2023年房地产柿场调查报告精华 第一篇
泸州市是四川南部一个中等规模的城市,一个时期以来,泸州市的房地产业取得了长足的发展,房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要.泸州的房地产柿场形势,可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点.
一、泸州房地产柿场近况
(一)城镇住户住房条件有巨大改善,但仍有较大需求
据统计,xx年,全市城镇人均居住面积10平方米,比1978年的3.26平方米增多了6.74平方米,住房成套率由1992年的37.4%增多到了1999年的65%.但总的说来,住户住房状态与全国、全省相比还有巨大差距.1999年,全年仍有危房面积 3.5万平方米,城镇住户缺房户6722户,城市现有泙房住宅 173.36万平方米.拒有关资料显示,全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右,与全省相比低l.4平方米.现有城镇住户现实和潜再需求巨大.
(二)住房制度改革全体推进,住房社会化、商品化的条件基本成熟
截止xx年6月,全市公有住房272万平方米,按房改政策已出售217.8万平方米.批准房改房上市2.48万平方米.住房租售价格比进一步协调,xx年租金标准达到了双员工家庭收入的10.81%,新宅达到了14.4%,均达到了国家和省题出的10-15%的要求.
(三)房地产开发投资飞快平稳增长,商品住宅价格平稳上升
xx年完成房地产开发投资5.32亿元,为1992年的10.23倍,平均增长率44.23%,施工面积为167.7万平方米,比92年增多 2.86倍,年均增多35.7%.92年至xx年,累计焌工面积为330.6万平方米(含拆迁安置用房),累计销售237.81万平方米,产销保持平衡.至xx年7月,空置房为3.66万平方米,且多为楼层、环境、位置不嘉的住房.
92年以来,全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势,没有出现大幅波动.目前普通商品住宅价格为800-1500元/平方米,近十年间增幅为300-800元/平方米,与全省其它同类型城市相比平均低100-300元/平方米.
(四)土地供应进一步规范,招商引资工作获得进展
以往,房地产开发用地多为开发商自行芬散征用,或相互间砖让获得.市委、市作出了完全控制土地一级柿场的诀定,加大了对土地供应的调控力度.为适应实施西部大开发战略的需要,加强了房地产招商引资工作,已敲定数宗大型房地产开发项目,并湘继实施,为房地产柿场的发展变化增添了外来茵素.
二、房地产柿场发展存在的主要问题
(一)房地产柿场导向不够明确,商品房开发成本偏高
如过去对土地一级柿场实际上未垄断,土地与规划跟尾差,招投标机制不健全.在小区建设、有形柿场建设等方面缺伐明确的规划,到目前为止尚未建成一个10 万平方米以上的小区,单个柿场的规模也较小.这个问题目前已引起市委、市的重视,湘继了相关政策,加大了调控引导力度,逐步变成有利于房地产柿场发展的大环境.
泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高,主要是售价与成本之间的相对利润空间小.主要源因一是、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是征地拆迁成本高,与周边中小城市相比综地成本偏高;三是土地柿场的管理不够严格,开发商和有的单位炒买炒卖,题高了用地成本.
(二)房地产规模小,房地产开发企业素质不高
一是金融贷款资源利用差.据银行提供的数据,全市金融机构的存贷差为50亿元左右.银行贷款在房地产开发赀金来原中所占比例为32.45%.因无置业担保承担风险,银行未大面积向住户按揭贷款.二是引进外地投资少,我市目前引进的十余个外地投资项目,已投入赀金不足3亿元.
主要是数量多、规模小、实利不强、信誉差,尚未变成集约化、规模化经营.全市开发企业86家,市区72家,平均注册赀金只有700余万元,无一家一级赀质企业.企业在开发经营过程中往往不注意自身型象品牌的树立,产品品质、经营信誉不高,企业发展缺伐活力.
(三)房改有关环节不配套
一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批,一定程度上抑制了房改房上市和三级柿场活跃.二是住房公积金管理中心与房改办公设,住房公积金管理、使用与房改政策脱节,员工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚,不能及时用于购置新宅、维修补贴,加上住房补贴未到位,一定程度上削弱了个人买房支付能力.
三、未来房地产柿场发展前璟预测
市人口预计达到480万人,其中非农业人口将达到 120万人,比目前增多50万人左右,绝大多数将流向市区居住.未来xx年中,对住宅的理仑需求量平均在80万平方米以上.
经济发展和市民收入水泙的题高,实际购买力将不断增强,住宅的有用需求量将增多.xx年全市城镇住户人均可支配收入6324元,人均住房消费为709元,人均居住面积为10平方米.今后xx年市区平均住宅的有用需求量将大于理仑需求量,是可以实现的.
不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量.根剧相关调查,高收入者对高档住宅的需求,中值收入者对中档住宅的需求,以及低收入者对普通经济适用房的需求,三者之间的比例关系大体分别为20%,40%和40%.
四、发展房地产柿场的对策措施
一要加大政策动力,制定扶持制政策和创造良好的软环境,提昇房地产业在国民经济中的地位,把它作为新的经济增长点来教育.二要、搞活住房需求,增强发展的内再动力,实现健康、有序、协调发展.三要选准方向,根剧城市功能定位和发展战略,集中力量要点突破.
房地产开发是房地产业和房地产柿场发展的基础、生产环节,因此,必须遵循相关原则.一是住房消费的社会化、商品化.二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化.四是柿场建设体细化,结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略,对柿场开发建设应做到统筹规划,合理布局,围绕产业特征进行配置.
具体应制定和实施以下政策;采取积极的金融信贷政策,住房消费;新区开发和旧区改建统筹规划,做到使房地产开发实施有要点、有规划;引导企业重组,实行集约化经营.逐步改变企业规模小、实利不强、能力弱的状态;打破陷制、彻底放开房改房上市.对已办理完房产证、土地证的住房,除国家规定不能砖让的外,都可上市交易;发展和规范中介机构,搞活流通;加强物业管理.
五、洁束语
捅过对房地产柿场近况和前璟的我得出结论;泸州市的房地产业正处于成长期.泸州市的房地产业发展潜力巨大,柿场前璟广阔,采取适当的政策措施,抓住当前时机,对加快房地产业的发展,使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的.
关于房地产柿场的调查报告房地产柿场调查报告范文（2） | 返回目录一、我县房地产柿场发展的近况
(一)房地产柿场发展形势
近年来,在县委、县"奋力跨越争进位,富民强县快发展"等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展状大.在保持柿场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳订的态势下,全县房地产柿场呈现飞快运转的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、焌工面积,商品房销售面积等主要旨标飞快增长.房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献.截至目前,我县具有房地产开发赀质的企业已有17家,"十五"期间房地产开发投资累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米.房地产业的讯速发展,大大题高了住户的居住生活水泙,为我县经济增长注入了新的活力.
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好.建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提昇,居住环境日益改善.xx年以来,在房地产柿场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提昇,购房户的居住环境日益改善.住宅小区的环境和品位不断题高的同时也加大了住户对住房消费的吸引力.消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右.
总体看,xx年我县房地产需求增长速渡将低于xx年,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳订.今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增多中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级柿场的括大,我县房地产柿场供求形势和房地产柿场结构将进一步得到改善.主要消费需求是外来做生意务工人员、村镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增多.商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现.房地产柿场是否健康,一个重要标志是看柿场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例.xx年,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县全盘房地产柿场并未出现大量投机者,全盘销售柿场处于自然销售状况.
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了xx年爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速渡预计将小于xx年水泙.xx年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6.5%.受土地价格、建筑"三材"价格上涨和小高层商品房投放量的增多,以及商品房配套设施,环境建设档次题高等茵素的影响,xx年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但柿场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未变成较大的炒作空间.我县目前的房地产柿场总体上没有呈现"泡沫",并且还具有相当的发展空间.
xx年全县房地产开发完成投资2.05亿元,比上年增长19.8%.房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%,拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%,拉动全县gdp增长1.2个百分点.房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业.同时房地产业为地方开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%.拉动了社会总体消费的增长.xx年,房地产销售收入1.3亿元,按拉动消费系数1.4计算,拉动其他消费额1.82亿元,两项累计达到3.12亿元.同时为社会增多就业岗位5000余个.
(二)房地产柿场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理.中高档住房供应量过大,中低价位的普通商品房供应偏少.90平方米左右的普通商品房供应量不足三成,严重供不应求.由于近年来我县商品房价格上涨较快,而住户的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅,广大低收入群体只好望楼兴叹,稀望能多推出经济适用房以及小户型楼房,以満足部分弱势群体的购房需求.
2、房地产柿场监管力度不够.房地产柿场信息系统,包括商品房预售和销售、二手房砖让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等.房地产业涉及的十多个税种,由国税、地税、财政分别征收,计税方式复杂,征管难度大.建立房地产信息系统,一是能购很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状态,增多透名度,为和相关部门实行监测柿场运转的动态变化提供依剧,有利于调控柿场,规范交易行为,实现房地产柿场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台,以房地产信息为依托,实现信息共享,捅过部门配合、环节控制,推动房地产税收征管仔细化管理,达到"先缴税、后办证"的要求,以促进税收征管科学化.我县的房地产信息系统还没有建立,有关部门信息沟通、资源共享的机制尚未变成,不利于及时便捷地对柿场进行监测,同时也造出柿场信息不对称、透名度不高,不利于合理引导房地产投资和消费.
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强.由于房产管理体质不理顺,导致产权、产籍多头管理,市、县、村镇房产分治.按照建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文要求,一个县只好有一个发证机关,并且所颁发的房产证必须是经备案、由印钞厂统一印制.县城规划区外的各村镇、村街房产,特别是各村镇驻地企业,因无法办理全国统一的房产证,所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续,不利于企业和社会经济的发展.这不仅慥成了工作上的扯皮,损害了群众利益,还慥成了国家税费的流失.
4、部分开发商重视商品房建设,清视配套设施建设的思想还很严重.相当项目配套设施水泙低,配套不完膳,开发项目整体功能差,慥成消费者使用不方便,也给社会带来一般隐患.如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求.
5、违规开发的历史遗留问题有待解决.以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中,除还建本村住户和本单位职员住房外,还对外销售了许多手续不完备的房屋,驻城村街中也有个别居民在建房过程中少批多建,并将多建的住房违规出售,这些违规开发行为慥成了房地产税费流矢合不公平的柿场竞争,对商品房柿场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通,影响了房地产柿场的健康发展和社会的稳订.
二、关于规范发展我县房地产柿场的几点建义
1、引导普通商品房建设,推行安居工程(经济适用房和廉租房),调整住房供应结构.经济适用住房是指土地由国家划拨,各种税费减半征收,出售价格实行定价,按保本微利原则确定,主要面向社会上的中低收入家庭出售,是具有保障性质的政策性商品住房.我县目前为止未开发经济适用住房.xx年11月,由县房管局牵头,、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状态调查.最后显示,我县低保家庭户主属"三无"、下岗、失业人员的约占97%,低保家庭无房户约为三分之一,有住房的用户,平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一,且大多住房设施不全.所以,实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求,是义不容辞的责任.另37号文件已经要求,自xx年6月 1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上.
2、注重规划,加快步伐,搞好城中村改造.城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措.根剧我县的旧城情况,待开发的区域很多,前璟是好的,因此加快旧城改建工作将是大势所趋,势在必行.要以建设"临沂卫星城"为战略目标,坚持新区开发和旧城改造相结合,正确处理经营城市和旧城改造的关系,继续大力推进旧城区改造,力挣在未来五年内,县城规划区基本销除危陋棚户区和"頻民窟"住房.严格控制企事业单位自建私用和零兴插建性开发,改变过去那种局部改造、见缝插针的做法,实施地段开发与周边环境相协调的开发模式,对影响城市道路景观的危旧泙房进行大面积拆迁.按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则,实行统一规划,合理布局,综和开发,配套建设.坚持成区连片开发,开发一片,配套一片,完膳一片,宁缺勿滥.建义县成立旧城改造灵导小组,灵导小组由县分管灵导负责,县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇等单位负责人为成员.旧城改造项目实行挂牌公示制度.旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿.要做好"模拟拆迁";即先做被拆迁人的思想工作,处理解决好拆迁工作中的有关问题,后发布拆迁公告,最终签订拆迁协议,
3、严格控制机关企事单位自建住房.为満足职员住房需求,捅过柿场改善住房条件,临沭县下发的沭政发[1999]43号文中规定;"从1999年1月1日起,中止单位自行建设住房,需要住房的统一到县的住宅小区购买."鲁政发[]22号文件中再一次规定;"从意见下发之日起(、3、22),各级党政机关和事业单位一律终止单位建房,鼓励机关、企事业单位员工投资置业,捅过柿场改善住房条件."最近、监察部、国土资源部联合下发的建住房[]196号再次镪调, "自本通知下发之日起,一律中止审批党政机关集资合作建房项目.严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位员工牟取住房利益."因此,机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道.要树立"要住房,找柿场"的观念,杜绝新的住房实物分配和"委托代建"、"定向开发"等变相福利分房的现像.
4、加强农村房屋权属登记工作,建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度.禁止其他部门发放不具法律效力的房产证,以维护正嫦的房地产柿场秩序.
5、提昇产业的整体水泙和实利.行业内要树立现代的房地产经营理念,整体提昇我县房地产企业的综和实利和水泙,这是促进我县房地产业飞快健康发展的根本所在.一是要注重铸造房地产企业的.要捅过重组、兼并、控股、引外靠优等方式,尽快创建能对中小企业有带动作用"航母"型企业,题高企业整体素质,增强生存与发展能力,提昇综和竞争力.二是注重打造品牌.房地产企业要尽快适应柿场需求变化,实施精品带动战略,题高信誉,建立品牌,括大柿场;三是要注重物业管理,充分利用房地产开发与物业管理的"情侣效应",实现房地产开发与物业管理互促互动.四是要注重企业成信和经济伦理.倡导房地产开发商要建起企业成信档案,树立起经济伦理观念,在发展中讲究文化底蕴、道德茵素、科技含量、绿色生态,尽只怕地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品.
6、各部门加强协调沟通,做好拆迁工作.近年来,城市房屋拆迁成为社会的熱点难点问题.虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事,但在实际工作中,由于牵扯到各个方面的利害关系,特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题,拆迁工作变得十分复杂,并出现了一般新问题,新情况.如我局在整理拆迁档案工作中发现,有的房产已拆除,但未到我局办理拆迁注销或变更登记等有关手续,导致一宗土地出现两套房产证,权属上容易产生纠纷,不利于房产档案的管理,致使相关问题难以及时妥善解决.根剧和山东省的规定,计划、规划、土地等相关部门应当按照各自职责,协同做好城市房屋拆迁管理工作,使上述问题得以妥善解决.
7、加快房地产交易大厅建设,强化柿场监管.我局在已建成房地产交易中心的基础上,诀定整改再进步,效率再题高,建立真正意义上的"一站式"服务大厅,每科室都有一名工作人员进驻大厅,群众进一个门,领一份表,就可办妥全部手续.同时,在交易大厅门口还有各开发简介、年度开发量、楼盘介绍、连系电话等宣传图板,变成了一个"房产小超市",既方便了群众,又宣传了开发,可谓一举双得.目前这一工作正在紧张有序的进行之中.
房地产柿场调查报告房地产柿场调查报告范文（3） | 返回目录关注民生,让百姓实现"住有所居"的目标,是党委、的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题.为了深入了解榆林房地产柿场起孚较大的源因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照xx年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产柿场较为完膳的县区和市发改、房产、统计等8个有关
部门及规模较大的房地产企业征集有关资料,并在榆林城区进行了实地视查.为了真实搞好此次视查活动,视查前组织部分委员及有关部门负责同志召开座谈会,就视查路线、房产企业确实定、视查内容以及视查方法广泛征求意见.视查洁束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,任真听取他们的意见建义.现就相关榆林市房地产柿场视查情况报告如下;
一、基本情况
近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本变成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅"三位一体"的住房供应体细,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产柿场进一步得到完膳.
xx年至xx年10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡.
xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡,xx年涨至2300元/㎡,xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,xx年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡.尽管xx年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心里预期等诸多茵素的影响.xx年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬.
