浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策
摘 要 在国家经济结构改革的大背景下，国有企业改革的步伐逐步加快，原有生产经营场所和设备已不能满足现代生产方式的需要，资产盘活再利用的效益较低，管理难度增加，资产闲置状况较为普遍，由于受政策和历史因素影响，房屋及土地的闲置尤为凸显，处置工作遇到的较大困境已经制约了企业持续健康发展。本文阐述了房屋及土地闲置的原因，分析了相关资产处置存在的主要困境，并就如何加强国有基层企业闲置房屋及土地处置提出具体对策建议。
关键词 国有基层企业 闲置资产 资产处置
一、国有基层企业加强闲置房屋及土地处置的重要意义
闲置资产是在市场经济体制逐步完善，经济环境变化、技术进步、产业结构调整等背景下，多因素综合作用产生的，企业主业不再使用，处于出租、搁置等状态的资产。国有基层企业闲置房屋大部分修建于20世纪90年代，因修建年代较早，管理不到位，给目前企业闲置资产管理工作带来较大困难。因此，加强闲置房屋及土地处置，对优化基层企业资产结构具有重要意义。
首先，有利于减少企业管理成本。多数房屋属于计划经济时代的产物，在常年无人使用、年久失修的状态下，为消除安全隐患，企业每年需投入大量的人力和财力。加强闲置房屋及土地的处置，能够改善企业资产结构，增强资产保值增值能力，对推动企业高质量发展具有重大促进作用。
其次，有利于降低企业安全风险。基层企业闲置房屋地处位置偏远，大部分位于乡镇、农村，多年闲置未使用，在长期日晒雨淋的情况下，房屋主体结构部分受损严重，虽然每年都有进行维护和管理，但日常监管存在空档期，时有安全事故发生，若不加强处置，将会带来较大安全风险。
再次，有利于土地资源的充分利用。土地资源是不可再生资源，由于发展方式的改变，原有土地面积已不能满足现代生产经营需要，从长远看，把长期闲置的土地进行处置，有利于促进国有土地资源合理流动，能充分发挥土地资源效用，提升整个社会土地资源利用效率。
最后，有利于树立企业良好形象。随着乡村振兴战略的逐步落地，新农村建设的不断发展，特色小镇建设整体推进，乡镇建设翻新速度较快。而位于此处的房屋及土地资产，由于长期闲置，无人居住和看管，往往采用围墙隔断与外部的联系以达到安全管理目的，但是与周围的建筑格格不入，有损企业形象。
二、国有基层企业闲置房屋及土地形成的原因
(一)不能满足现代生产经营管理需要
产业结构调整是国有基层单位资产闲置的主要原因，在20世纪90年代，基于当时的生产力发展水平，国有企业采取垂直管理模式，为满足管理需要，按照行政区划管理方式在各乡镇、部分行政村修建收购经营和管理场所。随着产业布局调整，信息化水平不断提升，生产经营和管理方式发生重大变化，原有房屋的设计运行能力已不能满足现代经营业务需要，导致大量老旧房屋退出历史舞台而形成闲置。
(二)企业发展受政策影响导致出现困难
在全面建成小康社会，脱贫攻坚大背景下，原有农村产业优势受其他产业进入参与竞争冲击，农业生产资料在向高附加值的其他产业转移，企业规模实现稳定压力凸显，还有进一步逐渐缩减的趋势，新的房屋及土地正在形成新的闲置。
(三)产业受政策性关停并转影响
受行业整合发展影响，部分地区产能过剩或不足，为优化资产整体质量，整合管理和经营能力，对生产规模较小的厂进行关停，关停后导致厂房、办公用房等资产闲置。
三、国有基层企业在闲置房屋及土地处置中遇到的困境
