方米，远低于商品房x场均价。要调整经济适用房政策，全面推行保障性住房分配货币化。经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城x居民，在购买普通商品房时，由给予货币补贴。廉租住房坚持租赁补贴为主，实物配租以及租金核减为辅方式，适时提高廉租住房保障标准，扩大租赁补贴保障范围，做到应保尽保。
6、加大土地收储力度。土地储备的运作基于x场未定的预期，在一定的时期内，x场会保持稳定的供给量，持有土地对住房价格的稳定作用大于其他利好政策对住房价格的促进作用。在房地产x场暂时低迷时，可以“反弹瑟琶”，将城x规划扩建新增土地、xxx内分散的闲置土地、无使用权人的土地、土地使用期已满的土地、未按合同要求使用或无力开发的土地，采取依法征收、征用、收购、收回等方式，统一储备起来，以规避风险、延后开发，获取土地增值收益，保护房地产业发展的稳定。
x京房地产x场调研报告 第十二篇
07年以来x京商品房销售情况
从各月商品房销售均价的走势来看，07年x京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。
x京各x域主要在售楼盘
根据搜房网提供的信息，x京各行政x域主要在售楼盘情况如图表9所示。
xx、白下、鼓楼三大x域的楼盘销售均价位居全x前三位。xxx的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间，白下x普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺x的楼盘大多集x在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如x海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老x京和新x京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁x，江宁x是x京高新技术开发x，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来x京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁x房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁x的房价会有较大升值空间。
x京未来两年住房建设计划
房地产x场调研报告 第十三篇
篇一：
x京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20xx年x京房地产开发累计投资额445、97亿元，同比增长27%，20xx年1-2月房地产开发完成投资额77、2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2、64，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受x场拐点论的影响。
08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份xxx商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年前4个月x京住宅x场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40、2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。
x京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产x场过度限制。未来两年x京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加x低价位、x小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年x京房地产x场不会受到土地供应的限制。
一、07年以来x京商品房销售情况，20xx年，xxx商品房全年销售额为603、51亿元，销售面积1137、88万平方米，销售均价为5303、8元/平方米，其x住宅全年销售额533、42亿元，销售面积为1064、52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77、58亿元，销售面积为190、27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455、84亿元，销售面积为874、24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
08年1-2月份xxx商品房销售额为24、74亿元，销售面积46、41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%。其x住宅销售额为20、61亿元，销售面积42、63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16、23%，现房销售额为2、05亿元，销售面积为4、37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22、2%，期房销售额为18、56亿元，销售面积38、26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27、83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，07年x京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看，20xx年12月份xxx商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年以来，xxx各x域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38、9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32、9万平方米。江宁板块3月份成交约11、5万平方米，浦口板块成交约12、44万平方米，分别占全x总成交额的29%和31%。河西板块属于xxx的高尚住宅x，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离xx心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全x，城x板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城x板块4月份成交近8、7万平方米，占全x总成交量的14、8%。
二、x京各x域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，x京各行政x域主要在售楼盘情况xx、白下、鼓楼三大x域的楼盘销售均价位居全x前三位。xxx的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间，白下x普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺x的楼盘大多集x在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如x海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老x京和新x京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁x，江宁x是x京高新技术开发x，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来x京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁x房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁x的房价会有较大升值空间。
三、x京未来两年住房建设计划，根据xxx住房建设计划，08年x京各类住房上x量将达1120万平方米，其x普通住房上x总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，x低价商品房约30万平方米。08年x京廉租房建设计划投入资金3、6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其x住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
09年x京普通住房上x量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其x，x低价位、x小户型商品房约560万平方米，将逐步落实90/70政策;经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平;x低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上x供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3、4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其x各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地x场将持续活跃。09年xxx住房建设计划总量与08年大致持平。
总的来或，未来两年x京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加x低价位、x小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年x京房地产x场不会受到土地供应的限制。
篇二：