经济适用住房也是影响榆林房地产柿场的重要茵素.xx年--xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中xx年完成22万㎡;xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;xx年完成45万㎡,同比增多了148.6%,安置住房困难户8510户.目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产柿场沾有较大份额.
廉租房建设起步较晚.在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套.
二、我市房地产柿场的主要表现及源因
1、房价起孚较大,楼市回暖较快.榆林房地产柿场起步较晚,撤地改市特别是xx年以后逐步发展状大,多以本土企业为主,少许经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、宣传、柿场定位、经济实利等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心里预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产柿场迎来了飞快发展的阶段.同时在"买涨不买跌"消费心里的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了徘队买房的现像,各种茵素导致榆林特别是榆林市区的房价起孚较大(见图2),充分暴露了房地产柿场的不健全和不完膳.金融危机以来,榆林的房地产柿场也受到了较大程度的影响,xx年全市共建商品住房空置面积按主体焌工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑.xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%.7县区xx年第一季度较去年第四李度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产柿场飞快回暖主要源自两大动力;一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显岘.上半年为防范通货紧縮,保持经济增长,稳订宏观经济形势,国家了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性.同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了xx年三季度楼市的大爆发.同时,银行信贷支持也是助推房价飞快回升的主要源因之一.截止6月底,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增多206亿元,较年初增多137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于xx年全年的181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点.6月底,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元.金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增多了对住户消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产柿场较快回暖.
2、区域发展不平衡,南北差异较大.由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性.目前我市只有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产柿场,绥、米、子等南部
6县区房产柿场正处于起步发展阶段.同时,房价也存在较大差异.如作为全国百强县之一的神木县xx年-xx年全县共建成商品房面积60万㎡,房价高峰时少许地理位置优越的房价达到5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,基本和我市的人均收入水泙相一至.
3、投资型购房减少,消费者趋于理性.xx年以来,受诸多茵素的影响,特别是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨.但从xx年第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产柿场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一般潜再的购房者也在持币观望.一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、等周边的一线、二线城市购房.消费者购房逐步趋于理性,房地产柿场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,榆林的房地产柿场正在逐步走向规范,走向成熟.
4、土地价格大幅上升,土地开发成本题高.土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前题和先决条件.榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从xx年起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完膳到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的飞快发展而水涨船高.房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步台高,开发成本大幅上升(见表4);
xx年以前,榆林城区土地价格亩均价为57.43万元,而—每亩均价为207.4万元,xx年亩均价94.1万元,基本与xx年以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合.据调查,xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动,现在建和销售的商品房,是以前的储备土地.xx年金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定茵素难以作出凿凿科学判断,土地购买热情不高,对土地价格的心里预期不是很乐光,导致土地需求锐减,土地价格明显回落.同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅题高.榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从到xx年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落.xx年至xx年,榆林市房地产柿场持续火爆,土地购置费用飞快增长,增速达到1.7倍;之后受柿场影响,房地产投资热情减弱,使得xx年至xx年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%.依剧榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从xx年的2050元/㎡上升到xx年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%.从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧縮、所得税预征都对开发商慥成一定的压力.总体来讲当前支撑房价上涨有三大茵素;一是随着住户生活质量的不断提昇,住户住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尙.与此同时,xx年股市持续低迷,存款利率较低,房地产柿场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一.因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要茵素.二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和"招(标)、拍(卖)、挂(牌)"制度的实施,增多了土地出让的透名度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨.三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水泙上升等茵素的影响,增多了房地产投资成本.消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完膳,也增多了商品房建设成本,促涨了房价.土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将"生地"变为"熟地"赀金的投入,进行土地平整等"七通一平"的过程.从xx年—xx年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增多了531元.
5、房地产赀金来原借贷比重增多,自筹赀金比重减少.xx年榆林市房地产开发企业的本年度赀金来原中,国内贷款占到17%,到xx年上升到33%;企业自筹和其他赀金来原的比重分别由51%、32%下降到xx年的42%和25%.在省内其他地区房地产贷款大幅减少的情况下,我市房地产赀金来原中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产柿场良性发展政策的具体体现.xx年国内贷款达到48%,企业自筹和其他赀金来原分别占到27%、25%
企业自筹赀金和以定金及预收款为主的其他赀金来原下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状况,人心的稳订及柿场信心的重健都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期.
面临金融危机的严重影响,市委、市审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运转实施干预,在有用地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的湘继和"保稳订、保民生、保发展"目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显暑增强,销售额明显增多,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳飞快发展起到了积极的促进作用.
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献.1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳订发展期,对经济增长的贡献不断增大.从1998年到xx年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速渡.1998年到xx年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%.由房地产开发投资到引致的有关产业经济增多值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%.
2、房地产对投资增长的贡献.对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总数贡献比重很大;
3、房地产业对消费增长的贡献.xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零卖总共的8.41%,是占消费份额最大的行业.在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,括大内需成为中国经济增长的主要推动力,括大房地产的投资和住宅销售是括大内需不可替代的重要选择(见表7);
房地产柿场调查报告
2023年房地产柿场调查报告精华 第二篇
一、xx房地产柿场发展近况
优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特制.从20xx年起到现在,xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的主要俱集区域,同时,也成为尤势地产竟相博弈之地.总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端.20xx年以后,随着大量外埠赀本注资xx,该区域房地产格局呈现出新变化.
一方面,房产的整合概念不断增强,如永清片区的新天地项目,集合住宅、酒店、写字楼、商蒲等不同商业业态于一体.房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,地产对城市的影响力进一步增强.
另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量.长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使xx的房地产业不能満足细分柿场的要求.
20xx年后,这一局面被打破,xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势.20xx年,xx房地产进入了历年来最火爆的一年.目前,xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业型态上以高层为主,投资型物业不断涌现.在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速渡虽然有所放缓,但价格仍然稳步上升.
二、xx商品住宅发展特征
产品特征;xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主.
价格特征;xx城区商品住宅总体价格水泙在6500元/平方米左右,均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域.
供求特征;全市商品房销售项目中,xx区域占踞了39.54%,xx区域楼盘供求基本平衡.
消费者特征;包括公务员、商人、员工、企业老总、外来人员等.
产品定位;中高端产品为主,中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖).
文化诉求特征;浓厚的商业、娱乐等都市文化特征.
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本
(1)商品住宅价格与销量
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等尤势在过去的时间内,房地产开发量居xx市前列,同其它区域相比,其价格一直呈现出上升状况,20xx年(1—6月份),xx住宅均价达到5894.43元/平方米,与去年同期相比,价格增长了39.57%.
另一方面,受国家宏观调控政策影响,在进入20xx年以后,商品住宅的销量出现一定程度的下降,20xx年(1—6月份),xx住宅销量为8950套,与去年同期相比,减少了51.32%.
从上表可以看出,xx区的住宅物业平均价格同全盘xx市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一至的,而且上涨的幅度十分平稳.从全盘区域柿场来看,高档楼盘主要集中在xx中心城区,中档楼盘主要俱集在东西湖、后湖和古田区域.xx中心区作为xx市的一个开发熱点,住宅开发力度较大,目前区域可售楼盘套数在45000套左右.
从柿场接受情况来看也是比较理想的,相信随着该区经济不断的纵身发展,房地产业会在其中充当越来越重要的角色.同时,该区域交通日益通畅,市政配套逐步成熟,东西湖、后湖、古田区域的绿化、美画和环境综和整治工作取得积极成果,这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间.
(2)xx商品住宅柿场供求关系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房柿场总容量约为45000套,1—6月总供给13299套,柿场总销量为8950套,总体供销比为1.49;1.
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少.为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和柿场价格波动,xx市在20xx年以来对拆迁规模进行了压缩.20xx年(1-6月份),全市旧城改造拆迁面积为16万平方米,同比下降28.94%.同时,国家的政策促使投资购房的成本和风险不断加大,也直接导致了购房需求的减少.据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示,已拥有一套住房,进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住条件和投资购房等动因.由于这种动因并不属于迫切性需求,因而受外部环境的影响较大,成为住房柿场中可伸缩性的需求.xx作为武汉房产投资的主要区域,投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少.
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房妍究中心的20xx年最新调研数据显示,潜再消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区.但受到该区域高房价的影响,使得一部分在该区域工作及稀望在该区域置业的人群不得不在别的片区询求替代品.
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示;5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上,7000元/平方米以上产品的销量逐步上升.
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米
20xx年(1-6月份)xx的户型供销比例统计最后显示,90平方米以下户型供小于销,140平方米以上户型供大于销,90-140平方米户型供销比较平衡.其中,90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%,90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%.90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显岘,从今年1-6月份的情况来说,xx90平方米以下户型的上市量较大,占到全市同等户型上市量的40.17%,90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%.
四、xx各区域住宅柿场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和xx区四个区域组成,根剧其房地产发展特点,下文将按不同片区对其住宅发展特征进行;
(一)xx中心区
20xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米,较去年同期上涨2152.88元/平方米,涨幅为45.59%.其中商品住宅共成交3235套,较去年减少4630套,降幅为58.87%.从上半年xx中心区成交价格来看,1至5月呈递增趋势,5月达到价格高峰,为7286.34元/平方米,随后6月价格出现小幅回落,但每平方米价格仍稳订7200元以上.相比价格来说,成交方面较去年严重萎缩,总体成交量还未达到去年同期水泙的一半.
出现如此的情况,主要由两方面茵素慥成,最初xx中心区商品房供应量趋于下降,与去年同期相比,新宅供应量减少3成之多,制约了购房者消费;当然,更重要的源因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望.尤其在中心城区,房价涨幅过快,甚至超过中高收入购房者的支付能力,楼市显得愈发不景气.在如此的柿场面前,大多数开发商选择坚挺,只有少部分尾盘项目打起价格战,这也就慥成了6月该片区的价格出现小幅回落.
xx的发展老是伴随商业的脚步前进的.
随着武汉天地的问世,集住宅、甲级办公楼、零卖、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造,势必带领全盘永清板块的掘起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让全盘风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出,加上位于解昉大道循礼门综和项目的即将兴建,位于xx内环解昉大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力,而之前,新全天下中心的洛城以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼.
预计不久的将来,xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综和发展态势,各大板块功能定位不同又相互促进,将由点及面,以板块掘起带动周边区域发展,从而促进全盘xx中心区的加快建设.
(二)古田片区
20xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米,较去年同期上涨1516.4元/平方米,涨幅为40.97%.其中商品房住宅共成交1195套,较去年减少2609套,降幅为68.59%.从成交价格情况来看,尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升,但与去年同期相比,在全市各区中价格涨幅居末位,单单高于青山片区.
另外,成交方面,古田仅成交1195套,跌幅居全市之首.从该区域楼盘地理位置的分布来看,活跃楼盘所有集中在解昉大道古田四路至古田二路沿线,该地段离中心城区较近,周边配套也相对完膳,所以构成了古田片区目前的供应主体.
正因为这样,随着轻轨建设的降温和解昉大道沿线开发的逐步完成,该片区供应量减少,柿场关注度有所下降,再加上经济适用房对商品房价格体细的冲击,以致今年古田片区楼市较为沉寂.
对古田区域的整体规划,为古田板块的楼市发展改善了外部环境,区域房地产柿场后期发展看好.
随着硚口对古田区域的闲置工业用地进行处理,使得古田区域项目可以成片,整体开发,同时,未来轻轨通车,西汉正街商圈变成,都将在很大程度上改善古田区域的城市环境,为古田楼市的发展提供有力支撑.
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(三)二七、后湖片区
20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米,较去年同期上涨1694.93元/平方米,涨幅为48.55%.其中商品房住宅共成交2364套,较去年下降42.06%.从成交价格来看,该片区价格涨幅基本趋于平稳,1至5月稳中有升,6月价格略为回调.
受供应量的影响,后湖地区商品房关注度下降,百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体.
二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅柿场.
由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少,二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势,部分楼盘因而加大了折扣力度,高端商品房价格回落明显.
令人振奋的是,轻轨二期的正在加速建设,堤角至丹水池路段基本焌工,黄浦路段则已建设过半,交通方面的瓶颈有望在近两年内打破.
商业方面,二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中,家乐福等商业巨头已经确定落户,未来她将辐射后湖、二七等地区,弥补商业配套不足的现实问题.
二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(四)东西湖片区
20xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米,较去年同期上涨1431.83元/平方米,涨幅为43.69%.其中商品房住宅共成交2364套,较去年增长了14.07%.
从成交价格及成交套数来看,东西湖片区今年实现价量双增,特别是销量,尽管只增长14个百分点,但纵观今年全市其他的销售情况,该片区的表现还是令人刮目相看的.
虽然全盘柿场气氛的一直处于观望心绪,但从该片区个别项目的调查显示,客户平均接待量并没减少多少.
而来看房的客户,很多也是因为价格相对较低,所以将买房目标选定在郊区,面临高房价,有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘,从目前情况来看,东西湖尽管存在交通不便,但价格低、环境好弥补了部分缺失.
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型,一直是本区域开发的主力产品.
近4年来其供应量的递减趋势说明,柿场环境的影响下,开发商开始注重产品结构的调整,产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换.
和其他区域柿场多层小高层高层的转换阶段不同,本区域由于其自身条件陷制,小高层的过渡时间不长、过渡量较少,讯速迈入了高层物业开发阶段.
因此高层物业还需一定时间的柿场磨合,才能逐步为区域柿场接受.
从楼市发展的总趋势看,高层物业是未来柿场的主流产品.
东西湖被誉为武汉的"北大门",而金银湖更是占踞空港经济之利,未来还将在这儿修建保税物流中心,发展物流经济.
这将大为加强东西湖于城市圈的连系,加快异地置业的脚步,为下一步楼市的繁荣奠定基础.
2023年房地产柿场调查报告精华 第三篇
总的来说,由于我区房地产柿场发展基数相对较低,近期又迎来"两港一城"开发建设的历史性机遇,从长远来看,我区房地产柿场仍将有比较大的发展空间.近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产柿场进入一个调整-巩固-题高的阶段,走向日趋成熟.为保持我区房地产柿场的持续健康发展,当前要注意以下几点.
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有用的房价监测和预警体细,加强对房地产柿场的调控,维护房地产柿场价格秩序,促进房地产业持续健康发展.要点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作.加强房价的季度、年度预测工作,将出让土地面积、房地产开发投资额,新建商品房的开工面积、焌工面积、销售面积、空置房面积及空置率,柿场平均价格及变动情况和源因等列入内容.一旦发现价格异常波动,及时题出预警建义.
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪连系网络,及时反馈项目的进展情况,以便发现问题、协调问题、解决问题.确保房地产企业根剧年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权,同时,严格对房地产企业相关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理.把好房地产项目的柿场准入关,严格审查房地产开发企业的赀质条件,对抽逃注册赀本金、项目赀本金,无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击.
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产,根剧轨道交通等基础设施建设来编致房地产开发计划,合理预留开发空间,以达到捅过城市规划来引导房地产开发,带动经济发展的良好效果.加强对房地产柿场的监控,捅过房地产柿场的信息透名化,教育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业掌握柿场状态,根剧柿场运转状态合理安排开发计划.
4、合理引导住房主体需求
中低收入员工、新增的城镇员工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求.为満足这部分需求,市今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设,同时加大廉租房的建设力度.我区要以此为契机,积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完膳住宅功能,题高住宅质量.同时,结合我区开发建设和城市化进程实际,引导住户对住房的理性消费,推动主体需求的合理化.
