房地产论文

房地产论文

在日常学习、工作生活中，大家都写过论文吧，论文是一种综合性的文体，通过论文可直接看出一个人的综合能力和专业基础。为了让您在写论文时更加简单方便，以下是小编帮大家整理的房地产论文，仅供参考，欢迎大家阅读。

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一、正确理解泡沫经济与经济泡沫的涵义

要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济?《辞海》(1999年版)中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

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中国经济高速发展，房地产市场无疑是我国经济财政金融的重要支撑，而房地产市场的高速发展，相关配套制度没有及时跟上必然带来不稳定的隐患。因此，我国房地产市场的健康稳定发展也成为经济学者研究的重点。本文希望通过对房地产税收政策的简要剖析，帮助读者了解我国税收政策会对房地产市场产生怎样的影响，有哪些好的方式方法可以帮助我国房地产市场更加健康稳健的发展，希望通过此文能够对我国税收政策起到一定有益的借鉴作用。

一、我国房地产市场财政税收政策的研究

据不完全的统计，我国房地产市场交易额以每年5%以上的速度快速增长，与此同时，房地产税收的相应缴纳量也在逐年增多，由此而见，房地产市场对于我国的经济发展具有重要作用。因此，合理税收政策可以帮助房地产市场很好的发展，制定和完善相应的税收政策就要先认清我国房地产市场存在的问题。就目前我国的房地产市场而言，想要清晰地认识哪些因素能够对我国房地产市场产生影响，就要充分了解国家的宏观调控政策，清楚国内的房地产市场价格以及居民对房地产市场的目标预期。近年来，我国房地产市场主要存在供需不平、价格机制不透明等问题。当然，这其中也有房地产市场自身的问题，而要解决这些问题就需要我国对房地产市场进行经济调节，发挥财政政策对房地产市场的调节作用，加强和完善保障性住房的建设，严格对房地产市场进行监管，稳定好房地产市场。

二、房地产财政税收政策对我国房地产的影响

我国房地产市场主要通过房地产的差异进行区别化的税收政策来影响房地产价格和房地产收益分配。第一，开发阶段的税收政策主要影响房地产的供给端，使其有效控制房地产市场的投资规模和方向，保障房屋土地的合理利用和开发;第二，流转阶段的税收政策主要用来抑制房地产市场的投机取巧行为，通过对流通市场的再分配来影响需求端。第三，保有环节的财政税收政策，有利于市场的需求发展，有效利用土地资源，减少空置率，保证土地的正常流转。

房地产市场的税收政策主要对我国房地产市场起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到满足。房地产市场预期从乐观到谨慎的一系列变化，正好说明税收政策在其中起到了很好的调节作用，合理的税收政策可以保障房地产市场健康发展，让消费者保持理性头脑，调节供需平衡。为了促进房地产市场的合理发展，需要进一步加强税收政策的研究力度，细化政策内容，加强对开发商的考核，对不符合要求的开发商不予政策优惠，合理引导居民正确的购买观念，保障房地产市场的稳定发展。

税收政策是最常见的经济调节手段之一。城市的土地资源稀缺，可开发利用的不足导致许多投机者购买土地却不开发利用，土地市场制度的不健全导致市场价格混乱，投机者倒卖土地，造成许多土地价格虚高，资源闲置浪费，严重影响房地产市场的正常运转。房地产税收政策能够从一定程度上减少富人对土地的占有量，让更多的土地资源得以开发利用，增加房地产市场的房屋土地供给量，从一定程度上让低收入人群可以享有一定的税收政策优惠。

三、我国房地产税收对房地产市场的影响

面对国内房地产市场价格上涨过快，价格虚高，政府可以利用税收政策调节合理引导消费者理性消费，通过控制信贷资金，促使开发商增加市场供给，降低不合理的价格，回归正常价格区间。刺激房地产市场，引导房地产市场健康发展。高房价和低收入是房地产交易市场的主要矛盾，居民收入低降低购买欲和购买力，导致交易量减少，提升居民收入，增加居民购房的政策优惠力度可以有效刺激国内房地产市场的活跃度。

改进物业税的政策，加强监督力度可以加强和规范房地产市场的不合理行为。物业税的政策实施应从我国的实际情况出发，首先，对于不同收入人群，物业税的政策实施应区别开来，通过制定不同的税率可以有效调节不同阶级收入人群的经济支出，减少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的经济生活。其次，要加快发展房地产评估市场，规范评估行业的发展，完善评估体系，保证国内房地产市场的良性发展。最后，要完善税收政策的配套，严格审查房地产市场情况，了解清楚城市土地的开发和利用情况，加快房地产市场房屋和土地两证合一，强化产权登记制度，理清关系，从而避免房地产私下交易。完善房地产市场的评估体系，加强房屋评估制度，建立一整套的房地产市场管理机制。