两港一城建设热潮和城x化进程加快促进了我x房地产x场的蓬勃发展。目前房地产业在我x经济发展x具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城x化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，和x陆续了针对房地产x场的调控政策，对于受外x环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产x场的发展。房地产x场调研报告。认清我x房地产x场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我x房地产x场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我x房地产x场发展现状
今年1-6月，我x房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37、3亿元，其x住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489、9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我x房地产业发展呈现以下特点:
1、房产投资保持较高增速
我x近年的大开发大建设态势和房地产x场的走热使得房产开发商对我x房地产x场前景纷纷看好。今年上半年我x房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42、2%，具体走势见图一。其x，住宅建设在房地产开发投资x的地位突出，占到房地产开发全x投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为:2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我x商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二:
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全x预售3940套，总面积50、6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15、5%和15、4%。房地产x场调研报告。出于对宏观政策的观望心态，3月份我x商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6、5万平方米，与3月份相比均下降了44、3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，及x频频调控房地产x场的有关政策，但年后，房地产x场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及跟涨不跟跌的投资心理等因素影响，我x房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我x房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20、5%、30%和42%。目前，我x新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产x场调控政策对我x房地产x场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产x场投机成份严重，将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，x也了多项有关政策，加强对房地产业的调控。和x的政策主要通过以下几方面来调控房x:
:
土地供应结构调整。等七x委，规定各地要根据房地产x场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应x的比例，着重增加x低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城x或地x，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地产财税政策调整。国税总局、财政x、联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
房地产发展目标调整。xx年x确立了以居住为主、以x民消费为主、以普通商品住宅为主的三个为主楼x调控原则。
房地产销售登记方式调整。x加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出网上二手房试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的x低价普通商品房供应。xx年x计划开工建设配套商品房和x低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我x的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的导致x场观望气氛浓重，房地产x场尤其是二手房x场交易量将有较大程度的萎缩，我x房地产业发展将出现一定程度的缓刹车效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我x房地产x场x的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我x房地产x场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用:
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产x场x的投机成分，显露x场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和x低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度平稳房地产价格。考虑到两港一城建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我x房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我x房地产x场持续健康发展
总的来说，由于我x房地产x场发展基数相对较低，近期又迎来两港一城开发建设的历史性机遇，从长远来看，我x房地产x场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我x正在发展x的房地产x场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我x房地产x场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产x场的调控，维护房地产x场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，x场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的x场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我x经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城x规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产x场的监控，通过房地产x场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握x场状况，根据x场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
x低收入职工、新增的城镇职工、城x化推进的人群、进城务工的农民工、城镇x的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这x分需求，x今年大力推进配套商品房和x低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我x要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我x开发建设和城x化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
西安房地产x场调研报告 第十四篇
一、城x背景
1、城x概况
西安位于黄河流域xx关x盆地，东西长约204公里，x北宽约116公里。平均海拔424米，境内最高点为周至x西x的太白山，海拔3867米。地势大体东x高，西北与西x低，平原面积为43.674万公顷，占全x土地面积的43.7%，现辖9x4x，总面积10108平方公里，常住人口823万人，户籍人口753万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。
2、西安城x空间结构、布局、主要行政x域划分
西安x现辖9x4x，即新城、碑林、莲湖、灞桥、 未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个x和蓝田、周至、户x、高陵4个x；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社x居委会。
3、西安城x规划及未来发展前景
3.1、西安城x性质
西安是xxx省会，世界著名的历史文化名城，是我国x西x地x重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。
x位优势明显，是西x地x重要的金融、商贸x心和交通、信息枢纽。西安地处我国x西x两大经济x域的结合x，是西北通往西x、x原、华东和华北各地x的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在x域经济x都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本x场、货币x场、外汇x场等构成的金融x场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安x商品流通x场体系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城x功能结构、布局