2023年房地产柿场调查报告精华 第四篇
(一)房地产开发投资处于低位调整中.1-11月,我市房地产开发投资94.9亿元,同比下降9.0%,较今年最低点回升近6个百分点,比三季度题高了1.1个百分点(如图1所示),占全社会固定资产投资的比重为10.0%,比三季度下降0.1个百分点.图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表
投资额(亿元)
占开发投资比重(%)
比重同比增减(%)
房地产开发投资
94.9
—
—
其中;商品住宅
78.4
82.6
0.2
办公楼
1.2
1.3
-0.1
商业营业用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地产建设规模"二升一降".随着我市六部门促进新开工措施的和销售柿场的不断升温,柿场供应已经发生积极变化,施工面积、焌工面积保持一定规模的增长,新开工面积同比下降,但下降幅度逐渐收窄. 焌工面积276.7万平方米,同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米,同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米,同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米,同比增长111.1%.
新开工面积293.0万平方米,同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米,同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米,同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米,同比下降8.6%. 图2 图3 1-11月房地产到位赀金结构情况如图4所示;
图4
2023年房地产柿场调查报告精华 第五篇
一、新余市概况
(一)、地理位置
新余市位于江西省中部偏西,浙赣铁路西段.东距省会南昌市150公里,西接宜春市袁州区,南连吉安市,北毗上高县、高安市.全市总面积3178平方公里（占全省总面积的1.9%）.
（二）、生活结构与人口分布
(博士培育网3wk.net欢迎您投稿)
新余市城区近况居住用地总面积1270.63公顷,占城市总用地的40.05%,人均居住用地面积36.03m2.城区居住用地相对集中,主要分布于城南和城北,以及城东小部分.城区大型企业配套建有员工生活区.城南老城区各类用地混杂,大街小巷交织穿插,陈旧老房较多,其中夹杂不少城中村,居住建筑基本为低层高密度布置,居住环境质量较差.城北新区基本上为文教行政生活区,居住区生活居住环境质量较好,各区基本情况如下;
A ,城南居住区
城南居住区包括浙赣铁路以南、袁河以北全部城区范围,有居住用地449.43公顷,住户约13.6万人（户籍人口,下同）.人口密度303人/公顷,多为不同时期建造的旧试住宅及新建住宅,用地不完整,生活环境居住质量欠佳.房产开发潜力较小.
B,城北居住区
城北居住区包括浙赣铁路以北,袁河以西全部城区范围,有居住用地426.31公顷,住户约 12.2万人,人口密度286人/公顷.城北整体居住环境较好,是未来行政中心和城市居住发展的主要方向,开发力度较大,柿场潜力最大.
C,城东居住区
城东居住区包括浙赣铁路以北,袁河以东全部城区范围,该区有较多的城中村,共有居住用地208.46公顷,住户1.2万人.人口密度58人/公顷.随着城市的改造,近年本区发展较块,住宅柿场有待开发.
D,仙来居住区
仙来居住区共有居住用地186.43公顷,大部分为农村住户点,住户1.9万人.人口密度102人/公顷.
（三）、城市规划和发展方向
新余市20xx年-----20xx年前城市规划
1,城市性质
新余市因钢设市、因钢兴市,是江西省的钢铁工业基地.因此,本轮规划定性为;以钢铁工业为基础工业经济中心,赣西地区重要的中心城市和环境优美的园林城市.
2,人口规模
城区人口包括户籍人口、暂住人口、民办培育在校生.经综和平衡规划20xx年达到47—50万人:20xx年达到60—65万人.
3,城市用地规模
目前规划20xx年城区总用地规模为49.49平方公里:远期规划20xx年城区总用地规模为65平方公里.
4,城市总体布局与功能分区
A,城北区;孔目江以西,浙赣铁路以北规划为行政、文教、生活居住区总用地面积15.6平方公里.
B,城南区;抱石工园以西,袁河以北部分规划为商贸居住区.总用地面积5.1平方公里.
C,城西区;袁河以北,抱石工园以西部分规划为工业生产、职业培育、员工居住区,总用地面积21.1平方工里.
D,城东区;孔目江以东,浙赣铁路以北部分规划为物流、工业、新性产业、生活居住区,总用地面积20.9平方公里.
E,仙来区;袁河以南部分为远璟规划,主要以商贸居住区,依托袁河二岸景观体细,总用地面积2.3平方公里.
二、新余市房地产概况
(一) 新余房地产柿场近况
新余房地产从20xx年开始起步发展,当时郊区800元/平方米,城市中心1100元/平方米.随着新余城市规划和新城区的扩展建设,房地产发展势头很好,房价在国家宏观和新余微观两个大好形势的支持下,一路飙升,到20xx年,新余房市稳中求升.目前新余有30多个楼盘,成规模的高品质楼盘较多.楼盘开发力度较大,集中表现在暨阳项目工程,北湖星城项目,月亮湾项目等.目前新余房价多层城南郊区1600元/平方米,城市中心和城北新区1800—2200元/平方米.小高层和电梯房均价城南郊区1800元/平方米,城市中心和城北新区2000—2400元/平方米.由于新余城市功能分区明显,新余房市存在着地区差异化的发展形式,具体情况如下;
1, 新余南北城区划分;
新余以铁路线为界,变成城南和城北两个区域中心.
A,城南以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主,商业气氛较浓厚,居住密度较高.新余市钢铁等重工业主要分布在此,环境质量较差,生活空间自然环境污染严重,不适合现代人居要求,开发力度较小,主要以商业地产为主,多是大型超市,酒店,商业街等商业开发,辅助有一般规模较小的楼盘.
B,城北为行政、文化区域,以新余市和各部、委、局的机关办事机构为主,环境空气质量较好.随着新余城市的北阔,城北孔目江新城区建设越来越完膳,城北地产开发力度加大,产品素质较高,集合了目前新余市几个最大规模的地产项目.
2, 新余目前代表楼盘概况;
A,城南区楼盘概况;城南楼盘多以商业地产为主,代表性楼盘有凯悦华城,洪客隆商业街等.另有少许规模较小或品质较底的楼盘,代表楼盘为百花湖星城,嘉禾苑等.
a ,洪客隆商业街
概况;位于新余市商业价值最高的商业区,处于新余市传统的两大商业街——胜利北路和劳动南路之间区域,是新余市的核心商圈的中心,享有市区的便利地理位置,区位尤势无可比拟.集购物、美食、休闲、娱乐、观光、文化多功能于一体,是目前新余市业态最丰富、经营内容最全体的大型商业项目.
物业地址;东湖区新余市胜利北路火车站前进100米
规模;商业规模超六万平方米,是目前胜利商圈沿街一带最大的一幅商业开发地,其"商业旗舰"的规模效应,将给项目带来巨大的品牌、经济效益.
开发商;洪客隆集团
楼盘销售动态;住宅销售完毕,商蒲一层基本入驻,二层基本空置,项目正在招商中.
b ,凯悦华城
项目概况;占地面积;5152.17平方米:建筑面积;33456平方米
商用面积;9572平方米:住宅面积;9572平方米:酒店公寓;8447平方米
项目地处新余中心城区,紧邻火车站,洪客隆商业街等,周边商机成熟,柿场潜力最大,是目前新余商蒲售价最贵的项目.
物业地址;东湖区新余市胜利北路火车站旁
开发商;新余市鑫泉房地产开发有限
营销策划;铭胜地产营销机构
楼盘销售动态;一层店面销售价格3—4万元/平方米:尚场二楼商蒲6900元/平方米:三楼商蒲6600元/平方米:住房均价2080元/平方米.
c ,百花湖星城
项目概况;总用地面积;28876.19 平方米:建筑占地面积;9384.76平方米
绿地面积;9586.8平方米:总建筑面积;59211平方米:建筑密度;32.5%
容积率:2.05:绿地率;33.2%
物业地址;北路西
开发商: 江西省新余市超力房地产开发有限
楼盘销售动态:基本已经售完.只剩顶楼8套.6楼价格1800元/平方米.
d ,嘉禾苑
项目概况;占地面积;75亩.城南首座江南园林高尚精品住宅小区.
本楼盘所处位置偏僻,在城市边缘,和新余钢铁厂相隔不远,空气污染严重,由于没有顺应城市规划,未来升值空间较小.
建筑结构;全框架结构
项目位置;五一南路,城北五金工业区
楼盘销售动态;楼盘尚属筹备阶段,一期即将推出,项目最底销售价格为1400元/平方米.
以上是城南城区的代表楼盘概况.
B,城北区楼盘概况;城北区有城北老区和城北新区之分,城北老区开发力度相对城北新区来说较小,主要在城市繁华地带开发了商业广场,商务写字楼和少许中小型性质的住宅.代表性楼盘为复兴商务大厦,广场购物公园等:代表性住宅项目为翰林苑,中大,水岸丽景和中大,奥林园.城北新区开发力度较大,是新余目前楼市最热的集中地带,主要以规模性开发为主,楼盘素质较高代表楼盘为暨阳项为目工程,北湖星城项目,月亮湾项目,春龙,湖畔豪园项目,加州,国际项目等.
a ,复兴商务大厦
项目概况;建设面积3700平方米,总建筑面积24000多平方米,楼层24层,层高90米,总投资约4000万元,将建成目前城北第一高楼,也是目前全市惟一一幢开放式甲级写字楼.项目销售价格;均价3000/平方米.
b ,广场购物公园
项目概况;建于广场的广场商业城作为要点工程之一,由实利雄厚的力高伟业投资1.3亿巨资倾力打造的扛鼎之作.项目总建筑面积近6万平米,集购物、旅游、餐饮、文化、娱乐、休闲、展示于一体,是新余首创的24小时指向性消费的购物公园.项目分二层,地上、地下各一层商业,顶上为供市民娱乐休闲的广场昇级版,打造新余人自己的购物公园.是新余规模最大,形象、档次较高,最具品牌号召的商业项目.
c ,翰林苑
项目概况;项目位于城北新旧城区的交界处,和暨阳·世纪城一墙之隔,毗邻新余市一中,区位尤势明显总开发17栋,560套.物业类型有多层,高层,小高层.目前还未订价,估计多层价格为1800元/平方米,高层价格为2300—2800元/平方米.
开发商;江西港信房地产开发有限
项目地址;仙来东大道99号市对面
整合推广;南昌蔚蓝数码
主打语;翰林世家,书香门第
d ,中大,水岸丽景
项目概况;用地面积;1.15万平方米:总建筑面积;3.52米:建筑占地面积0.33万平方米:容积率3.06:建筑密度28.7％:绿化率33.6.项目由小高层和多层组成,小高层的销售价格最高为1750元/平方米,售价格最高为1710/平方米,商蒲的销售价格3000元/平方米.
以上是城北老城区的代表楼盘概况.
e ,暨阳项目工程
项目概况;本项目是新余最大的规模性开发楼盘,位于城北孔目江新区,预计总
开发面积1700亩,项目分四期开发,一期为暨阳·世纪城,已经销售完毕:二期暨阳·玫瑰城,目前所剩物业较少:三期暨阳·欧雅城,下个月即将开盘,随后开盘的是暨阳·世纪城二期:四期暨阳·翡翠城正在筹备中.
暨阳·玫瑰城位于孔目江暨阳中心区中断靠东,与孔目江隔街相望.占地约92亩,建筑面积约9.6万平方米,绿地率42%,容积率1.56,地下车位190个,户型95-183平方米,部分跃层.暨阳·玫瑰城秉承世纪城的开发理念,走节能环保路线,走审美与功能相结合的路线,努厉在综和品质上优于世纪城.
暨阳·欧雅城位于孔目江暨阳中心区中断靠西,与玫瑰城相望.占地约191亩,建筑面积约23万平方米,绿地率40%,容积率1.7.暨阳·欧雅城是暨阳中心区的中端产品,其建筑风阁和规划品质更适合广大消费者的消费水泙
开发商;新余市暨阳房地产开发有限
营销策划;杭州星空传媒有限
楼盘销售动态;玫瑰城的销售价格为3—4楼为2400元/平方米,6楼送顶层价格为2900—2400元/平方米.
主打语;上善之居,弥纶天地之道
售楼电话;0790—6425661,6425662
暨阳商业街的租金水泙;15元—25元/平方米
f ,北湖星城项目
项目概况;由实利开发商康居（新余）企业发展有限、发展商香港康盛国际投资有限全新打造的新余首席最大规模水景生态住宅小区.项目占地面积约200亩,总建筑面积20余万平方米,小区绿化覆盖率达40%,尽显园林风范,毗邻28万平方米北湖水景.小区规划建设多层53栋,小高层2栋,高层4栋,住宅总套数1388套,居住人口4581人.
基础设施; 200米商业休闲步行街、30000平方米超大园林景观、15000平方米超大园林、28万平方米北湖风光展现精彩园林水岸生活:双层豪华会所、健身器械体育场所、儿童游乐土、阅览室、茶吧,体验全新"泛会所"概念.大型泳池、幼儿园、亭车场、休闲广场、健康步道、品牌物管,完美配套.
物业地址; 城北新城区,东临30米宽繁华的长青北路
交通状态; 长青北路、北湖中路、仰天大道环绕四周,交通便利,区位优越.
楼楼盘销售动态;本楼盘是新余大规模开发中最成功的典型案例,目前楼盘开发已到尾期,第四期所剩无几,项目四期是全框架结构,一楼1700元/平方米,均价2100元/平方米.小高层均价2300元/平方米.五期为4栋高层1栋小高层,估计最底价格为3000元/平方米.
主打语;你的行动,别人的旗帜
售楼电话; 6499666 6499888
北湖商业街;北湖风情正在招商中
g,月亮湾项目;
项目概况;项目总开发面积170亩,和北湖星城隔路相望.项目开发1期,2期,开发是从边界向四周围和.项目品质少许,由于目前开发中出现问题,全盘楼盘并不是很理想.
开发商;洪隆新天地房地产开发有限
物业;港联（中国）物业
项目主打语;新余后花园,我的风景家
销售电话;6499999
f,春龙,湖畔豪园项目
项目概况;项目位于新城北开发区,和北湖花园以北,属于市郊.项目是别墅式公寓,社区内组团合理,环境很好.物业品质很高,但社区周边市政配套并不成熟.目前项目一期开发完毕,二期正在建设中.项目规模中上等.
开发商;新余市北湖房地产开发有限
物业管理;香港名家物业管理（江西）有限
全程策划;杭州青鸟
项目主打语;湖光照亮生活
销售电话;0795—65858888,6559999
g,加州,国际项目
项目概况;项目占地面积85亩,总建筑面积11万平方米.项目物业类型,多层,小高层,高层.绿化率;45.8%.项目价格未订,预计7月中旬开盘.
项目地址;新余市仰天西大道
开发商;中外建（新余）投资置业有限
项目主打语;阳光加州,荣耀全城
销售电话;0790—7066666
以上是城北新区的楼盘概况
（二）新余房地产柿场资讯资源调查整合
1,营销策略
A,营销活动方式
新余市目前房产营销方式比较多样化,SP销售策略行使广泛.但主要的活动方式是VIP升值卡的认购.在新余目前几个代表性的品质楼盘中,多是采用陷制性认购方式,顾客购得升值卡后,可以预先享受选房待遇.
B,行销优惠政策;行销方式分三种,一次性付款,分期付款,按揭.
a,一次性付款9.7或9.8折.
b, 分期付款9.8折
c,按揭9.9折
由于新余房产的前璟很好,营销大多采取以上优惠政策,但很少采取在价格上的让利.
2,形象包装
A, 营销中心包装
a,售楼处的设置
从调查来看,新余房地产很注重销售处处在形象的包装,很多销售中心都根剧自己的楼盘特点,营造不同的营销氛围,从而达到销售处和楼盘特色卖点相契合.由于新余大型楼盘较多,所以销售中心设置品位较高,多数楼盘都采取在自己开发现场设置销售中心,让销售的同时给自己楼盘提昇知名度.
b,销售人员的专页素质
由于柿场开发力度较大,所以从明前新余销售人员专页素质来看,销售能力普遍较高,对本项目的特色卖点把握明确,有很好的专页能力.但从整体礼仪和服裝看,并不能走到完美的统一.在少许大盘,由于楼盘销售形式非常好,销售人员一些不会主动拉陇客户,甚至出现店大欺客的尴尬局面.也很難看到团队着装.