我国的税收法律制度还不够完善，所以接下来进一步完善和健全房地产税收的相关法律和制度是对房地产市场长久发展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地产市场有序发展，减少房地产市场不规范行为的发生。因此完善房地产市场制度和相关法律，并严格实施执行，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，保障市场合理发展，让供方合理开发、依法竞争，让群众买得放心，买得安心。在我国的房地产税法当中，惩戒措施相对宽松，导致有些不法分子心存侥幸心理，钻法律空子，扰乱房地产市场。所以，完善房地产税法应以惩处措施为重，保障法律成果能真正落实到房地产税收当中，为我国的房地产市场健康发展提供法律保障，让我国房地产市场能够平稳又快的发展。

四、结束语

财政税收对我国房地产市场经济具有重要的影响作用，因此，健全房地产市场机制，保证房屋土地资源的合理开发和利用;完善房地产税收法律法规，规范房地产市场的合理发展;合理引导消费者理性购买商品住房，保证房地产刚需的解决;加强房地产市场的监管力度，让不法分子无缝可钻，这样才能让我国房地产市场真正有序规范的发展起来。

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(一)利用工程承包合同进行纳税统筹

利用工程承包合同进行纳税统筹的方法是按照建设单位与工程承包公司之间签订的工程承包合同进行具体操作，如果双方签订了工程承包合同，就按照国家规定的建筑业3%的税率进行纳税。反之，就适用服务行业5%的税率纳税。由于两种操作方式之间的税率相差较大，给纳税筹划者留下可操作空间，按照《营业税暂行条例》的相关规定，如果建设单位与工程承包公司之间没有签订工程承包合同，只负责后期工程组织，则工程承包公司就需按照服务行业5%的税率进行纳税，反之，无论工程承包公司是否实际进行了项日建设，都需要按照建筑业3%的税率进行纳税申报。

(二)利用代收费用进行纳税统筹

《营业税暂行条例》规定，房地产公司的营业额包括其房屋出售价款和经营过程中所收取的代收费用、手续费等。物业管理企业可以代替房地产企业收取相关费用，这部分费用并不纳人企业营业额，而且，政府为了促进物业企业发展，还出台了一系列的税收减免优惠政策，如物业企业为有关企业代收的费用不计人营业额，只对其代收手续费进行营业税征收。根据上述规定，房地产公司可在企业内部成立物业公司，将价外费用的收取交由下属物业公司负责，如物业管理费，并由物业公司开具发票。

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伴随着我国社会经济的迅速发展，商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类，近年来正日益受到人们的关注。不少房地产开发企业由传统的住宅项目开发转向商业房地产项目开发，以期获得相对较高的投资收益，商业房地产开发项目之间的竞争日显激烈。政府部门也认识到商业设施对城市发展的辐射带动作用，不断采取措施推动商贸流通基础设施的建设。本文首先概述房地产开发项目的一般特点，在此基础上从多个角度对商业房地产开发项目具有的主要特征进行阐述，力求进行一定深度的探讨。

一、房地产开发项目的一般特点

房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的一般特点概括如下：

1、地理位置的固定性

土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。

2、建设投资大

房地产业属资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。

3、开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求。另外，项目开工建设前的有关手续繁杂，也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。

4、受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。

5、建设环节多

这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看，参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门，项目建设环节多，而且各环节不可或缺。

6、多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大，开发周期长，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，其中又往往以银行债务资金为主。

7、资金周转慢

从房地产项目前期工作开始，到项目建成竣工可以交付使用，这一期间大量的是资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。

8、项目投资即为项目成本费用

房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显著的区别，即一般工业项目是先投资，再生产产品，而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此，房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和（自营自用情况暂不考虑）。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分，在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。

9、人员要求高

一个房地产项目的开发和建设，往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务，对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

10、风险较大

由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长，很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响；在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额；当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

11、开发项目的差异性

房地产开发项目可以分为很多种，由于项目用途、内容、规模、要求不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同，各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

12、项目决策的多专业协同

正因为房地产项目具有前述特点，其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战，实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况；需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案；需要规划设计人员提供产品建议；需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测；需要造价人员估算投资；需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测；需要物业管理人员前期介入；还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。

二、商业房地产开发项目主要特征

目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中，商业房地产项目主要指零售批发商业，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中，人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义（指所有以营利为目的的事业）与狭义（指专门从事商品交换活动的营利性事业）之分，本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者，即以狭义商业为基础，主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发，与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外，以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

1、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次：第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户，这个层次的顾客是开发商的直接顾客；第二层次是前来商业区购物的终端消费者，这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中，还存在这么一种情况，前来购买商业用房的是投资者，而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力，先期购买产权，然后转租给经营商户，立足长期稳定的回报，或者见机抛售，获取收益。

这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说，第一层次的经营商户（业务市场）固然重要，毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户，但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者（消费者市场），因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为，进而影响项目收益。此外，开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意，若投资者过度，将不利于项目长远运营。

2、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择，包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说，尤其要重视这项工作，并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异，从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据，在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次，这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况，包括消费需求和消费能力，对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后，就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时，店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时，店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定，就无法更改，若项目所在位置无法吸引足够多的消费者，经营商户自然就不会前来承租或购买物业，也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