西安形成东接临潼、西连咸阳、x拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北x发展临潼国际旅游x；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建x；向x，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地x结合经济开发x扩展，形成装备制造业为主的产业x。
二、西安x房地产x场发展概述
1、西安x房地产x场发展历程
城x的发展必然与房地产的发展密不可分，在西安房地产的发展过程x，无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。总体来讲，西安城x房地产发展大致可以分为三个阶段：粗放的投资返还模式阶段、追求速度与占有资源阶段、以价值为导向的理性开发阶段。
① 80年代x期－90年代初期
随着国家住房制度改革的推进，房地产x场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期，社会人均收入水平较低，x场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产x场处于改革和探索的史前时代。
② 90年代初期－90年代x期
当住房成为x场上自由买卖的商品之后，伴随着沿海地x房地产x场的大起大落，西安楼x躁动起来，特别是在产品上体现的尤其强烈和明显，较有规模的楼盘相继诞生，西安的房地产开发处于探索阶段。
③ 90年代x期－90年代后期
时代特征：随着西安高新开发x改善园x投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安x场一大批房地产企业开始x场化运作。广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。x场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重x场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而x场x的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城x花园被评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小x的建成。
④ 2000年－20xx年
时代描述：房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资x场活跃和，x民
购房多目标选择，对细节要求越来越高。期间，宏观政策调控使x场得以规范化发展，20xx年以来，随着珠江投资、绿地、x海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入，x场越发活跃与理性。这期间的产品注重提高科技含量，住宅x品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。
⑤ 20xx年起到未来3－5年时间
时代描述：进入20xx年，西安x场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，x场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，x场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。临近年底，大量外x资本进入x场，更多的国内强势房地产企业开始抢占x场，未来房地产x场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后，x场得以振荡和调整，竞争加剧，x场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化公司将依据自身实力降低开发成本，获取利润。
房地产x场调研报告 第十五篇
x京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20xx年x京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，20xx年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2.64，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受x场"拐点论"的影响。
07年x京商品房销售均价平稳增长，08年初售价同比增长10.1%，环比略有下降。20xx年，xxx商品房全年销售均价为5303.8元/平方米。
08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份xxx商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年前4个月x京住宅x场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。
x京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产x场过度限制。未来两年x京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加x低价位、x小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年x京房地产x场不会受到土地供应的限制。
二，07年以来x京商品房销售情况
20xx年，xxx商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其x住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1064.52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
08年1-2月份xxx商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%。其x住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，07年x京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看，20xx年12月份xxx商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产"拐点论"影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年以来，xxx各x域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约11.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全x总成交额的29%和31%。河西板块属于xxx的高尚住宅x，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离xx心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全x第三。城x板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城x板块4月份成交近8.7万平方米，占全x总成交量的14.8%。
四，x京各x域主要在售楼盘
根据搜房网提供的信息，x京各行政x域主要在售楼盘情况如图表9所示。
xx、白下、鼓楼三大x域的楼盘销售均价位居全x前三位。xxx的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下x普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺x的楼盘大多集x在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如x海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老x京和新x京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁x，江宁x是x京高新技术开发x，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来x京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁x房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁x的房价会有较大升值空间。
五，x京未来两年住房建设计划
根据xxx住房建设计划，08年x京各类住房上x量将达1120万平方米，其x普通住房上x总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，x低价商品房约30万平方米。08年x京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其x住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
09年x京普通住房上x量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其x，x低价位、x小户型商品房约560万平方米，将逐步落实"90/70"政策；经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平；x低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上x供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其x各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地x场将持续活跃。09年xxx住房建设计划总量与08年大致持平。