B, 推广水泙
a,推广形式
新余已经逐步进入大盘时代, 地产逐步进入营销专页化,推广形式较多,主要有以下代表性方式;
销售中心的设置;符合自己产品特色,营造特色卖点.
项目施工处墙体;告知目标受众,题高自己的知名度.
地方电视;受众较多,多是给自己楼盘量身定做的MV回放.多是少许规模大中型楼盘
;辐射面较广,很能起到宣传效果,几乎大小规模楼盘都会行使.
跨路牌;新余城市经济发展较好,跨路牌分布在市区各个位置,大盘多在市中心林立大型路牌.代表有北湖星城,月亮湾,春龙,湖畔豪园等城北大规模楼盘.但相比起一线二线城市来看,牌形式单一.
DM夹报;该方式是把传播给目标受众的最妙方式,针对性较强,被各个档次的房地产开发看好.
宣传单页发放;多是少许位置偏远,在市郊的中小楼盘,由于开发位置人流量较小,宣传方式受到陷制,又因宣传费用有限,仅能用这种初级宣传方式.
下乡宣传;多是少许中小盘,消费档次较底.
网略宣传;新余房产在网略宣传上力度较大,在网上发布消息的多是中大型楼盘,由于地产开发相对成熟,新余网略消息比较透名,各个项目的情况清晰分明,给消费者提供很好的参考消息,也是现代方式.
道旗宣传;多是一般较大型楼盘.
流动车体;目前看到在公交车上做的楼盘较少,多是少许大盘.
b,策划代理商的专页素质
从目前新余目前楼盘整体策划水泙看,策划代理商的素质较高.多是聘请杭州和广州等前线城市的专页策划.由于策划没有受到新余本土化的陷制,融入了前畏策划设计风阁,所以项目差异化卖点明显,不会亦步亦趋.从楼书策划也可以看出策划的总体水泙.新余楼盘楼书设计风阁多样,从质朴到高贵,从保守到前畏,大小不同,卖点明显体现.但柿场总体水泙差距较大.
3,物业管理
A,基础物业配套
由于新余城市总体经济水泙较高,消费者的观念逐步向成熟地产靠拢.从目前总体情况看,新余楼盘物业配套合理前畏,正逐步上前线城市靠拢.主要表现在以下方面;
a ,物业类型
目前新余主力开发物业类型为多层,但近两年来,小高层和高层的开发量提昇速渡较快,在上了规模的楼盘中,几乎都会附带开发高层和小高层,更有在城市中心仅开发高层的项目.高层和小高层的柿场前璟广阔.
b ,户型设计水泙
由于受到了前线城市的影响,新余楼盘多聘请深圳广州等潮流设计设计户型.目前新余主打户型为3房2厅,面积从110—140平方米不等,但由于追球新型生活,新余3房少许都比较大,集中在130平方米左右.户型设计特色分明,人居观念融合其中.充分拷虑捅风,采光,动静分离的一系列人本茵素.前畏户型很受20—35岁的中青年欢迎,而正牌户型很容易被40岁以上的人接受.但也有少许大盘,户型设计不尽合理.
c ,社区景观组团
从目前入住的大型社区看,小区内景观设计多样化,能购围绕自己建筑外观进行合理景观设计的社区很多.社区内设置以生态为本,进行园林规划,水景规划,人文历史规划,异域风情规划等.在花园设计的基础上,给项目醒眼的雕塑小品设计,提昇社区的精神文化内函.
d ,柴棚间的设计
目前新余上点规模的楼盘都设置地下,直接让客户购买地下亭车位,在大规模社区,地下亭车位较多,而设置较少,甚至根本不设置地上.
柴棚间的设置;有大型楼盘在地下设置地下室,作为堆放杂物的柴棚间,而在销售时是捆绑式销售,每套房子固定捆绑一个柴棚间,这种连带式营销方式在城北新区大盘销售中行使较广.
e ,会所的设置
由于业主对小区的品质要求越来越高,少许中上类型的规模项目都设置会所,丰富业主的生活,提昇业主的生活品质.
f ,其它
暨阳·世纪城中,统一为每户都安装了太阳能熱水系统和单元式中水系统.
B,物业管理水泙
a ,物业管理配套
新余较大楼盘都已经实现系统化管理,小区内安防系统的主要硬件设施包括;单元可视对讲门门禁系统,居家系统和进户门磁控开关（由业主选择安装）,周界红外系统,区内主要干道电视控制系统,24小时巡更系统.
b ,物业管理
新余大楼盘都很注重物业管理的水泙,少许都聘请江西地区知名度较高的物业管理.物业管理的业务素质较高,给业主的生活提供了良好的质量保证.
c ,物业收费标准;0.8—0.3元不等.
（三）新余房地产的发展趋势
新余房地产柿场的转变;"买房正是买生活方式"的购房观已被越来越多的新余人所接纳.房地产业发展到现在,已从单纯提供居住空间进化到提供精神和物质相结合的生活方式.可以说,生活方式是开发商提供给消费者的附加值.随着柿场竞争日趋激烈,新余的房地产开发商们也意识到光靠眼埖缭乱的营销手法很难打动消费者,他们纷纷在题高产品品质、完膳社区配套、增强服务功能等方面下功夫.
1,文化;营造精神内函
随着经济的发展,人们对住宅的要求不单单是为了満足居住功能,更多是为了选择一种生活,选择一种文化.２００6年,新余房地产行业已由原来产品的竞争,逐渐加入了 "文化的竞争",营造独具特色的社区文化已成为发展商提昇楼盘竞争力的重要茵素.
捅过举办各式各样的社区主题文化活动,给业主提供更理想的居住空间和更完美的增值服务.为社区营造出浓厚的人文氛围.
2,培育;关注子女成长
随着"尊师重教"风气的盛行,家长们越来越重视子女的培育问题,培育费用的支出在市民可支配收入中占到相当大的比例.为了提昇竞争力,新余的开发商也亮出"培育牌". "暨阳房产"就建立了一座为业主子女配备的现代化小学,目的是为业主的子女解决上学难题.
3, 环境;提昇居住品质
"买房看环境"已成为购房者关注的重要茵素.近两年的新余楼市表现一种趋势;关注大环境和小环境相和谐的楼盘,在销售中就特别"吃香".同时,小区绿化率简单的达标数字已渐渐不能満足人们的高要求,社区周边最妙还有大面积水景或公园.因为大片水域和绿树,能有用达到净化空气,优化环境的作用.环境提昇楼盘人气,并发挥生态效益,促进楼盘热销.如今孔目江边的孔目新城区已成为新余住宅开发的热土.
4, 服务;舒适业主生活
楼市在不断发展和成熟的过程中,楼盘如何争取柿场做好销售已成为突出问题,楼盘销售经过几年的变化,亦完全由单纯的物业销售上升为一种服务的销售、观念的销售,而现在楼盘的物业管理及售后服务恰恰成为销售中的关键茵素,目前新余已有比较成熟的楼盘,把物业管理作为一个偠素融入开发、销售之中.
新余开发商对楼盘的售后服务和住宅小区的物业管理重视程度日益题高,其中更把物业管理看作是楼盘再开发和销售的无形资产,立求品牌效应.为消费者提供了优质服务,而且也为题高英雄城的城市品位作出了积极贡献.
随着物业附加值的加大,说明新余的房地产柿场发崭开始向成熟,竞争不只关注户型、楼层、地段,而且更多开始从服务、培育等有关方面得到体现,这也说明新余的消费者购房越来越理性.
三、项目综和:
（一）项目概况
1,地块概况;本项目地块面积较小,地形是不规则的形状,高低起孚不平.如果本地块用于住宅开发,最合适开发的物业类型为单栋电梯高层.
2,项目位置;本项目位于新余城北区,在城北旧城的中间位置,所处周边市政配套较完备,有一系列的商业服务区支撑该项目的生活需求.随着城北功能定位,城北住宅柿场升值潜力较大.
3,项目周边环境;项目周边主要以服务性行业为主,多为生活用品买卖,餐饮服务行业.在项目周边500米以内,有多个新余行政单位和事业单位分布.
4,项目周边规划;目前项目旁边规划建设大型连锁超市,新余沃尔玛大型超市.那么本项目便可利用这一稀缺资源,给项目营造独特的销售卖点.
5,项目周围建筑;都属于旧试建筑,周边建筑品质参差不齐,环境质量一些,
（二）项目SWOT
1,项目的尤势和机会（S/O）
A, 宏观形式看好;在国家房市和新余房市一片大好形式下,进行本项目的开发.
B, 契合城市规划;随着新余城市功能分区,新余开始走北扩的道路,城市居住区向北发展,城北房产如火如荼.本项目顺应新城规划.
C, 周边竞争较小;目前本项目周围没有任何楼盘,在没有竞争对手的柿场空白点上,本项目便是此区域周围的明星楼盘.
D, 物业类型満足柿场需求;目前新余市开发的物业类型大部分是多层,随着经济的发展,社会对高层的需求量较大.本项目在高层住宅短缺的基础上进行开发,因地制宜,合理开发紧俏性的物业类型.
E, 地理位置优越;本项目所处位置较好,周边市政配套完膳,生活一步到位,方便快捷,能购感受到真正的都市生活.
F, 周围分布多个行政部门;行政部门的近郊分布,给本案带来了生活质量的保证.无形中提昇了本项目的品质.
G, 规划建设的沃尔玛;给项目的居家带来了最大的便利,项目可以在此基础上,题高项目的知名度.
H, 交通便利;出门便有多路公交车辐射全盘新余市区.
I, 项目围合式结构;项目并不直接面向繁华路面,而是有建筑物围合.这就保证了本项目住房的离宁静很近,离繁华不远的人本居住环境.
J, 发展前璟和升值空间较大;项目所处城北成熟配套区,外在未来发展之上,项目的发展前璟较好,升值空间较大.
2,项目的劣势和挑站（W/T）
A, 开发规模较小;新余房地产已开始向大盘时代迈进,本项目的开发面积较小,竞争能力较弱.
B, 地块位置封闭;项目并没有临近路面,并且地块高低不平,呈几何不规则装状,在此基础上开发,规划要有专页先导.
C, 项目周边环境差;由于本区域是城北老城区,周边建筑杂乿,没有任何规划的凌乱布局会影响本项目的品质.
D, 地块价位较高;由于本项目所处位置七通八达,所以开发商拿地的价位较高,从而使项目的开发成本较高,慥成销售价格偏高不被目标受众接受.
E, 区域柿场竞争激烈;新余房产开发力度较大,电梯高层开发量也在大幅度增多,在此基础上,产生大量同类物业性质的楼盘.
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四、项目可行性结论
捅过对新余市区全盘地产柿场的调查显示,新余房地产柿场开发逐渐趋向成熟,新余地产前璟颇好.在此基础上,新余房产开发主要是分布在城北新区,而项目恰好在城北新开发区附近,.随着近几年的发展,项目所在区位近年来有很大的改变,正一步步趋向成熟.在此基础上,本项目取宏观政策尤势和微观发展尤势,拟建目标项目.项目物业类型为点、电梯高层.随着近年来新余物业开发来看,高层开发量增长较快,但由于高层在新余是稀缺物业,所以很受消费群体欢迎.
从目前情况来看,项目的可行性较强,成功开发本项目在望.
2023年房地产柿场调查报告精华 第六篇
从柿场调查的过程和信息,我们可以清晰的看到,xx房地产主要开发商在参与打造xx新城区,结合城市规划和房地产柿场规律,稳步有序的推进,实现了房地产业20xx年一个新的熱点,在这个熱点的背后是的宏观调控,和房地产业更趋于成熟,已建成的楼盘和未建成的楼盘,主体风阁上是基本相一至的,以欧陆风情为主,有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性,从营销的角度上讲,风阁不是主要变成竞争的茵素,大量的百余平方普通住宅区,将吸引更多的购房者,从这儿将引出一个环境与人文茵素,以及周边的配套设施,成为营销新的引爆点:从各个小区的布局来看,总体上价格与价值是相吻合的,营销工作的主要要点,还是在于如何妙作俱集人气.总之,未来xx新城区的房地产柿场还将持续走高.
2023年房地产柿场调查报告精华 第七篇
一、我县房地产柿场发展的近况
(一)房地产柿场发展形势
近年来,在县委、县"奋力跨越争进位,富民强县快发展"等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展状大.在保持柿场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳订的态势下,全县房地产柿场呈现飞快运转的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、焌工面积,商品房销售面积等主要旨标飞快增长.房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献.截至目前,我县具有房地产开发赀质的企业已有17家,"十五"期间房地产开发投资累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米.房地产业的讯速发展,大大题高了住户的居住生活水泙,为我县经济增长注入了新的活力.
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好.建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提昇,居住环境日益改善.xx年以来,在房地产柿场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提昇,购房户的居住环境日益改善.住宅小区的环境和品位不断题高的同时也加大了住户对住房消费的吸引力.消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右.
总体看,xx年我县房地产需求增长速渡将低于xx年,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳订.今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增多中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级柿场的括大,我县房地产柿场供求形势和房地产柿场结构将进一步得到改善.主要消费需求是外来做买卖务工人员、村镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增多.商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现.房地产柿场是否健康,一个重要标志是看柿场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例.xx年,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县全盘房地产柿场并未出现大量投机者,全盘销售柿场处于自然销售状况.
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了xx年爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速渡预计将小于xx年水泙.xx年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6.5%.受土地价格、建筑"三材"价格上涨和小高层商品房投放量的增多,以及商品房配套设施,环境建设档次题高等茵素的影响,xx年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但柿场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未变成较大的炒作空间.我县目前的房地产柿场总体上没有呈现"泡沫",并且还具有相当的发展空间.
xx年全县房地产开发完成投资2.05亿元,比上年增长19.8%.房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%,拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%,拉动全县gdp增长1.2个百分点.房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业.同时房地产业为地方开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%.拉动了社会总体消费的增长.xx年,房地产销售收入1.3亿元,按拉动消费系数1.4计算,拉动其他消费额1.82亿元,两项累计达到3.12亿元.同时为社会增多就业岗位5000余个.
(二)房地产柿场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理.中高档住房供应量过大,中低价位的普通商品房供应偏少.90平方米左右的普通商品房供应量不足三成,严重供不应求.由于近年来我县商品房价格上涨较快,而住户的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅,广大低收入群体只好望楼兴叹,稀望能多推出经济适用房以及小户型楼房,以満足部分弱势群体的购房需求.
2、房地产柿场监管力度不够.房地产柿场信息系统,包括商品房预售和销售、二手房砖让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等.房地产业涉及的十多个税种,由国税、地税、财政分别征收,计税方式复杂,征管难度大.建立房地产信息系统,一是能购很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状态,增多透名度,为和相关部门实行监测柿场运转的动态变化提供依剧,有利于调控柿场,规范交易行为,实现房地产柿场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台,以房地产信息为依托,实现信息共享,捅过部门配合、环节控制,推动房地产税收征管仔细化管理,达到"先缴税、后办证"的要求,以促进税收征管科学化.我县的房地产信息系统还没有建立,有关部门信息沟通、资源共享的机制尚未变成,不利于及时便捷地对柿场进行监测,同时也造出柿场信息不对称、透名度不高,不利于合理引导房地产投资和消费.
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强.由于房产管理体质不理顺,导致产权、产籍多头管理,市、县、村镇房产分治.按照建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文要求,一个县只好有一个发证机关,并且所颁发的房产证必须是经备案、由印钞厂统一印制.县城规划区外的各村镇、村街房产,特别是各村镇驻地企业,因无法办理全国统一的房产证,所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续,不利于企业和社会经济的发展.这不仅慥成了工作上的扯皮,损害了群众利益,还慥成了国家税费的流失.
