[第1条]
一，工作的总体思路
2xx工作的思路和目标是:“注意一个转变，保证两个稳定，完成三个突破，实现四个延伸”。
(一)注重“一个转变”，即经营理念的转变。
Xxx是《物业管理条例》修订实施后的第一年。新规定的实施不仅为整个物业管理行业提出了新的发展方向，也为我们的企业工作提出了新的指导方针。因此，在认真贯彻和理解《物业管理条例》精神和实质的基础上，将公司的经营理念从“量”转变为“质”，即从过去的战略规模扩张转向追求效率的方向，实现公司的可持续发展。
(2)保证“两个稳定”，即保证公司各项工程的安全稳定运行和公司员工队伍的稳定。
项目的安全运行是公司健康稳定发展的关键。控制和减少各种责任事故的发生，建立正常的安全控制机制，是我们的首要任务。在2xx中，我们仍然会把安全操作放在每项工作的首位，积极采取预防措施，消除安全隐患，以确保项目运行的稳定性。
确保公司员工队伍的稳定是我们实现工作目标的基础。公司多年的文化积淀为xx物业创造了良好的人文环境和人才培养发展氛围。未来，我们将继续发扬光大，形成稳定的人才培养和成长环境，打造具有安华特色的人才培养、任用和使用机制，让有志于服务、服务安华的员工在这里发展壮大。
(3)完成“三个突破”，即:一是管理工作要有新的突破；第二，就业机制必须有新的突破；第三，成本管理必须有新的突破；
创新是公司发展的永恒主题，突破是创新的基础。经过十多年的发展，xx物业积累了丰富的管理经验。基于这种创新，必然有所突破。因此，在2xx中，我们应该结合公司的发展战略需求和当前物业管理行业的新形势，研究我们的管理工作、用人机制、成本管理，突破现有模式，实现新的创新。
(4)实现“四个延伸”:一是将“精细化”服务延伸到“零缺陷管理”；二是业务能力培训延伸到职业能力培训；三是设施设备管理延伸到健康管理；第四，公司的规模扩张延伸到效益目标。
1.按照“标准化、程序化、标准化、信息化”的企业发展目标，在2xx中进一步细化服务环节，完善服务流程，规范服务行为，将我们实施的“精细化服务”模式延伸到“无缺陷管理”模式；提高我们的服务质量和服务水平。
2.进一步加大和深化公司的培训工作。2xx年，公司在建立和完善科学系统的培训管理机制的基础上，加快员工专业素质培训进程，加快专业技术人才尤其是机电设备设施专业人才的培养，实现培训向专业能力的延伸；
3.由于我们在设施设备管理方面还处于基本维护状态，公司应加强2xx关键设备的治理和技术改造，逐步减少和消除设备隐患，提高设备健康水平，以设备健康保障运行安全，实现设施设备管理向健康延伸；
4.在2xx中，公司将继续以整合资源、优化内部产业结构、追求效率为工作目标，正确处理规模与效率的关系，合理扩大企业管理规模，合理维护企业生存空间，实现向效率目标的延伸。
二、2xx七键作品
1.以服务业主为中心，不断提高服务质量，通过实施“精细化服务”推进“零缺陷”管理的工作流程。
2.加强劳动力的建设和管理，抓好教育培训，不断提高项目经理层的综合能力和管理水平，不断提高劳动力的专业素质水平，确保劳动力的综合素质适应新形势的发展需要。
3.在安全运行的基础上，强化安全意识，提高风险防范能力和预警能力，有效控制、减少和消除各类事故。
4.加强设施设备的维护、保养和可靠性分析，狠抓设备的管理、改造和完善，提高维修专业水平，确保设施设备正常健康运行。
5.以深化内部资源整合外部市场为目标，继续做好人员结构、组织结构和资源的配置和调整，提高我们的工作效率、工作效率和工作效益。
6.培养全体员工居安思危的忧患意识，深化企业绩效考核和成本考核，不断开拓企业增收节支、减员增效、节能降耗的新思路和新途径。
7.继续做好追缴拖欠服务费工作，加大诉讼力度，通过减少应收资金损失，实现企业新的增收创收。
[第2条]
一、人员安排
根据运行方式和岗位管理的要求，工程部人员应保持现有人数，以保证水电系统的运行。为了保证紧急事件的及时有效处理，在现有人员配备下，实行夜间听课制度。
二.工作面
(1)强化工程部的服务意识。目前，工程部需要进一步提高服务水平，尤其是在模式和质量方面。本部门将定期和不定期进行服务意识和方法的培训，以提高部门人员的服务质量和服务效率。
(2)完善制度，明确责任，保证部门良性运行。为了发挥工程部作为物业与业务发展的良好纽带的作用，应根据服务形式完善和完善工作体系，使其更适合当前的工作。从设备管理和人员安排的制度上，才能真正实现有章可循，制度规范工作。通过制度的实施，明确责任，确保部门工作的良性发展。