x场调研报告 ·安全生产调研报告 ·社会调研报告 ·会计调研报告 ·产品调研报告
总之，未来两年x京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加x低价位、x小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年x京房地产x场不会受到土地供应的限制。
房地产开发问题现状及建议的调研报告 第十六篇
近年来，随着房地产开发的持续升温，带动了小城镇房地产开发的蓬勃发展，小城镇房地产开发形式多种多样，其具体表现形态为：一是自主开发。由开发商自行完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、销售的全过程。二是委托开发。由相关单位或组织划拔土地委托开发商进行开发，建成后交付委托单位，开发商按约定收取开发佣金。三是联合开发。由一方出土地，另一方出资金，双方或多方联合完成开发并按合同约定分配收益。四是合伙自建。由个人以自然人的身份合伙自建，按协议进行房屋分配。在上述形式x又以联合开发和合伙自建为主要形式。
因此，小城镇房地产开发与一般意义上的房地产开发相比具有“型”性的特点。随着开发规模的逐年扩大，在扩大农村消费需求，完善城镇功能的同时，对地方税收的支撑作用也愈显重要。
一、小城镇房地产开发的现状
房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并举的趋势，既有主导的镇x规划项目和工业园x建设，也有企事业单位、村民委员会组织参与的房地产开发，更多的是个人或由自然人组成的团体进行的自主或联合开发（包括合伙自建）。多元化开发带来了税收征管x的一系列问题，最为突出的是无证经营问题。如村级组织及个人进行的房地产开发，大都没有办理税务登记。由于小城镇房地产开发具有其独特个性，加之税收征管手段相对滞后，小城镇房地产开发的税收流失现象较为普遍，一些房地产开发企业在开发经营房地产过程x，为了达到少缴或者不缴税收的目的，往往挖空心思，改变交易性质，减少交易金额，广泛存在“假合同，假集资，假代建，假联建”的四假行为。一般是在签订真实合同之外，以各种利益诱导购房户签订假合同，隐匿真实合同，并以假合同应付检查和办理相关证件；假借住户名义“共同”集资，“联合”开发，签定“集资建房或私房联建”协议，将开发交易行为改头换面为自建联建行为，以逃避纳税义务。这类房地产开发企业多为地下企业或小型开发商，大多既无房地产开发资质，又不进行注册登记，投资者利用各方面的关系，有的开发商先以其他村民民义办理土地使用证，在开发x再转户，更有甚者在从事房地产开发之前将土地使用权直接办理到购房者名下，堂而皇之地将房地产开发变为私房联建或个人集资建房，以达到少缴甚至不缴税费的目的。
小城镇房地产开发大多由自然人投资入股，开发商法律意识淡薄，纳税意识偏差，往往不择手段偷逃或挤占国家税款以追求利润最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的恶意偷税心理普遍存在，具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登记或不能按规定如实申报其应税项目，有的甚至采取假合同、假集资、假联建等手段逃避税收，给税务x门税收征管带来较大的难度。并且，由于房地产开发过程比较复杂，涉税环节多，涉及的税种也多，客观上给不法纳税人留下了偷逃税的可操作空间，税务机关例行的帐面检查是很难查到其筋骨的，其结果只能是进一步助长开发商偷逃税的侥幸心理。同时，由于房地产开发商的主要销售对象为消费者个人，两者具有利益上的一致性，对于出现的“阴阳合同”，地税机关很难核实，“以票控税”也难以达到预期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成时间的影响，地税机关对申报价格及面积根本无法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证。还有的通过假继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费目的。
涉税信息不对称导致税收管理滞后。利益驱动，x门之间协作不强。通常开发一个房地产项目，必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政x门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度，这些行政x门掌握的房地产开发信息难以共享。尤其在涉及到本x门利益时，x门之间相互缺乏协调配合，有的甚至互不相让，相互争扯。这样，在房地产开发过程x地税x门难以有效地参与管理和监督，造成房地产税收征管难。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息，都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的。由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较底层次，这些重要的涉税信息不能有效实现x门共享和信息互换，税务x门往往只能在房地产开发企业开发、销售房屋后介入管理，客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。尤其是在农村小城镇，对房地产业缺乏综合协调管理，行政管理x门往往各自为政，甚至x分工程项目规划立项手续不全，税务x门从规划、建设等x门也无法取得相关信息，更谈不上对项目进行及时管理和有效监控。
税源管理相对粗放导致税收流失。受外x环境和税务机关自身的征管力量及征管手段的制约，对小城镇房地产业的税源管理总体上较为原始、粗放，税收流失现象不同程度存在。从外x环境来看，由于各x门的管理职能分割，加之各x门对地税机关没有法定的配合职责和义务，与税务x门的协作配合相对乏力，进行“源泉控管”的积极性不是很高，地税x门仅仅依靠协调来实现外x借力显得力不从心、鞭长莫及。从内x情况来看，受信息掌控难的制约，房地产各环节税源分析对比与税款实现及征收无法实施同步监控，无法进行有效的跟踪管理，影响了税款的正常入库。加之地税机关自身的征管力量薄弱，而开发商流动性大、稳定性差并且多是异地开发，一旦工程完工结算后，既不办理税务登记注销手续，也不办理税款结算手续，立即卷铺盖走人，造成事实上的税收流失。
二、对加强小城镇房地产税收管理的建议
（一）开展针对性的税法宣传。 进一步理顺税收政策。一是大力广泛宣传涉及房地产业的有关税收政策；二是从法律法规政策上准确界定和掌握自建房、代建房、联建房、集资建房、开发房等各种建房形式的税收政策，并在实际工作x正确运用；三是完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务x门内x建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度进一步加强农村建筑业的税收管理，更好的规范建筑业纳税行为
（二）深化社会综合治税，充分依托社会力量，搞好协税、护税工作。建立由乡镇土地管理所、村镇建设服务x、村支两委和地方税务机关组成的农村零散建筑业协税、护税组织，建立健全村委会负责制度，乡镇党委把各村宅基地的管理列入村委的目标责任制考核范围。村委会要详细掌握辖x内的宅基地使用情况和建筑施工队的建筑数量，并对承揽人员和施工队情况进行登记。健全税收联席会制度，定期召开联席会，由包村干x和土地管理所及时向税务所通报农村建房情况。通过宅基地的控管对农村建筑业的税收征收进行把关。做到从上到下齐抓共管，治理了“三乱”，规范了税收征管秩序，增加了财政收入。
（三）建立基础性的征管制度。1、强化纳税申报制度，实行按项目核算申报，不能分项目建帐核算的由税务机关按工程形象进度或预收款情况预征税款，工程竣工结算开具发票时多退少补。2、建立房地产基准价格计税制度，建议有权的x门定期公布本地x不同地块房屋的交易基准价格（售房均价），税务机关有权以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低，有权以交易基准价确定为计税依据。3、建立二手房转让的登记、申报制度，及时掌握监控二手房转让的交易情况4、建立核定征收制度，税务x门在对当地房地产行业利润率和税负进行测算的基础上，根据房地产行业应缴的各种税收及附加，核定房地产业税收综合征收率，实行“以票控税，分次纳税，年度清算，多退少补”。在目前小城镇房地产企业财务核算较为混乱、税收监控难以有效跟进的情况下，实行核定征收不失为一种简便易行的征管措施。
（四）针对一些建筑扭曲“联户建房”的本质，偷漏房产销售环节的x分税收问题，及时找准问题症结，切实采取措施，堵塞税收漏洞。一是事前备案。施工前，要求联户建房的建筑施工单位必须提供真实准确的联户建房合同、联户建房业主名单、联户建房施工设计图纸进行备案，当地税务所严格审核联户建房的真伪。二是事x监管。施工建设期间，税收管理员深入施工现场，调查核实联户业主、建筑成本、建房单价、建房面积等，核对建筑施工单位提供资料的真实性、完整性。三是事后检查结算。工程竣工后，抓住“谁拥有土地使用权，谁就拥有房屋初始权”实质，核对最初报送的联户建房业主与最终的房屋产权证业主是否一致，据此分不同情况办理税款结算。四是明确房屋建筑成本下限定额。对会计制度不健全的建筑施工单位修建房屋的最低成本进行核定，制定成本定额标准下限，并实时根据x场价进行调整最低建筑成本核定征收税款。工作人员应各尽职守，严禁推诿扯皮，不负责任。土地房建办工作人员必须严把建筑面积关口，，严禁弄虚作假、营私舞弊造成税款的流失。
（五）加大震慑性的查处力度。针对小城镇房地产开发的特点，以具有开发性质的合作建房和自建行为为重点，采用实地核查和调查相结合等有效税侦手段，积极拓展税务稽查的深度和广度，加大惩处力度，对查出有偷逃税款、久拖不缴的纳税人依法采取税收保全、强制执行等刚性措施，对偷逃税大案、要案严格依照法律程序移送司法机关追究刑事责任。要通过税收刚性惩处手段的积极应用，充分发挥其震慑效应，加大对房地产业的税收约束力度，切实建立小城镇房地产税收“有序征管”工作格局。
关于房地产x场调研报告 第十七篇
一、我x房地产x场发展的现状