近年来，随着行业落实国家高质量发展政策各项工作推进，闲置房屋及土地的处置工作提到了行业各级资产管理工作日程，配套出台了相关处置政策，但由于各单位闲置房屋及土地形成原因及现状不同，在推进处置工作中遇到的问题也不尽相同。
(一)对加强闲置房屋及土地处置缺乏正确的认识
加大闲置资产处置，是行业推进高质量发展的必然要求，也是解决管理不到位，安全隐患突显的必然需要。但在基层单位资产处置过程中，由于受老旧观念影响，部分老职工，特别是离退休老同志缺乏对处置政策的正确理解，认为对房屋及土地进行处置是“败家子”行为，没有認识到闲置资产的存在制约行业经济结构调整，增加企业日常维护和管理成本，拉低了资产经营效益的实际。导致在推进资产处置工作时思想过于保守，担心资产处置带来非议，工作积极性受挫。
(二)缺乏推动闲置房屋及土地处置的有效措施
由于国有基层企业受投资政策约束，在闲置资产处置中，主要采取出租、有偿转让、退回等方式，采用对外投资、资产重组、对外捐赠等处置的情况较少。由于土地性质大多为划拨地、协议使用、无手续等情况，若要采取招拍挂等方式有偿转让，划拨土地使用权转让必须经有批准权的人民政府审批，受让人才能办理土地出让手续，然而在现行政策框架内很难获得政府批准，对协议使用和无手续的资产处置，后续受让方难以办理权证，存在一定法律风险。而且，由于资产所处位置较为偏远，在国家城镇化不断推进的过程中，位于乡镇的资产受农村人口密度逐渐减少，实体经济不景气等因素制约，按照评估程序评估的价格高于实际价格的现象较多，出现资产挂牌无人问津，几次降价也未能拍出现象。
(三)基层人员综合素质不高导致处置工作难以开展
房屋及土地资产处置政策性极强，既要做到程序合法、资料完善，又要做到国有资产不流失。同时，资产处置涉及面广，较为分散，按照属地管理原则，资产处置工作由基层单位协调推进，受人员变动较大，参与系统培训力度不够，知识面窄，政策把握不准等因素影响，协调沟通不畅，资产处置工作落实不到位。
四、国有基层企业加强闲置房屋及土地处置的对策
(一)强化闲置房屋及土地处置工作的组织领导
国有企业的管理模式决定了管理方式，必须将闲置资产处置工作纳入各级领导班子考核，才能督促履职尽责。一是建立闲置资产处置的三级联动机制，省级公司明确政策支持，市级公司统筹管理，县级公司具体负责，明确各级责任权限，建立牵头部门、归口部门、使用部门、监督部门“四位一体”管理模式，明确“市、县、站、岗”四级管理机制，层层抓实管理关;二是要建立健全对外协调沟通机制，将政府部门、评估机构、拍卖机构、法律顾问等资源进行整合，充分利用中介机构的专业知识，为资产处置合规合法性保驾护航，三是建立健全内部联动监督机制，将实物资产管理、财务、审计、法规等资源进行整合，形成高效的监督运行机制，为闲置房屋及土地处置程序的符合性提供支撑。
(二)完善闲置房屋及土地处置制度及程序
一是将国家、行业国有资产处置文件进行梳理，将政策条款进行摘录，梳理完善进入公司资产管理制度，做到既符合政策要求，又具备实际可操作性，提高制度执行率，降低资产处置政策执行风险;二是细化业务流程，按照出租、政府征收、公开拍卖、无偿退回、报废拆除等不同方式所涉及的环节流程化，事项资料清单化，提高基层闲置资产处置效率;三是编制标准化工作手册，将闲置资产处置制度、程序等进行标准化描述，将制度语言转化为业务操作语言，形成资产管理人员的口袋书，便于随时查看和按章操作。
(三)合理选择闲置房屋及土地处置的措施