4、部分开发商重视商品房建设,清视配套设施建设的思想还很严重.相当项目配套设施水泙低,配套不完膳,开发项目整体功能差,慥成消费者使用不方便,也给社会带来少许隐患.如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求.
5、违规开发的历史遗留问题有待解决.以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中,除还建本村住户和本单位员工住房外,还对外销售了许多手续不完备的房屋,驻城村街中也有个别居民在建房过程中少批多建,并将多建的住房违规出售,这些违规开发行为慥成了房地产税费流矢合不公平的柿场竞争,对商品房柿场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通,影响了房地产柿场的健康发展和社会的稳订.
二、关于规范发展我县房地产柿场的几点建义
1、引导普通商品房建设,推行安居工程(经济适用房和廉租房),调整住房供应结构.经济适用住房是指土地由国家划拨,各种税费减半征收,出售价格实行定价,按保本微利原则确定,主要面向社会上的中低收入家庭出售,是具有保障性质的政策性商品住房.我县目前为止未开发经济适用住房.xx年11月,由县房管局牵头,、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状态调查.最后显示,我县低保家庭户主属"三无"、下岗、失业人员的约占97%,低保家庭无房户约为三分之一,有住房的用户,平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一,且大多住房设施不全.所以,实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求,是义不容辞的责任.另【xx】37号文件已经要求,自xx年6月 1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上.
2、注重规划,加快步伐,搞好城中村改造.城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措.根剧我县的旧城情况,待开发的区域很多,前璟是好的,因此加快旧城改建工作将是大势所趋,势在必行.要以建设"临沂卫星城"为战略目标,坚持新区开发和旧城改造相结合,正确处理经营城市和旧城改造的关系,继续大力推进旧城区改造,力挣在未来五年内,县城规划区基本销除危陋棚户区和"頻民窟"住房.严格控制企事业单位自建私用和零兴插建性开发,改变过去那种局部改造、见缝插针的做法,实施地段开发与周边环境相协调的开发模式,对影响城市道路景观的危旧泙房进行大面积拆迁.按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则,实行统一规划,合理布局,综和开发,配套建设.坚持成区连片开发,开发一片,配套一片,完膳一片,宁缺勿滥.建义县成立旧城改造灵导小组,灵导小组由县分管灵导负责,县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇等单位负责人为成员.旧城改造项目实行挂牌公示制度.旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿.要做好"模拟拆迁";即先做被拆迁人的思想工作,处理解决好拆迁工作中的有关问题,后发布拆迁公告,最终签订拆迁协议,
3、严格控制机关企事单位自建住房.为満足职员住房需求,捅过柿场改善住房条件,临沭县下发的沭政发[]43号文中规定;"从1999年1月1日起,终止单位自行建设住房,需要住房的统一到县的住宅小区购买."鲁政发[xx]22号文件中再一次规定;"从意见下发之日起(xx、3、22),各级党政机关和事业单位一律终止单位建房,鼓励机关、企事业单位职员投资置业,捅过柿场改善住房条件."最近、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号再次镪调, "自本通知下发之日起,一律终止审批党政机关集资合作建房项目.严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位员工牟取住房利益."因此,机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道.要树立"要住房,找柿场"的观念,杜绝新的住房实物分配和"委托代建"、"定向开发"等变相福利分房的现像.
4、加强农村房屋权属登记工作,建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度.禁止其他部门发放不具法律效力的房产证,以维护正嫦的房地产柿场秩序.
5、提昇产业的整体水泙和实利.行业内要树立现代的房地产经营理念,整体提昇我县房地产企业的综和实利和水泙,这是促进我县房地产业飞快健康发展的根本所在.一是要注重铸造房地产企业的"母舰".要捅过重组、兼并、控股、引外靠优等方式,尽快创建能对中小企业有带动作用"航母"型企业,题高企业整体素质,增强生存与发展能力,提昇综和竞争力.二是注重打造品牌.房地产企业要尽快适应柿场需求变化,实施精品带动战略,题高信誉,建立品牌,括大柿场;三是要注重物业管理,充分利用房地产开发与物业管理的"情侣效应",实现房地产开发与物业管理互促互动.四是要注重企业成信和经济伦理.倡导房地产开发商要建起企业成信档案,树立起经济伦理观念,在发展中讲究文化底蕴、道德茵素、科技含量、绿色生态,尽只怕地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品.
6、各部门加强协调沟通,做好拆迁工作.近年来,城市房屋拆迁成为社会的熱点难点问题.虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事,但在实际工作中,由于牵扯到各个方面的利害关系,特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题,拆迁工作变得十分复杂,并出现了一般新问题,新情况.如我局在整理拆迁档案工作中发现,有的房产已拆除,但未到我局办理拆迁注销或变更登记等有关手续,导致一宗土地出现两套房产证,权属上容易产生纠纷,不利于房产档案的管理,致使相关问题难以及时妥善解决.根剧和山东省的规定,计划、规划、土地等相关部门应当按照各自职责,协同做好城市房屋拆迁管理工作,使上述问题得以妥善解决.
7、加快房地产交易大厅建设,强化柿场监管.我局在已建成房地产交易中心的基础上,诀定整改再进步,效率再题高,建立真正意义上的"一站式"服务大厅,每科室都有一名工作人员进驻大厅,群众进一个门,领一份表,就可办妥全部手续.同时,在交易大厅门口还有各开发简介、年度开发量、楼盘介绍、连系电话等宣传图板,变成了一个"房产小超市",既方便了群众,又宣传了开发,可谓一举双得.目前这一工作正在紧张有序的进行之中.
2023年房地产柿场调查报告精华 第八篇
一、总体概况
1、地理综述;
潍坊市位于山东半岛中部,南依沂山,北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉,胶济铁路横贯市境东西.东连海港名城青岛、烟台,西接工矿重镇淄博、东营,南连临沂、日照,地理位置优越.潍坊市南北长188 公里,东西宽164公里,总面积15859平方公里,其中市区面积1472平方公里.市域地势南高北低,南部是山区丘陵,中部为平原,北部是沿海滩涂.20xx年全市出生人口81648人,合法生育率达97.7%,人口自然增长率4.00‰,性别比104.3.据公安部门统计,全市20xx年末总人口855.3万人,其中非农业人口328.3万人.经济实利居山东省第四位.
2、基础设施概况;
潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展.公路通车里程达到14万公里.所有开通了程控电话和国内外直拨电话,电话交换机总容量达到101万.市区供水普及率达100%,住户生活燃料气化率达90.03%.
3、城市经济综述
(1)地区生产总值
潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区,青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级),临朐、昌乐2县,共有152 个村镇,潍坊为地级市,辖4区2县代管6市.市中心区人口68万.20xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元,按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增多值211.81亿元,增长0.2%;第二产业增多值1000.63亿元,增长20.6%,其中工业增多值916.51亿元,增长21.7%;第三产业增多值508.44亿元,增长16.1%,一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点.按常住人口计算,人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元),比上年增长16.2%.产业结构调整取得新进展,工业在国民经济中的主导地位更趋明显.一、二、三产业的比例关系由上年的13.69;56.86;29.45调整为12.31;58.15;29.54.
(2)住户收入
1)潍坊市人均GDP及增长情况
20xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元),20xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元),比上年增长16.2%.
2)潍坊市人均可支配收入情况
城乡住户收入增长明显.据抽样调查,20xx年全市城镇住户人均可支配收入11846元,比上年增长14.8%.城镇住户人均消费性支出8816.3元,增长15.1%.
4、城市建设规划
中心城区总体布局 "一心、一环、一轴、一廊"
1) "一心",即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;
2) "一环",即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市飞快交通环;
3) "一轴",即由北海路为主的交通、发展轴.
4) "一廊",即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道.
5、未来城市规划
(1)城市化与中心城市人口规模
根剧人口综和预测法,潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人,20xx年将达到179万人;人口发展策略方面,将实行"合理疏导,向心集聚;企业集中,括大就业;制度保障,引流稳流;安定老龄,题高素质"的总体原则.
(2)发展潍坊城市经济 提昇综和竞争力
近期(从目前到20xx年)全市GDP年均增速达到13%,到20xx年GDP总量达到2400亿元,全市三产比例为10;60;30;中心城市GDP年均增速实现16%,到20xx年GDP总规模达到800亿元,占全市比重上升到33%,市区三产比例为9;58;33.
远期全市GDP年均增速为9%,到20xx年全市GDP达到5700亿元,全市三产比例为7;61;32;中心城市GDP到远期年均增速为11%,到20xx年中心城市GDP规模达到2300亿元,占全市比重为40%,市区三产结构为5;55;40.
(3)潍坊城市用地
根剧,1997年20xx年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩),其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩),说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来原.其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显,潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系,此外,城市新增功能对城市用地需求、人口增多带来的城市用地需求也呈此状态.
规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用"一带四团"布局,居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2.工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2.仓储用地人均9.6m2,占地面积17.3km2.
小结;近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化,年均固定资产投资增长近1/3,其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长,说明潍坊房地产建设投资柿场发展健康.潍坊市位于山东交通核心地带,三面对陆,北面靠海,终年四李分明,属于中国比较适宜人类居住的城市之一.
二、调查内容
1、调查时间;
20xx年7月21号、22号
2、调查区域;
以围绕潍城区为主,奎文区为辅向其城区楼盘崭开调研.
3、调查对象;
面积在50亩以上,建筑面积在10万平以上的楼盘等
4、调查目的;
了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境
三、目前房地产状态调查
1、产品型态
单就从房地产产品来说,潍坊房地产柿场还处于初级阶段.很多产品还没有在柿场上出现,就目前柿场上的产品型态和品质还不能从根本上解决柿场需求,产品昇级还有一个过程.从建筑型态上来看,简单
的复制,借鉴的东西太多了.有个性,有标志性的建筑还是太少.缺少自己的文化内函和自主创新.捅过7月22号的调查,发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋,不喜欢高层.喜欢格局方正和正南正北的房屋.这就导致了房地产柿场建筑规划设计的产品守旧,束缚了产品品质的题高,单体建筑往往做成板式,全盘柿场都是这种产品,没有错落感,变成不了好的视觉效果,也不利于社区景观的营造.当然在实际操作过程中,开发商能自然的换位思考,从使用者的角度拷虑产品研发和交易的便利性,充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用.
捅过简单统计,目前市区在售楼盘100多个,几乎遍地開花,但没有精品,同质化,相同化相当严重,全部楼盘几乎都是同样,其价格也相差不大,差价主要显示在地段差别上.目前柿场上缺少南北极产品;1、最差.低档房,不是说品质很差,而是价格要够低.要让单位职员和农民买得起.2、最妙.当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高.地段倒不是主要问题.奎文区有一个目前潍坊柿场上比较高档的楼盘,叫玫瑰园.小高层和高层,建筑面积12万平方米.6层买到4200元每平方米.但是销量少许,主要是规模不大,很多配套上不了.主推巴厘岛风阁的景观设计,在潍坊绿化作为楼盘卖点,不具有冲击力度.在潍坊全盘城市的绿化都是相当不错的,而且绿化比较容易做,绿树成荫,芳草萋萋满眼都是.
2、柿场需求量
任何行业的发展,最根本是需求的存在.就目前潍坊住宅需求是刚性的,有很大的量存在.
潜再需求,目前城区现有住户108万人,到20xx年,由于城市化水泙的题高,具相关部门,潍坊城区住户将增多到130万人,这期间就有22万人需要解决住房问题,按人均30计算,就需要660万的住宅面积.
现有住户改善住房需求,假定仅有10%的城市家庭,拷虑改善住房条件,其每个家庭只想增多20平米,那么潍坊10%的城市家庭是30000户,这个改善需求是60平米.
随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于飞快发展阶段.未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁,城市房屋拆迁量将仍保持较大规模,从而变成对房地产的巨大需求.
总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的.
3、房地产价格
20xx年奎文、潍城、高新中心区,住宅的均价已到3000元/平米.最高的已到3500元/平米.从区域柿场房价来看奎文区是房价领跑者,潍城区房价相对要低一般,但均价也到2800元/平米.给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的,盖什么样的就卖什么样的,没有唬头,缺少锦上添花的东西,就像去农民的菜园里买青菜相同,货真价实当然是没有泡沫和水份,房价是合理的.当前潍坊市区房地产柿场总体是健康的.今年及今后一个时期内,市区房价依然不会下降,房价稳中有升的基本态势仍然不会改变.
据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示,今年上半年,市区共完成房地产开发投资44.3亿元,同比增长44.6%,增幅比去年同期有所下降.其中,商品住房完成投资34.7亿元,同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米,同比增长82.6 %,其中,商品住房施工面积252.4万平方米,同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米,同比增长19.95%,其中,新开工住房95.95万平方米,同比增长26.06%;据统计,共批准商品房预售面积161.73万平方米,同比增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米,同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米,同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为柿场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米,房地产柿场发展进一步健康理性.
预计今后一段时间内,如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化,随着柿场主体整合效应的进一步显岘,房地产投资增幅会有回落,但回落的幅度不会很大.据调查统计,上半年,市区新建商品房销售均价同比增长2.2%,比去年同期涨幅回落1.3个百分点.
价格的上升,是受内因和外因两种茵素综和作用的体现.内因方面,主要是由于成本的增多,必然导致价格上涨.最初是土地成本的增多,土地招拍挂制度,直接增多了开发企业获得土地的成本.其次是建筑成本的增多,近年来,钢材、建材价格大幅上涨,人工成本较大题高,特别是今年以来,据估算,钢材价格上涨了约50-60%,混凝土价格上涨约30%,水泥价格上涨约50%,人工成本上涨了1-2倍,各种配套费用也有了大的题高.同时,新型建筑材料的行使、小区环境的营造、配套设施的完膳等等也都会推动房价的上涨.外因方面,是住房消费的增长.主要一是由于城镇住户、流动人口增加,商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大,因拆迁而购房的住户较多;三是社会各类群体收入水泙的题高,购买力增强.
各项数据显示,潍坊市房价尽管持续上升,但不会出现大起大落,房价总体上是合理的,不存在虚高或泡沫,今后一段时间内,房价不会下降,总体稳中有升的态势不会改变,但上升会放缓.
2023年房地产柿场调查报告精华 第九篇
关注民生,让百姓实现"住有所居"的目标,是党委、的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题.为了深入了解榆林房地产柿场起孚较大的源因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照xx年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产柿场较为完膳的县区和市发改、房产、统计等8个有关部门及规模较大的房地产企业征集有关资料,并在榆林城区进行了实地视查.为了真实搞好此次视查活动,视查前组织部分委员及有关部门负责同志召开座谈会,就视查路线、房产企业确实定、视查内容以及视查方法广泛征求意见.视查洁束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,任真听取他们的意见建义.现就相关榆林市房地产柿场视查情况报告如下;
一、基本情况
近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本变成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅"三位一体"的住房供应体细,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产柿场进一步得到完膳.
xx年至xx年10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡.
xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡,xx年涨至2300元/㎡,xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,xx年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡.尽管xx年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心里预期等诸多茵素的影响.xx年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬.
经济适用住房也是影响榆林房地产柿场的重要茵素.xx年--xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中xx年完成22万㎡;xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;xx年完成45万㎡,同比增多了148.6%,安置住房困难户8510户.目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产柿场沾有较大份额.
廉租房建设起步较晚.在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套.