(一)房地产x场发展形势分析
近年来，在x委、x“奋力跨越争进位，富民强x快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全x城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持x场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全x房地产x场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我x经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我x具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城x、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小x8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我x经济增长注入了新的活力。
目前我x房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx年以来，在房地产x场供需两旺的同时，我x房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小x的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。
总体看，xx年我x房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加x低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级x场的扩大，我x房地产x场供求形势和房地产x场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大x专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业x的x高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产x场是否健康，一个重要标志是看x场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我xxxx购房者x，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我x整个房地产x场并未出现大量投机者，整个销售x场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于xx年水平。xx年全x普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，xx年全x商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但x场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我x目前的房地产x场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
xx年全x房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全x全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全x固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全xgdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我x国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。xx年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
(二)房地产x场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。x高档住房供应量过大，x低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我x商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足x分弱势群体的购房需求。
2、房地产x场监管力度不够。房地产x场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为和有关x门实行监测x场运行的动态变化提供依据，有利于调控x场，规范交易行为，实现房地产x场监督科学化;二是以房地产交易x心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过x门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后”的要求，以促进税收征管科学化。我x的房地产信息系统还没有建立，相关x门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对x场进行监测分析，同时也造出x场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，x、x、乡镇房产分治。按照建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个x只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经备案、由北京印钞厂统一印制。x城规划x外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。
关于我x房地产x场调研报告 第十八篇
今年以来，在国家扩大内需、促进房地产x场健康发展的一系列利好政策，特别是在我x“房产新政”影响和带动下，我x房地产x场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。
一、 当前我x房地产发展现状
(一)房地产开发投资处于低位调整x。1-11月，我x房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1
xx共完成房地产开发投资56.0亿元，同比下降19.7%，占全x房地产开发总量的59.0%;四x(x)共完成开发投资38.9亿元，同比增长12.4%，占全x房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发x和仪征(详见下表)。
1-11月××x及x(x、x)房地产开发投资情况
从房地产投资构成情况看，1-11月，商品住宅完成投资78.4亿元，同比下降8.7%，占房地产开发投资额比重为82.6%;办公楼完成投资1.2亿元，同比下降21.7%;商业营业用房完成投资额10.5亿元，同比下降23.5%;其他用房完成投资额4.8亿元，同比增长48.4%。办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高(见下表)。
1-11月房地产开发投资结构表
投资额(亿元)
占开发投资比重(%)
比重同比增减(%)
房地产开发投资
94.9
—
—
其x：商品住宅
78.4
82.6
0.2
办公楼
1.2
1.3
-0.1
商业营业用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地产建设规模“二升一降”。随着我x六x门促进新开工措施的和销售x场的不断升温，x场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。
1-11月，全x商品房施工面积1135.9万平方米，同比增长13.6%;其x住宅面积887.4万平方米，同比增长4.1%;办公楼26.7万平方米，同比增长75.5%;商业营业用房161.7万平方米，同比增长52.5%。
竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其x住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。
新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其x住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。
20xx年1-11月全x商品房开发建设情况如图2所示：
图2
(三)新政助今年商品房销售增势强劲。1-11月，全x商品房共销售313.1万平方米，同比增长58.5%。其x，住宅销售面积286.8万平方米，同比增长64.7%;办公楼销售面积3.8万平方米，同比增长92.5%;商业营业用房销售面积20.3万平方米，同比增长8.0%。商品房销售额147.6亿元，同比增长92.1%;其x住宅销网售额130.8亿元，同比增长103.2%;办公楼销售额2.2亿元，同比增长116.9%;商业营业用房销售额14.0亿元，同比增长27.6%。
图3
(四)开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。今年以来，随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全x房地产开发资金到位情况良好。1-11月，全x房地产开发企业到位资金总量为149.5亿元，同比增长12.5%，其x本年到位资金为131.2亿元，同比增长13.3%;上年末结余资金为18.4亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速1.1个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金x的其它资金来源情况看，1-11月，全x房地产开发企业的其它资金来源为76.2亿元，同比网增长19.2%，其x定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长32.2%和87.2%。到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃，企业回笼资金情况良好。
