服务合同:物业管理委托书1合同编号：_________甲方物业管理服务费； （2）_________。 12、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。 13、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。 14、其它委托事项_________。第五条 物业服务质量 1、基本要求 （1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 （2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 （3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 （4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 （5）管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 （6）公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。 （7）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 （8）按合同约定规范使用住房专项维修资金。 （9）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。 2、房屋管理 （1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 （2）根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 （3）每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 （4）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 （5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 （6）各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。 3、共用设施设备维修养护 （1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 （2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。 （3）操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 （4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 （5）载人电梯早6点至晚12点正常运行。 （6）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 （7）路灯、楼道灯完好率不低于80%。 （8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 4、协助维护公共秩序 （1）小区24小时值勤。 （2）对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。 （3）车辆停放有序。 （4）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 5、保洁服务 （1）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。 （2）小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。 （3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 （4）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。 6、绿化养护管理 （1）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 （2）定期清除绿地杂草、杂物。 （3）预防花草、树木病虫害。第六条 物业服务费用 本物业管理区域的物业服务收费选择以下第_________种方式：第七条 物业服务费用 本物业管理区域的物业服务收费选择以下第_________种方式： （一）包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）： 1、住宅：_________元／月·*方米 2、写字楼：_________元／月·*方米 3、商业物业：_________元／月·*方米 4、其他物业：_________元／月·*方米 业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。 （二）酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金）本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（按建筑面积计算）： 1、住宅：_________元／月·*方米 2、写字楼：_________元／月·*方米 3、商业物业：_________元／月·*方米 4、其他物业：_________元／月·*方米 乙方选择以下第_________种方式对物业服务资金提取酬金： 1、乙方每月／每年按_________元的标准从物业服务资金中提取； 2、乙方每月／每年按预收物业服务资金数额_________%的比例提取。预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）_________。 预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。第八条 费用的支付 1、业主应于_________之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。 2、已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。 3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每年/每季/每月）前_________日内履行交纳义务。 4、物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主书面报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年_________次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。 5、对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由承担。第九条 维修基金 业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金： 1、业主应当按照规定交纳专项维修资金； 2、专项维修资金的帐务由物业管理企业代管； 3、业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造； 4、按照*规章及相关规定使用和管理专项维修资金。第十条 停车收费 停车收费分别采取以下方式： 1、停车场属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，该项停车费中_________元/个·月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理； 2、停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准提取停车管理服务费； 3、车位权属系业主的，应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准或按占地面积（包括公摊面积）_________元/*方米的标准，向乙方交纳停车管理服务费； 4、乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。第十一条 本物业管理区域内的会所属_________（全体业主/甲方）所有。 会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用： 1、_________； 2、_________。第十二条 甲方的权利和义务 1、根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理； 2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。 3、按市*规定的比例提供商业用房（总建设面积的_________％）_________*方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续； 4、给乙方提供管理用房_________*方米（其中办公用房_________*方米，员工宿舍_________*方米），按月租金_________元租用； 5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回； 6、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动； 7、对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同； 8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准； 9、委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改； 10、协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系； 11、政策规定由甲方承担的其他责任。第十三条 乙方的权利和义务 1、根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度； 2、遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督； 3、根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费； 4、接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目； 5、对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施； 6、乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员； 7、建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况； 8、负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价； 9、有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理； 10、在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料； 11、开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作； 12、有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。第十四条 物业管理目标和经济指标 1、各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。 2、确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________％作为经营收入。第十五条 风险抵押 1、乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。 2、乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。 3、如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。 4、如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。第十六条 奖罚措施 1、在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________％奖励乙方。 2、如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元（全国）、_________元（省）、_________元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。 3、如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。 4、如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________元至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。 5、由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。第十七条 乙方的声明及保证 1．乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有相应的资质，有权签署并有能力履行本合同。 2．乙方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。 3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。 4．乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。第十八条 保密 甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。第十九条 通知 1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。 2、各方通讯地址如下：_________。 3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。第二十条 合同的变更 本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。第二十一条 合同的转让 除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。第二十二条 争议的处理 1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。 2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决： （1）提交_________仲裁委员会仲裁； （2）依法向人民法院**。第二十三条 不可抗力 1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。 2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。 3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 4、本合同所称"不可抗力"是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、*、**，*行为或法律规定等。第二十四条 合同的解释 本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。第二十五条 补充与附件 本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。第二十六条 合同的效力 1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。 2、本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________法定代表人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________委托代理人（签字）：_________ 委托代理人（签字）：_________开户银行：_________ 开户银行：_________账号：_________ 账号：_________签订地点：_________ 签订地点：__________________年____月____日 _________年____月____日附件
附件一： 物业构成明细┌──────┬────┬───────┬──────────┐│类 型 │幢 数 │套（单元）数 │建筑面积（*方米） │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 高层住宅 │ │ │ │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 别 墅 │ │ │ │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 商业用房 │ │ │ │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 工业用房 │ │ │ │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 办公楼 │ │ │ │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 车 库 │ │ │ │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 会 所 │ │ │ │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 学 校 │ │ │ │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 幼儿园 │ │ │ │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 其他用房 │ │ │ │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 合 计 │ │ │ │├──────┼────┼───────┼──────────┤│ 备 注 │ │ │ │└──────┴────┴───────┴──────────┘附件二： 物业共用部位明细 1、房屋承重结构_________； 2、房屋主体结构_________； 3、公共门厅_________； 4、公共走廊_________； 5、公共楼梯间_________； 6、内天井_________； 7、户外墙面_________； 8、屋面_________； 9、传达室_________； 10、_________； 11、_________。附件三： 物业共用设施设备明细 1、绿地_________*方米； 2、道路_________*方米； 3、化粪池_________个； 4、污水井_________个； 5、雨水井_________个； 6、垃圾中转站_________个； 7、水泵_________个； 8、水箱_________个； 9、电梯_________部； 10、信报箱_________个； 11、消防设施_________； 12、公共照明设施_________； 13、监控设施_________； 14、避雷设施_________； 15、共用天线_________； 16、机动车库_________个_________*方米； 17、露天停车场_________个_________*方米； 18、非机动车库_________个_________*方米； 19、共用设施设备用房_________*方米； 20、物业管理用房_________*方米； 21、_________； 22、_________。
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