1.抓实权证办理的前期准备。按照政策规定，涉及转让资产应完善相关权证手续，由于多数房屋及土地属于计划经济时代的产物，因基建档案缺失、人员变动及时间跨度大，权证迟迟未能办理和完善的现象较为普遍，给后续资产处置工作带来了很大困难。面对大量的闲置资产权证不齐难题，应专门成立闲置资产管理领导小组，加强组织协调，积极争取地方政府支持，并引入中介机构协助办证。
2.抓实优良资产出租效益提升。针对持有价值较大，具备一定升值空间的闲置房屋及土地，应对资产总体状况进行评估，对其进行维护消除安全隐患进行出租管理。而在资产出租过程中，应按租金或资产价值大小，结合成本效益情况，采取询价、公开招租、公开竞价等方式。同时，应采用一户一签的形式，将出租资产纳入常态化管理，建立客户信誉档案，加强对租赁者的安全培训，减少闲置资产的毁损，避免发生安全事故。
3.抓实待政府征收资产维护。从长远看，有可能被政府征收并具有一定升值空间的资产，按国家相关管理规定，完善手续、办齐权证，为实施有偿转让、争取最大收益作好准备。从近期看，虽未列入政府规劃范围，但所处区域具有较好发展前景，以加强管护为目标，实施简易维修，在解决安全隐患的基础上，尽量盘活利用。
4.抓实公开拍卖程序合法合规。资产处置应遵循公开竞争、分类实施拍卖的原则，对照法律法规要求，按照处置流程和时间节点，做好各环节程序、资料、证据审核，建立单个资产处置档案，归集资产处置资料，为今后备查做好准备。
5.把好资产退回廉洁关。对无使用价值、无商业价值、无任何权证或合法手续且难以管护的“三无”资产，坚持先有偿后无偿的原则，严格按照评估程序对资产先进行评估，挂牌无竞买人，或通过市场调查确定无购买意向人后，可将资产整体退回当地村委会集体或县级人民政府，并与资产接收单位签订廉洁承诺书，确保资产退回不造成国有资产流失。
6.创新方式助力脱贫攻坚。统筹地方和企业两方资源，探索闲置资产“帮扶处置”新模式。对商业价值不高、资产管理和处置难度较大，地上无建筑物、建筑物无利用价值或已拆除，已鉴定为危房的闲置资产，经论证该地块企业今后无使用规划，结合精准扶贫工作需要，用于支撑发展农村畜牧业、养殖业等帮扶项目。
(四)加大闲置房屋及土地处置的监督与考核
企业应制定完善监管和跟踪机制，重点加强对处置方式可行性、资产现状真实性、后续风险可控性等审核，将监督工作前移，形成全方位的监督工作机制。同时，应建立健全闲置资产处置考核制度，按照处置计划安排，将权证办理、处置进度责任细化，明确时限与责任，将完成情况纳入单位和个人绩效考核，实行负面清单管理，对不认真履职的责任人员严肃追究相关责任，形成资产处置管理闭环。
(五)完善科学合理的人力资源保障
一是注重政策宣贯，利用会议向各级领导、部门负责人、业务操作人员宣传资产处置各项政策，做好政策答疑，指导基层企业搞好资产处置;二是注重教育培训，除组织人员参加行业、上级资产培训班外，应结合基层单位闲置资产处置的实际，及时组织专题培训，重点针对突出问题，集中进行研讨，协商解决办法，做到学用结合;三是注重课题研究，每年针对闲置资产管理热点、难点问题鼓励开展精益课题项目，组织课题研究成果交流，通过先进带领后进，互相学习借鉴，达到共同提升的目的。
参考文献
[1] 张亚文.关于国有企业改革闲置资产处置的研究[J].现代工业经济与信息化，2023(14)：76-77+84.
[2] 皮振林.浅析国有企业固定资产管理存在的问题及对策[J].山西青年，2023(11)：67-68.
[3] 石韵.国有企业资产管理风险及其控制对策[J].企业改革与管理，2023(11)：33+62.
查看全文
false