(3)加强设备监管和成本意识。工程部负责所有设施设备的维护管理，直接关系到物业成本的控制。熟悉设备的操作和性能，保证设备的正常运行。工程部在按规范操作时，会根据相关工作的需要，按照所监管的重力区实施，以确保有设备、有维护、有结果；并将设施和设备的维护重点计划到特定的个人。
(4)开展培训，加强学习，提高技能。目前工程部的服务范围还是比较有限的，尤其局限于自身知识的结构。为了进一步提高工作技能，需要进行理论学习，取长补短，提高整个团队的服务水平。
(5)根据设施设备维修的特点，制定相应的维修计划，细化工作目标。
第三，做好能源控制管理
能耗通常占物业公司日常成本的很大比例，节能降耗是提高公司效率的有效手段。能源管理的关键是:
(1)提高全体员工的节能意识。
(2)制定必要的规章制度。
(3)采取市场广告、路灯照明设施设备改造等必要的技术措施，根据季节及时调整开灯时间，最大限度降低能耗；楼道灯改造成节能灯，控制开关改造成触摸延时开关。
(4)对设备运行维护成本进行内部检查和控制，避免和减少不必要的浪费。
(5)每月定期抄水电表并汇总，做好节能降耗工作。
[第3条]
一、安全管理
1.设备设施的安全管理必须坚持“安全第一、预防为主”的原则；设备维修过程必须坚持系统管理模式；必须坚持不断更新改造；提高安全技术水平，可以及时有效地消除设备运行过程中的不安全因素，确保重大事故零发生。
2、明确安全操作责任，形成完善的安全维护管理体系。
3、严格执行操作安全规程，实现安全管理的规范化和制度化。
4.加强对国外装修公司的安全监管，严格执行装修单位的安全准入条件。
2.工作面
1、强化维修部门的服务意识。目前，工程部需要进一步提高服务水平，尤其是在模式和质量方面。本部门将定期开展服务目标、文明礼貌、技术通用的培训，以提高部门人员的服务质量和服务效率。
2、完善制度，明确职责，确保部门良性运行。为了发挥工程部作为物业与业主之间良好纽带的作用，根据服务的形式完善和完善工作制度，使之更适合当前的工作；从设备管理和人员安排的制度上，才能真正实现有章可循，制度规范工作。通过制度的实施，明确责任，确保部门工作的良性发展。
3.加强设备监管和成本意识。工程部负责所有住宅区设施设备的维护管理，直接关系到物业成本的控制。熟悉设备的操作和性能，保证设备的正常运行，并按标准在真正的监督下操作重力区。工程部根据相关工作的需要实施，确保有设备、有维护、有成果；并将设施和设备的维护重点计划到特定的个人。
4.开展培训，加强学习，提高技能。目前工程部的服务范围还是比较有限的，尤其局限于自身知识的结构。为了进一步提高工作技能，需要进行理论学习，取长补短，提高整个团队的服务水平。
5.根据设施设备维护的特点，制定相应的维护计划，细化工作流程。
第三，做好能源控制管理
能耗通常占物业公司日常成本的很大比例，节能降耗是提高公司效率的有效手段。能源管理的关键是:
1.提高全体员工的节能意识
2.制定必要的规章制度
3.采取必要的技术措施，如办公用电与门岗用电分开(原有路灯和电梯用电除外(两者收费标准不同)，改造地下停车场的照明设施和设备，使停车场能耗最小化；把楼道里的灯改造成节能灯；楼道内的照明控制开关改造成触摸延时开关。
4.对设备运行和维护成本进行内部检查和控制，以避免和减少不必要的浪费。
5.直接从厂家采购设备及配件，统一采购备件，按照设备维修周期进行维修。从而及时更换设备，保证设备起到节能的作用，降低维护成本。
四项预防性维护
1.预防性维护:对所有设施设备进行维护和检修，按照设备维护周期的预定时间、项目和流程进行预防性维护。
2.日常维修处理:对设施设备日常使用过程中发现的故障，以维修报告的形式采取维修措施。
3.日常检查:工程部各值班人员在值班时应对职责范围内的设备设施进行一次或两次检查，发现故障和异常情况及时处理。
5.完善设备设施档案，保持维修工作的检查记录。
为保证设备及实施原始数据的完整性和连续性，在现有基础上进一步完善部门档案管理，建立设备台账。对于新接手的威尼斯人居住区，由于房地产公司配套设施安装滞后，要做好设施设备数据的收集和后续工作。
六设施设备维护工作:
1、严格执行定期巡视检查制度，发现问题及时处理，每日检查不少于1次。
2.根据不同季节，特别是汛期，安排定期检查，加强巡查，确保安全。
3.根据实际需要，对各个小区的熟铁护栏、铁门、路灯杆进行除锈、喷漆。4.根据实际需要，整修各个小区的道路、花坛、围墙。
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