1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示：
图4
二、房地产新政对x场影响的分析
1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来，我x及时了有效的“房产新政”，今年以来各x门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共四项楼x新政，其x包括《关于调整xx房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我x房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产x场快速回暖起到了积极的推进作用。
2、房地产开发企业应对x场变化措施积极有效。去年下半年以后，针对房地产x场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全x房地产开发企业主动调整开发战略和x场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。
3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全x城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，20xx年1-11月，人均达17878元，同比增长12.0%。居民收入的增长，加上“80后”的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望状态的刚性需求，再加上一系列暖x新政的进一步落实到位，今年以来全x居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。
三、当前值得关注的两个问题
首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受去年商品房销售持续下降的影响，今年1-11月累计，全x商品房新开工面积为293.0万平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度仅缩小了14.1个百分点。据分析，今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是当前x分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢;二是由于去年同期基数增速高(去年1-11月全x新开工面积379.1万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的x场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全x保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。
其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，x场回暖迹象趋于明显，x分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有x分楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从xx商品房平均成交价格来看，今年1-11月xx商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡，同比增长12.3%，其x商品住房平均合同成交价格为5254.95元/㎡，同比上涨17.62%。在xx，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号、江x一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了收入的增长，势必对销售形成新的制约。
四、促进我x房地产健康发展的几点建议
1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。目前××x的《关于促进我x房地产x场平稳健康发展有关问题的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。因此，在引导、制定政策方面应该更坚定地用x场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。
2、应规范土地x场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以x小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产项目，加大廉租房和保障性住房建设，以满足绝大多数x民的住房需求。房价过高依然是阻挡x场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产x场的平稳健康发展。
3、稳定就业和增加居民收入。房地产x场的发展关键在x场成交量，而x场成交则有赖于x场消费能力。因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。
4、创造较好的房地产开发环境。要不断加大投入，着力改善道路、交通等城x基础设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。
房地产x场调研报告 第十九篇
“两港一城”建设热潮和城x化进程加快促进了我x房地产x场的蓬勃发展。目前房地产业在我x经济发展x具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城x化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，和x陆续了针对房地产x场的调控政策，对于受外x环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产x场的发展。认清我x房地产x场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我x房地产x场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我x房地产x场发展现状
1、房产投资保持较高增速
2、房产销售势头回落明显
今年我x商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全x预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我x商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，及x频频调控房地产x场的有关政策，但年后，房地产x场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我x房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我x房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我x新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产x场调控政策对我x房地产x场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产x场投机成份严重，将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，x也了多项有关政策，加强对房地产业的调控。和x的政策主要通过以下几方面来调控房x：
土地供应结构调整。等七x委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产x场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应x的比例，着重增加x低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
房地产发展目标调整。xx年x《工作报告》确立了“以居住为主、以x民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼x调控原则。
房地产销售登记方式调整。x加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的x低价普通商品房供应。xx年x计划开工建设配套商品房和x低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我x的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的导致x场观望气氛浓重，房地产x场尤其是二手房x场交易量将有较大程度的萎缩，我x房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我x房地产x场x的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我x房地产x场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产x场x的投机成分，显露x场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和x低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我x房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我x房地产x场持续健康发展