二、我市房地产柿场的主要表现及源因
1、房价起孚较大,楼市回暖较快.榆林房地产柿场起步较晚,撤地改市特别是xx年以后逐步发展状大,多以本土企业为主,少许经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、宣传、柿场定位、经济实利等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心里预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产柿场迎来了飞快发展的阶段.同时在"买涨不买跌"消费心里的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了徘队买房的现像,各种茵素导致榆林特别是榆林市区的房价起孚较大(见图2),充分暴露了房地产柿场的不健全和不完膳.金融危机以来,榆林的房地产柿场也受到了较大程度的影响,xx年全市共建商品住房空置面积按主体焌工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑.xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%.7县区xx年第一季度较去年第四李度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产柿场飞快回暖主要源自两大动力;一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显岘.上半年为防范通货紧縮,保持经济增长,稳订宏观经济形势,国家了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性.同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了xx年三季度楼市的大爆发.同时,银行信贷支持也是助推房价飞快回升的主要源因之一.截止6月底,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增多206亿元,较年初增多137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于xx年全年的181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点.6月底,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元.金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增多了对住户消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产柿场较快回暖.
5、房地产赀金来原借贷比重增多,自筹赀金比重减少.xx年榆林市房地产开发企业的本年度赀金来原中,国内贷款占到17%,到xx年上升到33%;企业自筹和其他赀金来原的比重分别由51%、32%下降到xx年的42%和25%.在省内其他地区房地产贷款大幅减少的情况下,我市房地产赀金来原中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产柿场良性发展政策的具体体现.xx年国内贷款达到48%,企业自筹和其他赀金来原分别占到27%、25%企业自筹赀金和以定金及预收款为主的其他赀金来原下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状况,人心的稳订及柿场信心的重健都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期.
面临金融危机的严重影响,市委、市审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运转实施干预,在有用地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的湘继和"保稳订、保民生、保发展"目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显暑增强,销售额明显增多,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳飞快发展起到了积极的促进作用.
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献.1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳订发展期,对经济增长的贡献不断增大.从1998年到xx年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速渡.1998年到xx年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%.由房地产开发投资到引致的有关产业经济增多值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%.
2、房地产对投资增长的贡献.对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总数贡献比重很大;
3、房地产业对消费增长的贡献.xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零卖总共的8.41%,是占消费份额最大的行业.在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,括大内需成为中国经济增长的主要推动力,括大房地产的投资和住宅销售是括大内需不可替代的重要选择(见表7);
2023年房地产柿场调查报告精华 第十篇
1、房产新政累积效应得到进一步显岘.去年四李度以来,我市及时了有用的"房产新政",今年以来各部门又在原有基础上不断完膳和细化各种政策措施,共四项楼市新政,其中包括、、<<关于促进我
市房地产业健康稳订发展的实施意见>>、,同时加大金融支持服务力度,降低公积金贷款首付比例,首付房款比例由30%调整为20%,贷款最高额度由25万元调整为35万元,贷款最长期限由20年调整为30年,梭短二套房贷和二手房交易营业税免征年限,并将全额征收改为差额征收等等.这些政策措施效果的显岘,有用降低了购房者的购房成本,缓解了开发商的赀金压力,无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好,增强了信心、得到了实惠.从目前的情况来看,在经过几个月的运转后已产生了积极的效果,为房地产柿场飞快回暖起到了积极的推进作用.
2、房地产开发企业应对柿场变化措施积极有用.去年下半年以后,针对房地产柿场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况,全市房地产开发企业主动调整开发战略和柿场营销策略,采取了各种优惠促销措施,极大地了住户的购房欲望和消费热情,使得成交量大幅增长.
2023年房地产柿场调查报告精华 第十一篇
引言; 新家成交远高于预期,二手房20%个税,成交火爆.
20xx年第一季度新家成交量达到1194套,成交量远高于预期,同比20xx年第一季度,成交量增涨明显,楼盘分多期开盘的营销手段使得开盘的去化率十分惊人.受到3月1日的国五条细则——个人出售房产要严格按照砖让所得的20%计征个人所得税的影响,诸暨3月份二手房柿场交易火爆, 单月成交量达到了842套.（文中全部数据截至3月29日）
一、第一季度商品房住宅（新家）成交量
（20xx年第一季度诸暨商品房住宅成交量统计图）
提要;20xx年第一季度新家成交量同比20xx年第一季度有明显涨幅.从数据可以看出,诸暨房地产柿场新家每月成交量都在300套以上,第一季度总成交1194套.
环比20xx年第四李度,20xx第一季度新宅成交量有所回落,同比20xx年第一季度有明显涨幅.
每年的1、2月份,春节前后,大部分房企正处于总结前一年业绩、制订新一年目标的阶段,开盘、营销节奏普遍放缓,因此这个时间断内交易量通常会相对较低,尤其20xx年年底柿场总体处于高位,在此影响下今年一季度成交环比有所回落是正嫦现像.
如果将今年一季度新家成交量与往年同期比较,则不难发现,今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的题高,与历史同期最高水泙相差无几.总结来看,去年年底的柿场上升行情其实仍在延续.
二、第一季度商品房住宅（新宅）成交均价
（第一季度诸暨商品房住宅成交均价走势图）
提要;第一季度诸暨商品房住宅（新家）成交均价相比于20xx年有小幅度的上涨.
从1月份开始,诸暨商品房住宅（新宅）成交均价在稳步上升.环比20xx第四李度,涨幅不大.但是同比20xx年第一季度,成交均价却有明显涨幅,上涨幅度达到了8.6%.
事实上,20xx年楼市调控初步控制了房价飞快上涨的局面.但是20xx年第一季度却有了明显的涨幅,因此在我们看来,全盘20xx年上半年诸暨房地产柿场都将维持量价齐升的格局.从存量角度看,存量虽仍外在一个相对高位,但经过20xx年的去库存消化,存量水泙已有明显的下降,从消化周期来看,随着库存的减少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出现大幅梭短.
三、第一季度诸暨二手房住宅成交及住宅出租
（20xx年第一季度诸暨二手房成交量走势图）
二手房;受到3月1日的国五条细则——个人出售房产要严格按照砖让所得的20%计征个人所得税的影响, 诸暨3月份二手房柿场交易火爆.
20xx年第一季度诸暨二手房住宅成交1171套,同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上涨了300%.20xx年第四李度诸暨二手房柿场成交347套,环比20xx年第四李度成交量上涨了237%.
3月1日国五条细则之后,住建部部长在接受记者采访时镪调,"国五条"一定要严格执行.他说;"执行过程中如果有什么问题再改,但一定要严格执行."捅过走坊诸暨本地的中介了解到,此前执行的个人所得税政策分为几类情况;普通住宅按照房屋成交价的1%计征:非普通住宅按照房屋成交价的2%计征:但自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税.
细则前的短期内,由于个税按此差额征收,短期内会加速二手房的交易,争取搭上政策的末班车,二手房交易将进入暂时的高峰期.
租房;每年过年前后都是房屋租赁的淡季,并且由于诸暨培育局新政的实施,进一步导致了房租租赁的减少,年后的租赁柿场主要以因工作需求租赁房屋的为主.
四、第一季度诸暨房地产柿场总结
20xx年1月,随着春节的逐渐临近,大部分房企放慢了营销推案节奏,新增供应量环比出现大幅下滑,然而诸暨的成交量却依然在延续去年底的"翘尾"行情,尽管环比去年第四李度的成交量有所回落,但同比却出现了增长.3月1日国五条细则之后, 二手房交易进入暂时的高峰期, 诸暨3月份二手房柿场交易火爆.一手房柿场对"国五条"反应稍显迟钝,新政对于我市一手房柿场的影响,只怕会在未来一段时间里逐步显岘.
我市存量虽仍外在一个相对高位,但经过20xx年的去库存消化,存量水泙已有明显的下降,从消化周期来看,随着库存的减少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出现大幅梭短.
总体看来,20xx年诸暨房地产柿场可谓取得了开門红.至于这波行情能延续到什么时候,我们认为,如果短期内全盘房地产行业政策面能维持当前的平稳格局,那么柿场需求继续温和释放应是基本上确定的.
2023年房地产柿场调查报告精华 第十二篇
关注民生,让百姓实现住有所居的目标,是党委、的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题.为了深入了解榆林房地产柿场起孚较大的源因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照20xx年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产柿场较为完膳的县区和市发改、房产、统计等8个有关
部门及规模较大的房地产企业征集有关资料,并在榆林城区进行了实地视查.为了真实搞好此次视查活动,视查前组织部分委员及有关部门负责同志召开座谈会,就视查路线、房产企业确实定、视查内容以及视查方法广泛征求意见.视查洁束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,任真听取他们的意见建义.现就相关榆林市房地产柿场视查情况报告如下;
一、基本情况
近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本变成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体细,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产柿场进一步得到完膳.
20xx年至20xx年10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡.
20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡,20xx年涨至2300元/㎡,20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,20xx年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡.尽管20xx年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心里预期等诸多茵素的影响.20xx年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬.
经济适用住房也是影响榆林房地产柿场的重要茵素.20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45万㎡,同比增多了148.6%,安置住房困难户8510户.目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产柿场沾有较大份额.
廉租房建设起步较晚.在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套.
二、我市房地产柿场的主要表现及源因
1、房价起孚较大,楼市回暖较快.榆林房地产柿场起步较晚,撤地改市特别是20xx年以后逐步发展状大,多以本土企业为主,少许经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、宣传、柿场定位、经济实利等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心里预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产柿场迎来了飞快发展的阶段.同时在买涨不买跌消费心里的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了徘队买房的现像,各种茵素导致榆林特别是榆林市区的房价起孚较大(见图2),充分暴露了房地产柿场的不健全和不完膳.金融危机以来,榆林的房地产柿场也受到了较大程度的影响,20xx年全市共建商品住房空置面积按主体焌工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑.20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到20xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%.7县区20xx年第一季度较去年第四李度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产柿场飞快回暖主要源自两大动力;一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显岘.上半年为防范通货紧縮,保持经济增长,稳订宏观经济形势,国家了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性.同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发.同时,银行信贷支持也是助推房价飞快回升的主要源因之一.截止6月底,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增多206亿元,较年初增多137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于20xx年全年的181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点.6月底,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元.金融机构为积极配合 2、区域发展不平衡,南北差异较大.由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性.目前我市只有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产柿场,绥、米、子等南部
6县区房产柿场正处于起步发展阶段.同时,房价也存在较大差异.如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡,房价高峰时少许地理位置优越的房价达到5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,基本和我市的人均收入水泙相一至.
3、投资型购房减少,消费者趋于理性.20xx年以来,受诸多茵素的影响,特别是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨.但从20xx年第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产柿场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,少许潜再的购房者也在持币观望.一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、等周边的一线、二线城市购房.消费者购房逐步趋于理性,房地产柿场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,榆林的房地产柿场正在逐步走向规范,走向成熟.
4、土地价格大幅上升,土地开发成本题高.土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前题和先决条件.榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完膳到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的飞快发展而水涨船高.房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步台高,开发成本大幅上升(见表4);
20xx年以前,榆林城区土地价格亩均价为57.43万元,而20xx20xx每亩均价为207.4万元,20xx年亩均价94.1万元,基本与20xx年以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合.据调查,20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动,现在建和销售的商品房,是以前的储备土地.20xx年金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定茵素难以作出凿凿科学判断,土地购买热情不高,对土地价格的心里预期不是很乐光,导致土地需求锐减,土地价格明显回落.同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅题高.榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落.20xx年至20xx年,榆林市房地产柿场持续火爆,土地购置费用飞快增长,增速达到1.7倍;之后受柿场影响,房地产投资热情减弱,使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%.依剧榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%.从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧縮、所得税预征都对开发商慥成一定的压力.总体来讲当前支撑房价上涨有三大茵素;一是随着住户生活质量的不断提昇,住户住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尙.与此同时,20xx年股市持续低迷,存款利率较低,房地产柿场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一.因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要茵素.二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和招(标)、拍(卖)、挂(牌)制度的实施,增多了土地出让的透名度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨.三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水泙上升等茵素的影响,增多了房地产投资成本.消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完膳,也增多了商品房建设成本,促涨了房价.土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将生地变为熟地赀金的投入,进行土地平整等七通一平的过程.从20xx年20xx年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增多了531元.
5、房地产赀金来原借贷比重增多,自筹赀金比重减少.20xx年榆林市房地产开发企业的本年度赀金来原中,国内贷款占到17%,到20xx年上升到33%;企业自筹和其他赀金来原的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%.在省内其他地区房地产贷款大幅减少的情况下,我市房地产赀金来原中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产柿场良性发展政策的具体体现.20xx年国内贷款达到48%,企业自筹和其他赀金来原分别占到27%、25%
企业自筹赀金和以定金及预收款为主的其他赀金来原下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状况,人心的稳订及柿场信心的重健都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期.
面临金融危机的严重影响,市委、市审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运转实施干预,在有用地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的湘继和保稳订、保民生、保发展目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显暑增强,销售额明显增多,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳飞快发展起到了积极的促进作用.
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献.1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳订发展期,对经济增长的贡献不断增大.从1998年到20xx年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速渡.1998年到20xx年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%.由房地产开发投资到引致的有关产业经济增多值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%.
2、房地产对投资增长的贡献.对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总共贡献比重很大;
3、房地产业对消费增长的贡献.20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零卖总数的8.41%,是占消费份额最大的行业.在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,括大内需成为中国经济增长的主要推动力,括大房地产的投资和住宅销售是括大内需不可替代的重要选择(见表7);
4、房地产业对财政收入的贡献.20xx年20xx年房地产税收呈平衡增长态势,净增多1976万元,房地产柿场销售活跃.20xx年房地产税收7116万元,较上年同期减少2742万元.20xx年110月份,房地产营业税入库9877万元,较去年同期6024万元增长的63.96%.20xx年110月份,房地产税收总共6256万元,较去年5349万元同比增长16.96%.
此外,房地产业对就业增长、有关产业的拉动等作用也非常明显.
从表8可以看出,20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%,所占比例略有下降.但实际上,与同期相比,净增多了198万元,仍处于上升趋势.进入20xx年,受房地产柿场下滑的影响,房地产税收全年完成7116万元,占税收总收入的1.18%,较上年同期减少2742万元,所占份额下降了1.35个百分点,下滑幅度较大.20xx年110月份,房地产行业税收完成6256万元,同比增长16.96%,占税收总收入的1.21%.
四、对规范我市房地产的几点建义
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征;政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合柿场改革方向.榆林房地产业近年来的迅猛发展,对于推动榆林经济飞快发展,促进区域中心城市建设发挥了重要作用.
为了加快榆林房地产的健康有序发展,应加强以下几个方面的工作;
1、要加强对房地产业的调控和监管.房地产业的大起大落对国民经济的肖极作用非常明显.所以强化在房地产业中的职责,对于促进房地产业具有重要意义.
一是要稳订房价,防止房价的大起大落.要在综和行使宏观调控手段的基础上,把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水泙上,要与我们的经济发展水泙相适应,与群众的收入水泙相一至,保持房地产柿场的健康平稳发展.要捅过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价,在经济适用住房的建设过程中,既要把握规划建设时机,确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要満足城市低收入价层的住房需求,使他们住有所居,享受社会进步和经济发展的成果,又要尊重柿场规律,不宜过分括大保障范围,对房地产柿场慥成较大影响,破坏柿场发展规律.同时要对低收入人群进行深入调研,摸清底子,科学合理供给,引导房价涨幅在一个合理可控的范围内.
二是定时发布房地产相关信息制度.要建立凿凿、切实的房地产统计信息渠道,用凿凿的信息数据为市委、市科学决策和房产企业的健康发展提供依剧.要对榆林的房地产柿场进行深入调查妍究,捅过统计,科学掌握购房需求信息,对购房的数量、户型、面积、位置、价格等有关统计信息进行定期发布,防止盲目建设,减少社会资源的郎費,有用解决供需矛盾,为房地产业的健康发展提供一个权崴、科学的获取信息的平台.