3、定位规划的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说，潜在的直接顾客（即经营商户）包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体，另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构，既有外资、国资，也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异，相应对物业的需求呈个性化。同时，商业房地产项目还要面对广大的终端消费者，这一层次的顾客结构更加复杂。因此，若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户（如果有，项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行，也可称之为定制），项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向，项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外，在已基本设定市场目标前提下，商业房地产项目的规划更加追求整体性，体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程，需要整体策划、整体定位、统一推出，尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售，否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点，在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计，强调功能作用、引导作用、服务作用，确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

4、经营方式的多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产项目采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种基本模式基础上，包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上，大中型商业房地产项目很少采用直接销售，而以混合型运营居多。此外，项目是由开发商投资建设，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

5、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后，不再仅有物业管理，更多的是一种资产的经营。对于开发商来说，住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值（销售完毕就意味着开发结束），而商业房地产项目具有长期经营的市场需求，既可以通过出售获利，还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报，在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理搞好了，可以满足企业在多方面的发展需求，如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等，并能以此固定资产作为更多机会发展的基础，形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势，也正基于此，项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕，取得一定的经济收益，还体现在所定位商业的运营成功。

6、高风险性

总体而言，商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是，商业房地产项目建成后，项目本身没有明确的租约保障，没有固定的消费对象，项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略，还取决于区域社会经济发展状况，城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性，商业房地产项目之间的竞争十分激烈，投资风险相对较高。

7、可促进城市功能提升，产生良好的社会效益

城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。

此外，商业房地产项目可以产生良好的社会效益。商业本身具有对劳动力较强的吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量的就业机会，促进所在地区充分就业。商业项目的正常运营，可以形成大量的消费，上缴一定的税金，为经济增长、财政收入等做出贡献。

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市场经济条件下，房地产企业的主要目标是获取高额利润，使自身价值最大化因此成本管理越来越受到重视。但目前我国房地产企业的成本管理工作存在着许多弊端成本管理的方法比较落后。本文对成本管理中存在问题进行了分析的同时提出了相应的对策，以帮助房地产企业解决其成本管理中的问题，强化成本管理制度从而在竞争中获得优势使自身得到发展。

我国社会主义市场经济飞速发展的环境下，获得最大利润是现代房地产企业的主要目标，价值最大化、增加股东财富，如何维持并扩大房地产企业利润已经成为房地产企业获得生存与发展所必需考虑的问题，加大成本管理工作，提高成本管理质量，降低房地产企业运营成本是房地产企业获得高额利润的关键问题，当前市场竞争激烈，房地产企业运营成本过高会导致房地产企业丧失竞争优势、产品市场萎缩、利润下降，最终会导致房地产企业不能继续生存。因此，成本管理工作对房地产企业的生死存亡是至关重要的，房地产企业要在日常的运营中十分重视成本管理，建立成本管理战略，在不影响产品质量的前提下尽大限度地降低房地产企业成本。但我国的市场经济体制尚不完善，多数房地产企业还没有建立起现代的房地产企业管理制度，这也导致房地产企业在成本管理工作中存在着诸多弊端。

一、我国房地产企业成本管理中存在的主要问题

1、房地产企业内部管理意识落后

我国房地产企业的成本管理工作中，存在着一种错误的意识:都把成本管理看成是房地产企业财务部门的工作，降低房地产企业运营成本是房地产企业管理者的职责，普通员工无关。现代的管理人为，只有充分地调动企业员工的积极性，使他们在成本管理中最大限度地发挥其自身作用，对房地产企业成本管理工作是有极大益处的。

2、成本管理观念落后

许多房地产企业管理者对成本管理的认识仅限于局限，认为降低成本只存在于房屋建造过程中，全面成本管理的理念根本没有树立。另外，多数房地产企业的成本管理也仅限于降低生产成本，没有考虑到成本的效益问题只是单纯地求得成本的降低不能应用成本效益原则，从而以一定的成本支出来实现更大的效益。

3、成本管理方法落后

尽管少数房地产企业已经采用了一些先进的成本管理方法，并取得了很好的成绩，但是多数房地产企业的成本核算与成本管理方法仍旧是依赖于传统的方法。很多房地产企业的成本核算采用的是品种法和分步法，这两种方法使用的是大规模制造性的房地产企业，在传统的计划经济下，这些成本核算方法比较准确地反映了房地产企业产品的成本，但目前市场变化很快，消费者的偏好又各不相同，单件小批生产已经成为房地产企业获得市场、消费者青睐的手段，只有不断地迎合消费者的口味，房地产企业才能扩大市场，获取高额利润，但分批法的成本核算方法还没有被广泛采用，说明房地产企业的生产组织还是比较粗放的。

4、成本管理战略企业自身总体战略差异性大

现代房地产企业战略理论认为房地产企业的战略主要可分为以下三个成本领先战略、差异化战略和目标聚集战略，成本管理战略应当与房地产企业的总体战略相融合和相匹配，而目前我国的大多数房地产企业，其成本战略仅仅是着眼于降低成本，而没有将其与房地产企业的总体战略相联系，在一定程度上可能会对房地产企业的总体战略产生不利影响。