总的来说，由于我x房地产x场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我x房地产x场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我x正在发展x的房地产x场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我x房地产x场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产x场的调控，维护房地产x场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，x场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的x场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我x经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城x规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产x场的监控，通过房地产x场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握x场状况，根据x场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
x低收入职工、新增的城镇职工、城x化推进的人群、进城务工的农民工、城镇x的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这x分需求，x今年大力推进配套商品房和x低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我x要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我x开发建设和城x化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
房地产x场调研报告
（二）
一、我x房地产x场发展的现状
（一）房地产x场发展形势分析
总体看，xx年我x房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加x低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级x场的扩大，我x房地产x场供求形势和房地产x场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大x专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业x的x高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产x场是否健康，一个重要标志是看x场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我xxxx购房者x，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我x整个房地产x场并未出现大量投机者，整个销售x场处于自然销售状态。
（二）房地产x场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。x高档住房供应量过大，x低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我x商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足x分弱势群体的购房需求。
2、房地产x场监管力度不够。房地产x场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为和有关x门实行监测x场运行的动态变化提供依据，有利于调控x场，规范交易行为，实现房地产x场监督科学化；二是以房地产交易x心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过x门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我x的房地产信息系统还没有建立，相关x门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对x场进行监测分析，同时也造出x场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
4、x分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超x、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小x没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和x分企事业单位自建房过程x，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街x也有个别住户在建房过程x少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的x场竞争，对商品房x场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上x交易流通，影响了房地产x场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我x房地产x场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的x低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我x目前为止未开发经济适用住房。xx年11月，由x房管局牵头，、民政局等6x门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我x低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大x低收入者的迫切需求，是义不容辞的责任。另【xx】37号文件已经要求，自xx年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城x村改造。城x村改造是加快我x城x化进程的重要举措。根据我x的旧城情况，待开发的x域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新x开发和旧城改造相结合，正确处理经营城x和旧城改造的关系，继续大力推进旧xxx改造，力争在未来五年内，x城规划x基本消除危陋棚户x和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局x改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城x道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成x连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议x成立旧城改造领导小组，领导小组由x分管领导负责，x房地产管理局、x计划局、x建设局、x国土资源局、x物价局、临沭镇等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城xx政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金x补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作x的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他x门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产x场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我x房地产企业的综合实力和水平，这是促进我x房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对x小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应x场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大x场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展x讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
6、各x门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城x房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城x拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作x，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作x发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据和xxx《城x房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关x门应当按照各自职责，协同做好城x房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。
7、加快房地产交易大厅建设，强化x场监管。我局在已建成房地产交易x心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超x”，既方便了群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之x。
房地产x场调研报告
（三）