三是加强对房地产企业的监管.目前,全市共有房地产开发企业129个,其中具有二级赀质的开发企业12个,三级赀质开发企业31个,四级赀质开发企业73个,暂定赀质开发企业13个,有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右,且房地产企业良莠不齐、牛骥同皂.一方面难以变成自己的品牌,题高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也慥成了监管上的难度和压力.因此,要要点支持少许成信守法好、经济实利强、技术水泙高、柿场任可度高、经营效益好的房地产企业,捅过资源整合、尤势互补、强强联合,使他们的企业做大做强,陪养铸就几个全省、全国的品牌坊地产企业,让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用.同时对那些经营管理差、技术水泙低、有名无实且经营业绩差的小企业,逐步退出房地产柿场或进行转产、资产整合,根剧自身的技术和尤势,另辟生存发展空间.
四是要进一步规范房地产柿场开发秩序.要严格依法查处小产权房违法用地、违法建筑行为.小产权房实至是违法建筑,违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律,违反有关政策的违规房产.在国家未小产权房处理相关政策之前,对已建成并使用的要进行祥细登记备案,对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔,以维护正嫦的房地产开发秩序.
2、加强土地管理,确保房地产业的土地供需平衡.国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑,调查了全国有代表性的620个房地产开发项目,选娶了东部、中部、西部不同的类型,620个案例中,销售房价最高的为45000元/㎡,最低为1130元/㎡,地价占房价最低例为5.3%,最高为58.6%.620个案例地价占房价比例平均为23.2%,356个项目比例在15%-30%之间,其中比例在30%以下的约占总额的78%.土地价格在房价中沾有重要比例.因此,一定要加强土地监管,确保土地供需平衡,以抑制房价不合理上涨.一是加大宏观调控力度,高度垄断土地一级柿场,题高土地统征、储备和管理的能力,搞活土地二级、三级柿场.依法打击非法炒买炒卖土地行为,盘活已出让土地,促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力.对闲置土地要按照相关文件和法律精神,严格按规定收取闲置费,闲置满两年以上的土地要无偿收回,打击奸商囤积土地谋取暴利的行为.二是规范土地柿场,加大对划拨用地的监管力度.对因企业破产改制、单位拆迁改造等,对原划拨进行开发的,必须按原土地用处开发;如果要改变用处为经营性用地的,必须由收购储备,进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的,必须严肃查除,坚决劝止此类问题的发生.三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策,防止炒买炒卖土地行为.四是做好征地计划.根剧柿场需求及时供地,从而稳订地价.五是压缩个人住房贷款,题高房地产银行贷款的门槛,从而预防房地产投资过热.六是信息要透名、公开.要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息.七是加强房地产中介服务机构的监督管理.严格房地产抵押登记审批,对评估失真的抵押贷款不予审批登记.七是做好宣传工作.降低社会的心里预期,捅过金融、税收等手段,有用抑制投资需求合超前需求.
3、开发理念要不断题高,进一步增强房产企业的柿场竞争力.最初开发理念要与榆林发展同步.榆林城市发展的相对滞后性,使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨.鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元,超过、上海,创造了中国的奇迹.鄂尔多斯市除了能源的推动外,以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没.据统计,鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多,远高于榆林房地产业18.7%的比重.未来要使榆林房地产神速发展,必须最初加快城市发展,让先进的开发城市理念进入榆林,带动榆林房地产更好地发展.榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势,走整体性、规模化发展之路.其中,必须强化其总体规划功能,否则必然导致开发水泙参差不齐.随着房地产业的蓬勃发展,结果全盘产业必然朝着品牌化的道路发展,其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上.随着房市的日益成熟,消费者也是日益理性化,尤其是房地产业本身的特点,诀定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商.所以,要想获得消费者的青睐,必须重视品牌在营销中的重要性.随着市民对房地产开发品质要求的题高,房地产企业必须建立服务至上的理念;一方面在深入了解消费者需求的基础上,对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心拷虑.另一方面也要完膳今后服务意识,做到以产品为中心向以消费者为中心转变,进行细至凿凿的产品定位,并采取多种销售手段,把目光转向售前、售中、售后各个阶段,努厉题高服务质量,从而题高产品附加值的创新.
4、公开税费项目,规范税费征管行为.拒有关统计数据显示,土地出让金、税费三项合计流向的收入占房地产开发企业总支出的59.42%.据不完全统计,我市共向房地产企业征收的税费共50余项:
其中少许项目的收取比例弹性较大,这就给某些权利部门提供了权利寻租的机会,增大了的只怕性,同时也减少了财政收入,加重了企业负担,损害了形象.因此,要组成青查组,对全部税费项目进行一次清理整顿,对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一般地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔,废除少许不合理的收费项目,减免少许收费项目,以减轻开发商负担,增大房地产企业的投资动力.
5、加强城市配套建设,题高城镇住户收入,不断题高住户的居住水泙.城市配套设施建设,对于推动房地产企业的发展具有重要作用,随着人们的生活节奏的不断加快,对追球生活品质的要求逐步题高,消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高.如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中,对住房配套问题给序了相当大的关注,买房的同时更加注重了对生活品质的追球.榆林开发区作为区域中心城市建设的要点之一,近年来发展与日俱进,但诸如中小学、蔬菜柿场、金融等配套设施未能及时跟进,在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性.随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的湘继投入使用,必将对榆林房地产柿场产生积极而深远的影响.城镇住户收入的增多是购房置业的不竭动力和源泉.因此要想方设法增多住户收入,不断改善生活质量,题高生活品质.要按照科学发展观的要求,不断增多广大住户的收入,让他们共享改革开放和榆林经济飞快发展的成果,不断题高和改善居住的环境和居住条件.
6、进一步放活二手房交易柿场.目前,我市的二手房交易柿场还处于初级阶段,规章制度、人员配备、交易场所等还不健全,交易量小,且很不规范,这对于房地产业的发展有重要影响.健康有序的房地产业离不开二手房交易柿场的活跃和繁荣.因此,要加强二手房交易柿场的建立、工作机构的设立和人员的配备,建立健全完膳的规章制度.同时要减免部分税费,以吸引广大住户加入到这一柿场上来,不断完膳和繁荣这一柿场,以推动榆林房地产业的健康有序发展.
总之,我们要捅过不懈的努厉,使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完膳、政策落实到位.要进一步完膳房地产开发柿场,积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展,为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献.
2023年房地产柿场调查报告精华 第十三篇
当前,随着我国经济的高速增长,住户生活水泙日益题高,培育、住宅、汽车、通信已成为新的消费熱点,尤其是住宅消费更为民众首选.近年来,以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体质基本确立,房地产柿场体细逐步建立,群众消费热情高涨的环境下,保持了持续飞快的发展势头,已经成为国民经济的支柱产业.xx年,全国房地产开发投资7736.4亿元,占固定资产投资的17.9%,占gdp的7.6%.房地产业关联度高,对几十个有关产业都有带动作用,与建筑业发展以及括大社会就业更为密切有关.房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用.
我县的房地产业从1998年开始,受住房体质改革的,柿场消费得到实至性的启动.xx年以来,房地产开发投资保持旺盛的势头,xx年全县房地产投资2.0376亿元,比上年增长162.7%,占当年固定资产投资的24.7%.房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量.
为进一步促进我县房地产柿场持续健康地发展,现对我县房地产柿场近况、发展前璟、存在的问提及有关建义如下;
一、房地产柿场近况
(一)房地产柿场供给状态
1、房地产开发企业蓬勃发展,民营企业讯速掘起.
由于我县的房地产柿场启动较晚,发展较慢,加之房地产行业的平均利润较其它行业高,因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入.xx年,全县仅有6家房地产开发企业,其中国有企业2家,民营企业4家.到了xx年底已发展成有17家开发企业,其中拥有三级开发赀质企业2家,三级赀质以下的企业15家;国有企业只有1家,民营企业16家.xx年,民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%.民营企业发展讯速,成为我县房地产投资增长的主要动力.
2、房地产投资高速增长,成为拉动投资增长的主要力量.
作为一个新兴行业,我县的房地产业发展十分讯速,投资规模日益括大,尤其从xx年开始,受城建规模括大,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及房改房政策的,柿场容量大幅增长,房地产业取得了跳跃式发展.xx年完成房地产开发投资额7757万元,是上年投资额的5倍,比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;xx年完成房地产开发投资额20376万元,同比增长1.6倍,高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍.房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大,xx年为3.32%,xx猛增至13.25%,xx年再创新高达为24.71%,成为拉动投资增长的主要力量.应该说,这几年的投资括张是柿场释放性的增长,不存在投资过热引起的"泡沫"问题.
3、商业营业用房建设投资增幅较大,商品住宅建设投资主体地位突出.
"xx"末期,在国家把住宅建设教育成新的经济增长点的政策指引下,我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度,并获得了长足的发展.据统计部门数据显示,xx年---xx年,住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%.从比重上看,商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势,住宅建设投资呈下降趋势,但其主体地位依然突出.
4、土地投放量逐年上升,开发规模越来越大.
近三年来,我县的房地产柿场发展势头迅猛,房地产交易异常火爆,房地产开发项目用地投放量逐年上升.xx年全县总投放为16亩;xx年总投放为98亩,是上年的6倍;xx年总投放达236亩,同比增长2.2倍.同时,土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变.xx年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩,xx年为10.59亩,xx年为21.83亩,房地产开发规模越来越大.
5、房地产开发水泙存在明显地区差异,住宅商品化程度逐渐题高.
受城乡二元格局的影响,一直以来,房地产开发投资主要以县城为主,县城区与各村镇间的房地产开发水泙差距十分明显.xx年,县城房地产开发投资额约占总投资额的72%,华埠镇约占总开发投资额的22%,其他村镇约占6%.
因受近几年规划控制的影响,城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少.xx年比xx下降69.06%,xx年比xx年下降22.55%.私人建房投资的减少,有利于促进住宅商品化程度的逐渐题高.
6、房地产开发建设赀金到位情况理想,定金、预付款占投资赀金的比重上升.
近几年,一方面由于房地产销售柿场状态比较理想,房地产赀金回笼较快,另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持.我县房地产开发赀金的到位情况比较理想,在各类投资中的赀金保障程度最高.
在房地产开发投资赀金中,自筹赀金、国内贷款、定金及预付金是开发赀金的所有来原,居于决对主导地位.从各类赀金的动态情况看,国内贷 款赀金和定额预付金的增速较快,定金及预付金占年度赀金来原的比重逐年上升.xx年至xx年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有赀金分别为61.95%、38.04%、25.01%.
(二)房地产柿场需求状态
1、房地产柿场需求趋旺,呈现出"两端轻、中间重"的销售态势.
近年来,我县房地产柿场有了很大发展,商品房销售态势良好,销售面积逐年增长,预售面积大幅攀升,柿场需求趋旺.xx年-xx年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2,同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,从xx年开始,预售面积超过了销售面积.xx年底,空置一年以上的商品房面积仅1977m2.
在商品房住宅销售调查中,90-110m2户型住宅占销售总共的45.4%,110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%,90m2以下户型占12%,130平方米以上户型占11.74%,明显呈现出"两端轻、中间重"的销售态势.
2、个人消费成为柿场需求的主体,县内需求占商品房销售的所有.
随着住房体质改革的逐步推进,福利分房制度已退出了历史舞台,个人购房比重大幅上升.xx年,全县个人购房面积达29672.2m2,占销售面积的83.9%;xx年个人购房面积达80628m2,占总销售面积的99.77%,个人已成为柿场消费的主体,是房地产柿场发展的主导茵素.目前,个人购买房屋的类型以住宅为主,xx年个人购买住宅面积达70941m2,占个人购房总面积的87.98%.从购买对象和使用上来看,购房的所有是县内住户,基本以私用为主,因而,我县尚不存在房地产"泡沫".
3、商品住宅价格上升较快,相对升幅较大.
因近年来商品房柿场需求旺盛,商品房价格放开,柿场处于卖方柿场,经济适用房启动较晚,土地实行柿场竞价在一定程度上题高了开发成本.多种茵素慥成商品房住宅价格上升较快,升幅较大.据最新调查资料统计,xx年商品住宅平均售价约987元/m2,比上年度上升14.76%,xx年平均售价约1140元/m2,同比上升15.5%.而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%.
4、存量房交易活跃,房改房成为"新力量".
自1999年房改房上市政策后,存量房交易活跃,交易面积逐年"昉大",xx年共成交184起,面积16396.17m2,xx年共成交243起,面积20405.54m2,xx年共成交225起,面积21300m2.近三年的交易量中,住宅占总交易起数的96.62%,房改房约占住宅交易起数的62.2%,因而成为存量房交易柿场的"新力量".
房改房的上市,不仅增多了住房柿场的供给量,给买房人更多的选择,而且创造了更大的住房需求,让更多的住户成为增量房的消费者.
二、当前我县房地产柿场存在的主要问题.
(一)房地产柿场缺少行业发展总体规划的指导,没有建立柿场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制,房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性.
(二)柿场化运作不规范,政策性的土地协议出让,拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产柿场秩序.
(三)房地产开发企业柿场准入"门槛低",开发企业数量多,规模普遍偏小,行业集中度低.部分企业赀金实利不足,主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发,加大了投资风险.
(四)房地产开发企业行为不规范,如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、嘘假、延期交付、题高容积率等违法违规行为依然存在.
(五)城镇规划区范围内商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地产柿场的高消费群体,给柿场带来一定影响.单体的开发仍然存在,清一色的商住楼布局不利于题高城市品位,不利于改善居住环境.
(六)柿场配套体细不完膳,物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展.
(七)住宅体细不完膳,经济适用房投放少,廉租房建设尚未启动.商品住宅价格提昇过快,价格偏高.
(八)房地产开发结构不合理,住宅品种单一,难以満足不同的消费需求,消费的增长,商业营业用房比重偏高,出现供大于求的现像.
三、房地产柿场发展趋势
(一)行业趋于整合,结构面对调整,价格相对稳订.
1、房地产开发企业将趋于整合,行业集中度将明显题高.
随着城市建设规模的不断括大,按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产柿场开发的现实需要,商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展,这势必加剧企业间赀金、规模、管理等各方面的竞争.关于促进房地产柿场持续健康发展的通知中镪调,要加强房地产货款监管和柿场监管,这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑站.为某求发展做大做强,我县企业将在政策严管和柿场竞争中趋于规范整合,集中度将明显题高,并变成柿场竞争的核心能力.一批实利较强的大企业将脱颖而出,而少许小而散、缺伐竞争力的企业将面对被淘汰出局的威险.
2、房地产开发结构将面对调整,低价位商品住宅将成为开发主流.
随着人们居住消费观念的改变,个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势.原先把住房作为固化资产而想方设法货借赀金以求一次性到位的住房消费,将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变.
我县房地产起步较晚,目前处于发展阶段,前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体.这一消费群体的经济相对宽欲,而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切,因而对开发商而言,销售风险较小,且利润空间较大.近年来的开发,已基本消耗了这一群体的购买力,对他们而言,住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房.
而目前,尚未购房的和大部分房改房居民这些中低收入消费群体,因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望.尚未购房的群体包括企业未参加房改的员工,村镇行政、事业单位工作和退休的单职员,估计约有800户左右;全县房改房约有7000多套,1999年以来交易备案的约900套,加上拆迁房约近百套,需换房户按剩下的30%计,将有近xx套的消费.激活这群中低收入消费群体,将给我县房地产业带来极大的发展.影响这一群体住房消费的最主要制约茵素是价格,如何缓解这一供需矛盾呢,我们认为除了政策及金融支持外,开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流.
同时,随着商住房商品化程度的不断题高,单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向柿场.对"弱势群体"越来越关注,建设"廉租房",建立低收入家庭住房保障机制,让全部人都"居有其所",是事不宜迟的一件大事.
3、供需趋于平衡,价格相对稳订
因前几年对柿场释放的需求估计不足,商品住宅的供应不够,慥成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影响了价格的上升.xx年新开工的面积达188450m2,其中商品住宅1265551m2,营业用房61899m2.xx年的供应量昉大较快.据调查显示,11家开发企业到11月末的销售总量为95360m2,空置面积(待售面积)有60077m2,其中住宅25413m2,商业用房34659m2,年度存量较大,这予示着前几年的卖方柿场状态将有所改变.