5、开发商内部财务管理太重

对大多数房地产企业来说，成本管理仅仅涉及到房地产企业内部，很少有房地产企业将上游供应商和下游销售商之间的业务往来纳入到房地产企业的成本管理工作中去，现代社会的信息技术高度发达，房地产企业的业务范围不断扩大，房地产企业间的联系也更为紧密和方便，房地产企业在与其他房地产企业的业务往来过程中的成本在房地产企业的总成本中也占有很大的比例，因此，也应将外部的成本纳入到房地产企业的成本管理中进行全面的分析与管理，以从更大程度上降低房地产企业的运营成本。

二、提高成本管理工作对策

1、建立房地产战略成本管理制度

利用波特教授的价值链分析理论，全面、详细、充分地分析房地产企业的成本发生环节，加大房地产企业的内外部环境分析，了解房地产企业所处行业的整体竞争情况，从而对房地产企业的优势和劣势有充分的认识，在对房地产企业内部价值链分析的基础上，对整个市场的竞争情况和房地产企业竞争对手进行价值链分析，达到知己知彼、洞察全局，并由此形成价值链的各种战略。

2、更新先进管理理念，加强成本管理

在房地产企业中建立全方面、全过程的成本管理制度，详细考察房地产企业成本发生过程和环节，针对每一项成本支出，都应该有详细的成本管理方法和成本管理责任制度将成本管理责任落实到具体的责任人促使房地产企业所有员工都参与到房地产企业成本管理中来“建立起一个从上到下，包括各层次、各部门以及个人在内的组织体系。对各责任单位进行严格考核，充分调动各部门人员的积极性和创造性，增强房地产企业全体员工的成本管理意识”。建立房地产企业全过程的成本管理制度，将传统的只关注产品生产阶段的成本管理工作向前延伸至土地取得、材料采购、产品的设计、开发阶段，向后延伸至产品销售阶段和售后服务阶段，使房地产企业的成本管理包括了对土地成本、建材采购成本、产品设计成本、制造成本和营销、消费者服务成本的管理。

3、采取一定的措施保证成本信息的准确性

建立良好的房地产企业内部控制制度，使房地产企业各项成本费用的支出都能够及时准确地得到反映采取措施保证成本信息的可靠性，检查相应的会计资料以合适信息，提高房地产企业管理者和会计人员的职业道德，使其提供成本信息能够有效地服务于房地产企业的整体战略决策。加强市场调查和信息反馈在成本管理中的应用，房地产企业应不断地提高信息管理的质量，使各项成本都能够得到及时准确地反馈，以利于战略决策。

4、借鉴国内外先进经验，引入先进的成本管理方法

目前国际上比较先进的成本管理方法是作业成本法，它适应当代高新科学技术的制造环境、同时也满足了顾客日益多样化的产品需求。在价值链理论的指导下，顺应顾客的需求，改造房地产企业的“作业”流程，协调房地产企业内外部的关系，从而形成战略合作伙伴关系，最大程度地降低房地产企业的外部成本；从房地产企业的整体出发协调房地产企业内部各部门的关系合理地安排各项作业，避免不必要的成本的发生口。整合作业流程，减少分工，在分析房地产企业自身竞争优势的情况下，确定房地产企业的核心任务，撤销、改善部分作业流程，降低成本，获得成本优势。

三、结语

我国社会主义市场经济的高速发展，房地产企业只有获得更大的利润，才能在竞争中球的发展，这就要求房产企业要建立一个良好的内部管理制度才能适应市场的发展，而良好的成本管理制度是房地产企业获得竞争优势、获取高额利润的前提条件。我国房地产企业的成本管理工作中，还有许多的弊端需要革除，只有持续地改进自己成本管理工作，以先进的成本理念来指导自己的成本管理工作，建立战略成本制度，房地产企业才能获得进一步的发展，才能在激烈的竞争中拥有优势，获取高额收益。我国房地产企业必须在日常的成本管理工作中树立战略成本观念，尽一切努力来避免不必要的成本发生，以最大限度地降低成本，在竞争中获胜，使房地产企业得到更进一步的发展。

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在金融市场中，金融工具属于客体部分，要想使金融市场当中资金需求主体与资金供应主体间的资金融通得到有效实现，通常需要金融工具作为辅助。本课题笔者在分析房地产金融工具创新的类型及发展特点的基础上，进一步对加强房地产金融工具创新的.有效策略进行了探究，希望以此为房地产业的发展提供有效依据。

关键词：房地产;金融工具;创新

0.引言

金融工具也称之为信用工具，主要作用是使资金融通，并使信用活动得到有效实现[1]。各类金融工具均是为了适应借贷双方的不同需要而产生的，并且每一种工具均具备属于自身的特点。房地产金融工具通常分为两类：其一为金融市场共有的，例如股票与票据等;其二是房地产金融市场特有的，例如住房奖券与房地产抵押债券等。在房地产金融市场当中，将房地产金融工具创新视为创新的核心。鉴于此，本课题对“房地产金融工具创新问题”进行分析与探究具有较为深远的重要意义。