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、的x心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产x场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林x政协总体工作安排，环资委就金融危机对我x房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产x场较为完善的xx和x发改、房产、统计等8个相关
x门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林xxx进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织x分委员及相关x门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林xxx有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林x房地产x场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我x住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产x场进一步得到完善。
二、我x房地产x场的主要表现及原因分析
2、x域发展不平衡，x北差异较大。由于我x经济x北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我x仅有榆、神、府、定、靖、横等北x6xx有规模较大的房产x场，绥、米、子等xx6xx房产x场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强x之一的神木x20xx年-xx年全x共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，xxxx的房价则普遍较低，基本和我x的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一x分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产x场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一x分经济基础好且在榆林房产投资x受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城x购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产x场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产x场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林xxx国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升：
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及x场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，x委、x审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全x工业经济运行实施干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之x省宏观政策的相继和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影x走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我x房地产业在国民经济x的支柱地位和作用
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为x国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
四、对规范我x房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合x场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进x域x心城x建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化在房地产业x的职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与群众的收入水平相一致，保持房地产x场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程x，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城x低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重x场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产x场造成较大影响，破坏x场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为x委、x科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产x场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
四是要进一步规范房地产x场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的x场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城x发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城x的开发理念直接接轨。xxx现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了x国的奇迹。xxx除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，xxx房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城x发展，让先进的开发城x理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其x，必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其x尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房x的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销x的重要性。随着x民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为x心”向“以消费者为x心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售x、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我x共向房地产企业征收的税费共50余项：
其x一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些权力x门提供了权力寻租的机会，增大了的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了形象。因此，要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
5、加强城x配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城x配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社x配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体x具有代表性的公务员群体也位列其x，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发x作为x域x心城x建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如x小学、蔬菜x场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一x分人买房的积极性。随着x委办公小x等一x分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产x场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。
6、进一步放活二手房交易x场。目前，我x的二手房交易x场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易x场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易x场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免x分税费，以吸引广大居民加入到这一x场上来，不断完善和繁荣这一x场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。
总之，我们要通过不懈的努力，使我x的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发x场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和x域x心城x建设做出积极的贡献。
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