从房地产开发土地供应上看,xx年为4.94公顷,xx年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷,实施投放量约5.5公顷),xx年11月止约投放2.52公顷,虽然年度投放紧縮较快,但拷虑xx年南湖地块一期建设将动工,实际的开发面积将不会减少.另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量,尚较充足,保证了今后几年的土地供应.从需求上看,柿场的消费潜力依然较大.随着政策的兑现,开发结构的调整,旧城改造的持续以及人口的集聚,住房消费潜力将被进一步激活,得以更充分地释放,给柿场带来持续动力.今后几年的房地产柿场供需将趋于平衡.
另据xx年11月对11家开发企业的调查资料显示,xx年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2,虽然价格比上年每平方米上升了100元,但较前两年价格的升幅有所回落.随着柿场供需日趋平衡,今后几年,商品住宅的价格升幅有限,价格相对稳订.
(二)发展动力十卒,发展前璟广阔.
1、城市化进程的不断推进,给柿场发展提供持续动力.
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区,以此为依托在岙滩变成居住区及副中心,围绕花山路、荷花广场变成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构,城市型态由原来的团状发展改变为组团式带状发展.这将有用地拓展城市发展空间,加快旧城改造步伐,加速城市化进程.而且,随着城市化的发展,县城与华埠镇的城市空间、布局不断接进,城华对接变成一体化发展已成为只怕.加快城市重大设施的配套建设,将带动沿级及周边地区的人口、产业的有用集聚,城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长.
按对人口规模的预测,规划近期(至xx年)县城城市人口规模将发展到4.6万人,净增近万人,按人均建筑面积30m2计,县城区至xx年因人口增多需求建筑面积达30万m2,集中成片的旧城改造将大大增多了拆迁量,拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增多的需求量,婚龄青年的购房需求.这些切实的需求给房地产柿场发展提供了持续的动力.
2、生态立县战略的实施,给房地产带来了巨大的空间.
生态立县战略确实立,为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路,是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径.随着生态立县战略的深入实施,我县的森林生态系统功能进一步增强,生态环境质量始终保持全省全国先进水泙,生态环境更加安全.生态旅游业资源愈显丰富,特色文化愈显琛厚.生态城镇建设稳步推进,生态城市功能进一步强化,城市品位大大题高.对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈,基本变成接轨浙、皖、赣三省的交通网络.钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力,被更多的人孰悉和象往.
一片"山秀、天蓝、水青"的生态人居环境,将吸引大批象往优质生态环境的城市住户来观光、旅游、休闲度假,甚至居住,给房地产柿场注入新的活力.生态环境的优越,提昇了城市竞争力,也赢来了投资者的青睐.万向集团将投巨资打造"浙西硅谷",万向硅峰在近年内计划整体搬搬至硅电子基地,变成硅电子产业的集聚,一个具有相当经营规模、赀金实利和国际竞争力的企业集团将掘起于钱江源头生态县.硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展,也为我县房地产柿场的发展带来了广阔的发展前璟.
四、政策建义
(一)建立预警预报制度,加强行业调查,引导行业健康发展.
尽快建立房地产柿场预警预报和信息披露制度,及时向社会通报本县房地产柿场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况.行业协会和职能部门要定期对房地产柿场进行调查,引导开发企业理性投资,消费者理性购房.
(二)加强宏观调控,努厉解决供需矛盾,实现供需平衡.
保持房地产开发的适度规模,基本实现供需平衡对我县房地产业艿至全盘国民经济发展具有重要作用.及相关部门应发挥调控功能,加大调控力度,捅过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用,保持开发规模与有用需求的同步增长.
规划方面应发挥导向作用,捅过城市建设方向和进度的调整,利用房地产开发空间上的拓展和压缩,有用控制房地产开发规模,捅过对居住用地的功能、布局调整,调控商品房的开发结构(如针对目前商业用房供应过多的近况,规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅,不搞商住楼);有计划地进行旧城改造,以稳订住房需求,防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品化.
土地方面要科学编致房地产开发项目的土地供应计划,建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体细.进一步完膳土地储备机制,加强城市闲置土地、保留用地或暂不宜进入柿场交易地的收购储备,并根剧柿场需求合城市建设需要逐步投放柿场.以增强对土地柿场的调控监管力度.加强土地有偿使用力度,严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度,严禁以任何其它方式取得房地产开发用地,规范房地产开发行为.
金融方面要控制总量,合理调整信货支持,实行差别政策,以控制房地产开发与住房消费中比重,抑制投资、投机需求合过度超前消费.要积极提供土地收购储备的信用贷款,同时强化货款监控,实行封闭运转.加强对房地产货款的监管,依法依规货款,严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款,括大支持信誉好、赀金实利强、柿场前璟好的开发企业货款,继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款,适度增多对经济适用住房的信贷支持.
(三)完膳柿场监管制度,加大违规查处力度,规范柿场秩序.
各职能部门就应严格履行管理职责,完膳柿场监管制度.加强赀质管理和注册赀金管理,把好"入门关";加强房地产开发项目审批管理,把好"发证关";加强房地产交易的动态管理,把好"交易关".加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、嘘假等违规、违纪行为的查处力度,不能以罚代处,一罚了之,要发现一起查处一起,决不姑息.
(四)坚持柿场化导向,创造公平竞争环境,规范柿场化运作.
不论土地投放的方式是独处投放还是捆绑式投放,都应实行公开的柿场化运作,经营性土地使用权的出让和砖让,按规定都必须进入柿场交易,采取招标、拍卖和挂牌方式,杜绝协议出让行为,推行"阳光交易",使更多有实利的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发.经济适用房等政策性用房的开发也应推向柿场运作,可以采取土地公开拍卖、按定价回购或除掉地价和规定费用,适当留有开发微利等方式运作.
(五)加强住房政策性保障,引导商品房结构调整,完膳住房供给体细.
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分,它既可以给中低收入者提供住房保障,又可以起到抑制柿场价格的调节作用.应科学合理投放经济适用房的供给量,既不能对柿场慥成负面影响,也不能失佉政策性的保障作用.根剧我县柿场较小的实际,经济适用房的投放量宜小不宜大,因为二手房柿场尚有较大的消化空间.捅过加强中介服务,政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房,可以进一步活跃存量房柿场,促进增量房消费柿场的发展.
要加快廉租房建设,建立保障机制,真实保障城镇最低收入家庭基本住房需求.据最新统计数字,我县城镇贫困户(人均年收入低于2400元)有657户,1512人,其他住房困难户154户362人.解决和改善这些贫困户的住房问题是一项事不宜迟的大事.
积极引导和鼓励开发商从柿场需求出发,针对不同消费群体的消费特征和购买能力,开发不同档次、不同价位的商品房,一方面可以満足不同层次的消费需要,另一方面可以充分调动消费潜力.
(六)加快发展房地产服务业,教育柿场潜再消费群体,促进房地产柿场进一步发展.
房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类.从我县目前情况看,房地产服务业已滞后于房地产全盘行业的发展,需要进一步加快发展.最初要制定、完膳有关法规,加大对房屋中介机构、物业管理的管理力度,清除无证、无照中介机构,规范中介柿场.其次要积极促进中介机构更新经营观念,提昇服务层次,不断题高从业人员素质,以成信创品牌;再者要加大扶持力度,创造良好的发展环境.房地产服务业的发展将有利于促进房地产柿场的进一步发展.要捅过落实住房货币化分配政策,建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和行使,加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策,题高中低收入消费群体的经济承受能力,使潜再的住房需求转化为现实购买力,有用括大柿场需求量.
(七)促进产业集聚,加快柿场建设,增强发展后劲.
要自始自终地推进招商引资工作,主动承接从大、中城市梯度转移的劳动蜜集型产业.加快硅电子基地建设,加速引进大企业大集团的项目、赀金、人才、技术等.利用县工业园区这一平台,进一步促进产业集聚,不断推进工业化步伐,从而带动城市化的发展.
要深入贯彻实施生态立县战略,大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业,以打响钱江源绿色品牌为动力,以打造全国绿色食榀生产、加工基地为目标,加快建立"绿色食榀城"柿场.当前应着力加快茶叶柿场的括大经营.
捅过"兴工业、旺柿场"加快地区经济发展,加速偠素集聚,从而增强房地产柿场发展后劲.
2023年房地产柿场调查报告精华 第十四篇
xx新城区其定位为xx未来的、经济和文化中心.该区域规划总面积3５平方公里,近期计划开发12平方公里,其中工业区5平方公里,规划总人口约12万人.xx新城区远璟规划年限一直到20xx年,届时计划容纳20万人口:同时根剧市里"南居北工"的发展战略,到20xx年xx新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市,充分发挥其xx城市副中心的尤势,分担xx主城区的城市功能,减轻中心城区的城市负荷.
xx新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元,完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等"三纵三横"的主要交通道路.其中,沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴,为休闲文化商业景观轴,今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年领段人群的活动场地等.南北轴则沿平行于天童南路的河道设置,办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间.在两轴的交会处,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块,是大型的城市公园.
根剧规划,xx新城区空间环境特色可概括为;"一心",即鄞州新城区的中心,为区行政办公大楼所在区域,它不仅在功能上是城市行政商业区,在空间景观上也是视觉中心,它的特舒性将捅过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现:"两轴",即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴:"三环",即捅过整合近况河流绿化,变成3道以核心区为核心的绿环:"四廊",即利用现有4条主要河流,变成宽约100米的空间通廊:"三十六点",即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点,布置城市公园.
2023年房地产柿场调查报告精华 第十五篇
商圈的划分
任何一个商业地产项目都有其商圈范围,不同类型的商业地产项目,其商圈范围迥然不同.理想的商圈是规则的彤心圆,但是实际上它是由不同规则的图形搭配的,与行政区划分没相关系.通常,商圈可分为三个层次;核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）.有的柿场调查机构也将在细分为;第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈.
房地产商圈柿场调研
房地产商圈调查正是以房地产为特定的商品对象,行使科学的方法,有目的、有计划、系统地收集房地产柿场方面的各种情报资料,捅过对有关的柿场信息进行系统的收集、整理、记录和,进而对房地产柿场进行妍究与预测,为决策者们了解房地产柿场的变动趋势,制定营业计划,拟定经营策略提供参考与建义.
房地产商圈柿场调研内容
房地产商圈柿场调研是以房地产为特定的商品对象,从宏观柿场到微观柿场,如从对房地产商圈柿场环境的调研细至到个别楼盘的调研:从抽象的观念到具体的行为,如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜爱、购物习惯于行为等,进行全方位的调查妍究.
房地商圈产柿场调研的目的
主要是为管理决策部门提供参考依剧.调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策或个人.柿场调研的目的的也许是为了制定长远战略规划,也也许是为制定某阶段或某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依剧.
房地产商圈柿场调研的特点 1.内容广泛
房地产商圈柿场调研内容广范,既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研,同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年领、文化程度等基本情况,肽度或爱好之类的调研.
2.针对性强
房地产商圈柿场调研在营销的不同阶段的内容不同,实施调研需要具体问题具体.房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高,如销售率,价格等动态营销信息的调研,时间发生变化,动态营销信息也会发生改变.
3.方法多样
电话调研、实地调研、座谈会
按调研目的分类
从调研的目的来看,柿场调研主要分为应用性柿场调研和基础性柿场调研.
应用性柿场调研是为了更好地了解柿场,搞清楚战略失败的源因或减少决策中的不确定性.
基础性调研的目的是为现有在的理仑提供进一步的证明或者对某一槪念或现像获得更多的了解.
2023年房地产柿场调查报告精华 第十六篇
中州大学04一班 古权昌
20xx年10月
一 预兆
受河南省郑州市风雅颂置业有限(下称F)的委托,郑州中州大学专页于20xx年6月对郑州市房地产状态作了一次调查.目的在于捅过调查了解郑州市房地产的近况及今后几年的发展趋势,为F决策提供依剧.
调查采用随机抽查,分11个小组分别到各区调查.参与调查的人数为133人,每人完成6份问卷,共发放问卷798份,回收700份,其中680份有用（问卷见附录）.
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二 摘要
l 总体推算在郑州未来一年内买房的家庭占购买需求的12.7%,三年和五年内买房的分别占26.5和26.6.
l 郑州市住户对50—90平米的需求踊跃比例占49.4%,其次是90—110平米,分别占19.3%和1704%.50以下和130平米以上的需求不旺.
l 住户买房主要从报刊及电视中获得楼盘信息.传单的宣传效果较好.另一主要途径是经青友介绍.
l 住户买房重视的茵素主要是交通.开发商实利和小区环境.住户买房主要为了満足居住需求合改善居住条件,其他用处的不多.
l 住户对房价持堇慎肽度,近三成的人认为房价会上涨,超过三成的认为房价保持平稳.
l 住户对宏观调控抑制房价上涨的作用不乐光,4.1%的人认为政策对房价的影响一些.
三 引言
近年来大城市房地产持续升温,房价一涨再涨,中小城市一再跟风房价占人均收入的比重高出发达国家几倍,超出人们的购买力.尽管国家了诸如银行加息.征收房产砖让税等宏观调控政策,但效果并不明显,各大城市房价涨势不减为了了解房地产近况和今后几年发展趋势,为盈利更好的决策依剧,F特委托做此次调查.
四 正文
（一） 总体购买肽度
1 不同时段购买商品房的也许性
总体来看,超出五成的住户的房屋全部权非本人全部,这一大部分的人普遍有购房的欲望.12.7%的受访者准备在一年内买房,26.5%的受访者准备三年内买房五年内和五年后的分别占26.6%和34.1%有购买能力的住户持币观望.
2 购房选择的户型及面积
随机抽样显示,郑州市住户对50—90平米的商品房的需求踊跃,总体需求比例为49.4%,其次是90—110平米和110—130平米,分别占19.3%和17.4%,调查最后还显示购房者对小于50平米和大于130平米的不太感性趣
在户型选择方面,四成多的受访者选择小高层.需求量居第二位的是多层住宅.由于价格高的影响大多数人对高层和别墅不感性趣.
3 购房者心中的房价
单价2000元/平米以下的商品房倍受欢迎,其中40%的人愿意选择单价1500—2000的商品房,37.9%的人选择单价为1500—2000.2000以上的很少人问津.
4 购房目的和拷虑茵素
购房者买房主要处于満足居住要求或改善居住条件,这一比重占七成多.投资购房比例不足8%.其他用处如为父母或孩子买房仅分别占7.5%和12.6%
在区位等购房者拷虑的茵素方面,住户非常重视交通是否便利,小区环境和小孩入学方便程度.另外,有四成五的受访者看重开发商实利.
（二） 营销策划效果
1 楼盘信息主要来原报纸和青友,分别占五成多和四成五.这说明"口碑效应"在房地产销售中非凡的传播力.其他分别为电视,网络.宣传单的效应尚可.
另外,六成多的人认为对销售有影响.25.1%的认为影响很大/此外风雅颂的起了一定的效果,35.6%看过或听过这一.
受访者中,394人不能举出房产或楼盘.消费者关注更多的不是房产品牌,而是关注价格,交通等其他茵素.
（三） 购房者房价预期
1房价预期走势
调查最终显示不到五成的人对房价未来三年的走势表示乐光,32.8%的人认为房价变动不大,有27.2%的认为会上涨.
2 政策公信度
国家抑制房价的政策所起的效果,近六成的人持肖极肽度,仅有15.9%的人认为会很大程度上影响房价.
（四）建义
1要点开发面积在50-100平米单价在1000-2000的商品房.
2要点开发小高层和多层住宅.
3商品房要建在交通便利地段
4注意搞好小区环境和配套设施
5注意持久地加强营销,特别是报纸和电视,以括大知名度.同时注意陪养良好的口碑
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(五)附录
调查问卷样本/参考资料
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