1.房地产金融工具创新的类型及发展特点分析

1.1房地产金融工具创新的类型 从不同角度为出发点，房地产金融工具创新可以分为很多种类。以国际清算银行所提出的方法为依据，并依照金融工具的中介功能及应用进行分类，房地产金融工具创新通常具备五个类型：

(1)价格风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在价格风险的情况下，便会使用此种工具创新[2]。

(2)信用风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在信用风险的情况下，便会使用此种工具创新。

(3)流动性增强型。该类型工具创新能够使投资者具备的资产流动性变强，也可以使金融机构具备的资产变现性增强。

(4)引致信用型。此种工具创新能够为使用者提供帮助，在增加某些信贷市场机会的条件下，便能够使使用者获取信用的能力得到有效提高。

(5)引致股权型。该工具创新的主要功能是提供股权式融资的机会，比如对股权融资进行分享等。

1.2房地产金融工具创新发展的特点

在各种金融创新工具的产生下，房地产金融工具创新发展特点主要体现在四大方面：

(1)不可逆性。指的是产生创新的原因消除之后，金融创新工具仍旧存在。

(2)组合性。大部分金融创新工具，都是由金融机构以投资者的需求为依据，进而在原有产品的条件下，对风险、收益、期限及选择性等进行重新组合。 (3)市场化利率。各种金融创新工具均可以提供市场利率及与市场利率存在联系的收益等。

(4)具备“金融创新群”。在一个基础创新产生之后，围绕着这个基础创新而产生的诸多其他创新，由诸多创新联系起来便形成了创新群。

2.加强房地产金融工具创新的有效策略探究

2.1重塑房地产金融工具创新主体

目前，我国房地产金融工具创新主要存在的问题为其主体缺位，所存在的工具创新不是基于金融与经济发展中由经济体系内部力量发动的，而是在房地产体制改革及政策调整等诸多外部力量作用下而推动的[3]。所以，对房地产金融工具创新主体进行重塑便显得极为重要。要想实现重塑，一方面，需要对专业银行的目标进行明确，主要为将利润作为目标，将市场作为导向，通过自主经营、自担风险及信贷资金的平衡，使得金融企业的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融机构内部形成有效的激励创新机制，发扬创新精神，营造良好的创新氛围，并培养专业素质强的创新人才。

2.2加强引导和监管力度

一方面，监管部门必须对金融风险的监控进行强化。将创新可能引发的风险控制在能够承受的范围内。另一方面，需对货币政策及宏观调控的落实给予充分重视，保证其实施的成功性，并对货币性金融工具的创新进行重点监管。另外，以创新工具货币性的强弱为依据，尽快将其归纳进不同层次的货币定义当中，并采取有效的控制措施。

2.3重视技术主导型创新

目前，我国具备的金融工具创新大多数是避免管制型的创新，这样便使创新科技含量较低、应用效果不甚理想。因此，对技术主导型创新给予充分重视便显得极为重要。这样，不但可以保证创新的科技含量提高，而且还能够在较短的时间内大大增加创新供给，进一步使日益增长的创新需求得到充分满足。

2.4加强房地产金融市场的竞争力度

现状下，我国金融市场所存在的“条块分割状态”还没有发生根本性的改变，同时由于我国不同银行间存在不正当的竞争行为，再加上中国工商银行、中国农业银行、中国银行及中国建设银行这四大国有银行呈现了垄断金融市场的局面，因此对房地产金融市场的竞争力度进行强化便显得极为重要。首先，基于金融监管方面，便需要对国有银行及非国有银行的区别对待给予取消，使全部金融机构均具备同等的运行环境。其次，对金融业市场准入进行放宽，推广合作制金融结构与股份制金融结构[4]。最后，对金融机构种类进行多元化创新，使房地产金融机构体系更具完善性。相信做好以上三点，房地产金融市场竞争力度将能够得到有效强化，进一步为房地产金融工具创新奠定良机。

三、结语

通过本课题的探究，认识到加强房地产金融工具创新对房地产金融市场而言，有着十分重要的作用。然而，这是一项较为系统的工作，不能一蹴而就，需要从多方面进行完善。如：重塑房地产金融工具创新主体、加强引导和监管力度、重视技术主导型创新及加强房地产金融市场的竞争力度等。笔者认为，除此之外，要想实现房地产金融工具创新，还需与我国实现国情充分联系起来，然后实施有针对性的创新策略。相信做好以上这些，我国房地产金融工具将能够有效实现创新，进一步为我国房地产业的发展起到推波助澜的作用。

参考文献：

[1]李瀚,张正琰.我国房地产金融发展及其风险问题分析[J].特区经济,20xx,04:46-49.

[2]薛桂琼.浅谈房地产企业融资过程中存在的问题[J].黑龙江科技信息,20xx,20:107-109.

[3]尹朝华.我国房地产金融制度存在的问题及对策探讨[J].西南金融,20xx,03:11-13.

[4]周学东.论当前金融研究工作需要关注的若干问题——寄语xxx“金融创新与发展”研究基地[J].金融纵横,20xx,03:3-6.

房地产论文7

一、房地产企业资金管理中存在的问题。

1.资金预算管理制度不完善，投资行为盲目。

就目前的实际情况来看，很多房地产企业对于资金管理没有形成一个充分的认识，资金预算的管理水平也不够完善，同时缺少对企业在项目投资和经营中的资金控制，导致了成本超支的现象存在。根据现有的房地产企业来看，有的企业制定了资金管理的制度，但是由于人员对此不够重视，使得这种管理制度形同虚设。

2.融资形式单调。

融资是每一个房地产企业获得资金成本的必要手段，但是我国目前很多中小型企业，都没有能力通过发行债券和股票的方式来获得资金，融资方式还停留在传统的银行贷款或其他非银行金融机构贷款上，而银行的利率常常会出现波动，非银行金融机构的利率往往在基准利率的基础上有较大的上浮，造成了房地产企业的融资风险更高、偿还贷款的压力过大。

3.资金管理意识淡薄，管理模式落后。

上文中提到，很多房地产企业建立了资金管理制度，但由于种种客观原因让制度形同虚设，影响了企业资金的合理利用。同时，房地产项目中，建设某一工程不能很好地控制成本，企业在项目成立时设立一个单独的银行账户，未进行资金集中管控，使资金分散，不容易被全面掌握，导致资金使用效率降低。这种落后的资金管理方式，也可能导致房地产企业形成账外循环资金。

二、房地产企业资金管理模式的具体内容

1.资金的预算管理。

资金的预算管理是资金管理的前提，在具体实施中，房地产企业要确定整个企业的现金流和开发项目的数量、开发进度的精准匹配等内容，企业应该通过不同的资金预算形式来达到资金流和非项目资金的平衡，便于资金的统筹使用。建立完善的资金预算制度，能够有效提高资金的使用效率，财务部门应该配合企业的工作目标，共同编制资金预算计划的建立。这个预算计划包含资金预算收入和资金预算支出两方面内容，其中资金预算支出是核心，应根据企业既定的成本大纲进行资金预算，并按照确定的预算安排使用资金。

2.资金的使用管理。

房地产企业资金的使用管理要包含四个方面的内容：第一个方面就是土地获取资金的支出，包括了土地的投标、竞标等所支付费用；第二个方面是建筑安装方面的支出，包括了房地产的项目设计、建筑、装修和景观规划方面的支出；第三方面就是营销资金的支出，包括了房地产项目的营销和推广等费用的支出；第四方面是房地产项目从预售开始的各项税费支出。企业资金的使用管理，就是指企业在资金集中使用的不同阶段，凭借资金的预算来合理使用资金，在资金使用管理的过程中，即要注意控制资金的风险，又要注意提高资金的使用效率。

3.资金的监督管理。

一个房地产企业要想合理使用资金，并且掌握资金的使用状况，就要不定期地对资金的使用状况进行检查，通过财会部门提供的报表来审核资金使用是否合理。同时，企业的管理者还可以通过专项检查来发现资金在使用过程中发生的深层次问题，尤其是在房地产项目竣工前的工程结算与款项支付、房地产项目预售后的销售收款等环节要格外注意。加强资金的监督管理，就要建立奖罚制度，对资金管控执行较好的项目及人员要给予奖励，充分调动员工的积极性，积极开展企业的内部审计，实现对资金整体情况的内部控制。

三、加强资金管理内部控制的措施

1.科学安排资金的收入和支出。

房地产企业开发项目的实施需要大量的资金，如果管理工作不到位，就会造成资金成本的超支，不利于工程项目的成本控制。合理协调收入和支出，是加强资金管理的必要前提。房地产企业在建设一个工程时，所有的资金要等到项目预售才开始收回，而在开发前是要通过银行的贷款等融资手段来筹措资金。房地产企业要想最终偿还所有的贷款，就要在资金的使用过程中明确每一笔款项的流向，拒绝一切不合理的开支。

2.加强资金计划分析和预算管理。

资金的计划分析是指执行资金的计划后，把资金具体的情况和原计划值相对比，发现偏差，找出存在的问题，并制定具体的解决措施。而资金的预算管理则是实现资金良性循环的必要环节，预算制度的完善能为企业提高资金使用效率打下良好的基础。资金的预算分为年度预算和月度执行预算两个方面，平衡房地产企业的资金总预算，是预算管理中最重要的工作内容。

3.加强资金管理信息化平台建设。

现代社会是信息化的社会，众多行业都利用了信息化的手段来提高管理质量。在房地产企业的资金管理和内部控制中，资金管理信息化平台的建立，有利于管理企业内部的资金收入和计划的情况，对企业的资金进行统一的计划管理，分析出企业的可用资金金额、长短期资金收支情况及须外部筹措资金，从而实现了企业一体化的管理，有助于提高资金的使用效率。

四、结论

我国在经历了金融危机的打击之后，对于房地产开发的活动更加趋于理性化，也加强对于房地产行业的宏观调控。但是即便如此，在房地产的市场中仍然存在着许多客观因素导致的房地产企业资金使用不合理的现象，要想改变这种情况，房地产企业只有通过加强资金管理和提高内部控制的水平，才能从根本上保证企业的正常运作和资金的使用效率，从而为房地产企业带来更大的经济效益。

房地产论文8

摘要：近几年来，我国的房地产业发展迅猛，已经成为我国国民经济的一个重要产业。随着房地产业发展的常规化和我国居民住房商品化改革的进一步推进，作为房地产开发经营中的一个专门方面一一物业管理正日益为诸多行业有识之士所重视。本文拟对物业管理的一些问题作一初步探讨。

关键词：房地产，物业管理，经营

一、物业管理的概念与意义

所谓物业，即是指在一定土地范围内以建筑物形式存在的产业。它具有如下特点:

①一般是在一定土地范围内的;

②具有不可移动性;

③具有一定的价值和价格。物业的具体形式多种多样，既可以是办公大厦，也可以是公寓住宅和别墅，还可以是商场店铺，还包括工厂的厂房、学校的教学楼、医院的门诊楼和各类仓库等。饭店也是一种物业，但由于已经形成了专门的管理体系，所以有别于一般意义上的物业管理。

可以说，人类自拥有了建筑物起也就拥有了物业，对物业的一些基本管理活动一也就随之而起，但物业管理成为现代服务业的一个门类则是社会经济发展到一定程度和社会分工进一步完善的产物。物业管理是指通过有效的市场营销和规范的日常管理，保持并实现物业价值，满足物业客户需要的经营管理活动。物业市场营销与其它商品营销有许多共通之处，它必须根据物业的实际价值，包括工程造价、质量水平、建筑风格、使用目标以及区位地域因素，再考虑到国家政策和市场环境，对特定物业进行正确的市场分析和品牌定位，选择合适的销售对象，采取相应的营销策略。

物业的日常管理，也即狭义的物业管理，它主要通过经常性的维护保养、清洁和保安服务以及必要的社区公共关系活动来实现的，其目的在于使业主获得租金收益，使物业设施保持完好，为使用单位提供满意的办公、居住、商业、工业、仓储等场所和使用条件。近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。

80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国沙卜经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国90年代具有较大影响和广阔前景的新兴行业。

二、物业管理的内容

随着时间的推移，建筑物由于使用和自然磨损等因素，如不及时进行维修和加强管理，就会使建筑物的结构逐渐损耗，甚至过早损坏。如我国一些城市的住宅小区刚使用两三年，就已面目全非，玻璃残缺不全，阳台等房屋结构和外观被随意改变，楼道挤满自行车和杂物，而小区原配套建设的商业网点也改变了性质，等等。这与缺乏正常的物业管理有着直接的联系。物业管理的内容，可以分为管理和服务两个方面。

①管理方面，主要是掌握房地产的变动和作用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能;把房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备作用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录。

②服务方面，主要是充分满足用户要求，及时登门服务，如提前检修上下管道、暖卫管道、换纱窗、检修门窗等。另外，及时检修锅炉，保证供气;及时检修泵房、变电所，保证供水、供电;对于房屋、设备必须登记齐全，建立保管卡，向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传适当使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出门寸，要进行清点。物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。

具体的工作内容一般包括如下几个方面:

1.注意房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。

2.注意设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。

3.注意资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，必须有效地分配在各项服务上，使每项支出均可以为用户提供利益，杜绝资金浪费。另外应注意资金储备，以应付突发事件所造成的损失。

4.注意环境保护。要代住户搞好住宅区的清洁和绿化，防止一切对环境的破坏行为。禁止在小区千道上发展农贸集市，造成环境脏、乱、差，在休息时间杜绝各种噪音发生，以免影响住户休息。

5.加强治安防范，保障住户人身和财产安全。可以通过建立专职的保安队伍，辅之以不同建筑物内配备的各种有效保安器材或设施，来加强住宅区内的治安防范，保护住户人身和财产安全。

三、物业管理的组织与经营策略

现代社会分工的专业化趋势与发达国家的物业管理实践告诉我们，成立专业的物业管理公司是现代物业管理的主要组织形式，而物业公司内部的多个部门又构成了其完整的内部结构，履行着物业管理的各种职能。

1、办公室:负责协调公司各部门的工作，并充当公司和业主联系的桥梁。

2、发展经营部:策划公司的服务和经营项目，制定公司的发展计划，负责项目经营创收，增强公司的财力。

3、财务部:负责制定公司财务计划，预算管理费等各项费用，制定合理的收费标准，监控资金收支、做到专款专用。做好公司财务报表，接受客户的监督。

4、保安部:负责治安保卫，参与社会联防，维护小区(大厦)正常的工作、生活秩序。

5、清洁绿化部:负责小区(大厦)的绿化，保证小区(大厦)环境清洁、美化。

6、工程部:负责维护小尽.(大厦)的登共设施，导证其止常运行开展各种服务项目，为住户排忧解难。

物业管理工作，可以按照不同特点的物业而制定不同的经营策略：

1、住宅管理工作着重为用户提供舒适的生活环境，所以清洁、保安、设施维修及园艺、康乐设施的管理或服务较为重要。

2、办公大楼管理应该着重于水、电、冷热气、保安、清洁及维修，要求较高，故各项细节工作必须完善，以免影响用户的正常使用。

3、对商场的物业管理，除一般服务外，必须保持商场的外观及形象，以吸引消费者来购物、饮食、消遣，提高知名度，增加消费者的流量，但有关推广及宣传费用则不列入管理费支出项目。

4、工厂大厦主要是水、电的供应不受影响，保证生产顺利进行。此外，货物运输必须流畅，大厦货物起卸区的设立和管理都是大厦管理的重要方面。

5、停车场要方便车主，车场内应光线充足，通道畅通，有清楚而又足够的指示信号，停车位易于识别。对收费系统的操作等也应给予重视。

四、物业管理费用的筹集和使用物业管理经费的来源

主要有以下三个方面:

1、收取管理费。其标准根据各类物业的不同特点和业主内外有别的原则而定。业主如逾期未交管理费，则加收滞纳金。一般采用并鼓励住户提前预交，以保证管理工作的正常进行。

2、收取水电管理费备用金。缴纳办法是根据低层、高层楼了和商场三种不同类型一次付清，其标准应按当地水平而定。备用金是专款专月J，主要是对配套设施如供电、机电、电涕、消防等重要设备的更新和突发事故抢修时所设立的，抢修大型设备动川备用金后可如数向业主摊分，以保证备用金的资金量。

3、屋村的其他收人，也称杂项收入。一般根据当地政府有关规定制定收费标准，在屋村范围内收取停车费、单车、摩托车保管费、迟纳金、装修管理费、小商店租金等。随着屋村老化和物价指数的上涨，每两年适当调整一次管理费，以保证收支平衡，略有节余。管理费用于维修小区的各项费用开支，主要用来支付小区的道路维修、园林绿化、清洁卫生、治安保卫、公共设施、机电设备的保养维修，并支付管理公司办公室(占管理费收入的15%)和管理人员的工资、劳动保险、工伤保险、员工福利、行政费用等。物业管理经费的筹集和使用是当前尚处初创阶段的行业热点问题。一般来说，一些高档别墅区的物业管理费的收取问题不大，但对普通类住宅小区来说确实是个问题。因此，在进行或组建对一般物业的一长期管理时可以在物业建造初期就留出一部分，作为今后长期管理的经营所需，以弥补长期管理的经费不足，达到管理部门或物业公司的收支平衡。

五、发展物业管理事业值得注意的几个问题

1、树立物业管理的市场营销观念，即物业管理不能等建筑物落成投入使用后再开始，而是应该超前地考虑市场的需求。在物业尚在设计阶段，即对开发、设计等提供专业意见和建议，反映用户的要求，务求物业的设计更符合实际的应用和方便日后的管理工作。

2、及时做好有关物业管理的规章制度乃至立法工作。使用户更好地享用物业内的设施和服务。新加坡等国的物业管理在某些方面己经通过国家立法(住宅法)来保证，我国有条件的城市似也可通过类似的试点工作，以推进我国物业管理事业的规范化发展。

3、适当宣传物业管理的重要性，以促进我国物业业主和消费者的观念。由于我国味期计划经济体制一F复杂的产权关系和短视的消费观念的影响，物业管理的意义并未普遍地为以政府为代表的业主和消费者所接受，随着我国全面市场经济改革的推进，国有资产产权归属的清晰化，将有助于物业管理工作的推进，物业管理企业更应该积极地通过多形式的传媒适当地宣传本行业的重要意义。

4、加强从业人员的队伍建设，做好从业人员的培训工作，尽快建立并形成一支具有较高职业道德和管理水平的从业队伍。

房地产论文9

摘 要：房地产金融对房地产业快速发展起到了重要作用，但我国对房地产金融的研究起步较晚，房地产金融领域专业人才培养严重不足。根据多年从事房地产金融的教学与实践体验，提出了在能力本位教学思想下，通过引入“学生主体参与教学”和案例教学法、完善教学环节，以不断激发学生学习兴趣，发挥学生主观能动性等教学改革思路与实践，并对进一步完善该课程的设置及教学提出建议，希望能够培养适合我国房地产行业发展所需要的综合性人才。

关键词：房地产金融；教学改革；实践

1、树立能力本位的教育思想，发挥学生的主观能动性

能力本位的教育思想把教育目标定位于学生本人以及他们内部心理和外部行为将要发生的变化，不但强调理论知识、专业技能是学生必备的素质，同时也强调由理论知识、专业技能所形成的素质结构受主体职业情境和工作角色的影响，主张加强对后者的培养。正是基于这样的教育思想，在房地产金融课程的